Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.
Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода.
В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:
1) величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;
2) средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.
Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.
Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.
Этап 4. Расчет ставки капитализации (таблица 1).
Ставка капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Ставка характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:
R = I : V ,
где
V — стоимость; R — ставка капитализации; I — ожидаемый доход за один год после даты оценки.
Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.
Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.
Этап 5. Капитализация дохода (таблица 2), т.е. определение стоимости бизнеса по формуле:
V= I: R,
или Стоимость = Доход : Ставка капитализации.
Таблица 1. Расчет ставки капитализации.
| Показатель | Предприятие 1 | Предприятие 2 | Предприятие 3 |
| Цена продажи, тыс. руб. | 1000 | 800 | 1200 |
| Усредненный нормализованный денежный поток за один год, тыс. руб. | 240 | 200 | 360 |
Решение
| Ставка капитализации для анализируемых продаж, % | 24,0 | 25,0 | 30,0 |
| Весовой коэффициент (учитывает степень похожести аналога на объект оценки и качество информации) | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
| Взвешенное значение ставки капитализации, % | 9,6 | 10,0 | 6,0 |
| Общая ставка капитализации, % | 25,6 | ||
Таблица 2. Расчет стоимости предприятия методом капитализации дохода.
| Показатель | Значение |
| Ожидаемый годовой доход, руб. | 100 000 |
| Ставка капитализации, % | 25 |
| Стоимость предприятия, руб. | 400 000 (100 000:0,25) |
В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.
Глава 2. Составление и требования к содержанию отчета об оценке
2.1 Составление отчета об оценке
Результаты оценки недвижимости оформляются письменно в виде отчета об оценке.
Отчет об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.
Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
2.2 Требования к содержанию отчета об оценке.
Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Федеральным законом от 29.07.1998 № 153-ФЗ ≪Об оценочной деятельности в Российской Федерации≫. Согласно ст. 11 указанного Закона ≪отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете ≫.
Если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии их установления и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости.
В отчете должны быть указаны (ст. 11 «Закона об оценочной деятельности»):
— дата составления и порядковый номер отчета;
— основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
— юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
— точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,
— реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
— стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения;
— последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
— дата определения стоимости объекта оценки;
— перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Оценщик не должен разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 ≪Об утверждении стандартов оценки≫ итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом об оценочной деятельности, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Недобросовестность оценщика может привести к значительным финансовым потерям со стороны его клиентов.
Оценщик должен составлять и передавать заказчику отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.
Результаты оценки действительны только для указанной даты оценки и заявленной цели.
Глава 3. Оценка стоимости ООО «НИВА»
Целью оценки является консультирование заказчика относительно цены продажи ООО ≪Нива≫ г. Железногорска.
Основным направлением деятельности анализируемого предприятия является производство и реализация кондитерской продукции.
Характеристика кондитерской отрасли. Состояние кондитерской отрасли оказывает влияние на условия функционирования предприятия, поэтому необходимо рассмотреть характеристику этой отрасли в России.
В кондитерской отрасли насчитывается около 1500 специализированных и прочих пищевых предприятий, выпускающих кондитерские изделия (бисквиты, продукцию из сахара, шоколад, торты). Объем производства кондитерской промышленности России представлен в таблице 3.
Таблица 3. Объём производства кондитерских изделий в России по годам
| Год | Объём производства кондитерских изделий, тыс. т |
| 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 | 1530,3 1262,7 1369,9 1403,5 1508,5 1627,5 1792,8 |
Из таблицы 3 видно, что объем производства кондитерских изделий в последние годы постоянно увеличивается. Отрасль считается инвестиционно привлекательной, поэтому за последние годы организован целый ряд новых предприятий и цехов.