4.Лимитирование концентрации проектных рисков допускают по тем видам, которые выходят за рамки допустимого уровня (по проектам, осуществляемым в условиях критического и катастрофического рисков). Подобное лимитирование проводит само предприятие путем установления внутренних нормативов в процессе разработки инвестиционной политики.
5.В мировой практике применяют и другие способы защиты от инвестиционных рисков. Так, при реализации дорогостоящих наукоемких проектов практикуют перевод части рисков на венчурные (рисковые) компании (фонды). В случае неудачи всего проекта последние примут на себя часть возможных потерь инициатора проекта.
6.Самый верный способ снижения проектных рисков — обоснованный выбор
инвестиционных решений, что находит отражение в технико-экономическом обосновании и бизнес-плане инвестиционного проекта.
Глава 11
ИНВЕСТИЦИОННО-ИПОТЕЧНЫЙ АНАЛИЗ
11.1. Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита
Взаимное кредитование партнерами друг друга — характерная черта рыночных отношений.
В условиях сохраняющейся в экономике России нестабильности первостепенное значение имеют изучение причин и снижение предпринимательского (делового) и финансового рисков. Неопределенность последних находит отражение в структуре кредитов, выдаваемых коммерческими банками своим клиентам, где преобладают краткосрочные ссуды на срок до одного года.
Фактор риска учитывают как банки, так и их клиенты, стремящиеся расширить свою производственно-торговую деятельность за счет заемных средств. Даже в условиях нестабильной экономической среды потребность в кредитах не снижается, поэтому необходимы твердые гарантии заемщиков в их погашении.
Одним из надежных способов обеспечения кредита, который широко используют на Западе, является ипотека.
Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, строения и др.) для получения кредита в банке.
Ипотечная ссуда — кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости заемщика. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, дач и другого недвижимого имущества может возникнуть в случаях, когда их оборот разрешен российским законодательством. Ипотечный банк — кредитное учреждение, представляющее долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающее долговые ценные бумаги (облигации), обеспеченные заложенным имуществом.
Ипотечный кредит позволяет предпринимателям увеличить размер производительного капитала, а землепользователям — финансировать приобретение дополнительных участков земли для расширения масштабов сельскохозяйственного производства.[58]
Ипотечному кредиту кроме долгосрочного характера свойственно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать.
По договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) залогодержатель, выступающий как кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя в первоочередном порядке по сравнению с другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). К залогу недвижимого имущества, осуществляемому на основании действующего законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, применяют правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, используют также применительно к отношениям по договору об ипотеке.[59]
Обязательства, обеспеченные ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету как кредитором, так и должником, если они являются юридическими лицами в порядке, определяемом законодательством РФ о бухгалтерском учете. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, ему причитающихся:
• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке приведена общая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимость, включая:
• земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и сельхозугодий);
• предприятия, а также здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского характера;
• воздушные и морские суда внутреннего пользования и космические объекты.
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяют на все входящее в его состав имущество. Передачу предприятия в ипотеку допускают с согласия его собственника или уполномоченного им органа. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценку его стоимости определяют на основе полной инвентаризации этого имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Возможна также ипотека принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, условия залога не распространяют. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимости. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее 50% стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивают денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивают обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Право об ипотеке недвижимого имущества применяют к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), так как иное не предусмотрено федеральным законодательством России и не противоречит существу арендных отношений.
Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения. Договор об ипотеке заключают с соблюдением общих правил, действующих в РФ, о заключении договоров. В этом договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, техническая характеристика, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценку предмета ипотеки осуществляют по соглашению между залогодателем и залогополучателем (кредитором). В процессе оценки используют доходный, затратный или рыночный (сравнительный) подходы. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Если права залогодержателя удостоверяют закладной, то на это указывают в договоре об ипотеке.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данных условий делает его недействительным. Договор об ипотеке считают заключенным и вступившим в силу с момента его государственной регистрации.