Отчет о движении денежных средств (наличности)
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| 1. Потенциальный валовой доход | 200,0 |
| 2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей | -15,0 |
| 3. Прочие доходы | 11,0 |
| 4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6) | 196,0 |
| 5. Операционные расходы | -66,0 |
| 6. Чистый операционный доход (196 - 66) | 130,0 |
| 7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.) | -101,11 |
| 8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11) | 28,89 |
Наряду с получением более высокого текущего дохода владелец может добиться положительных результатов в трех сферах:
1.В части снижения подоходного налога. Как правило, суммарные затраты на усовершенствования ($900 тыс. без стоимости земельного участка) могут быть начислены как износ для налогообложения. Величина износа основных средств вычитается из налогооблагаемой базы.
2.Собственник получит весь доход от прироста стоимости активов, а не только от вложения собственных средств. Данная форма дохода носит отложенный характер. Подобный отложенный доход реализуется при перепродаже объекта. Часто подобный доход принимает форму поступлений от прироста капитала.
3. Снижение ипотечной задолженности происходит за счет выплат по ипотеке. Данный вид дохода вплоть до продажи объекта недвижимости также носит отложенный характер.
Многие инвесторы стремятся использовать финансовый рычаг в максимально возможной степени. Однако до тех пор, пока доходы от недвижимости не превысят расходов по ссуде, финансовый рычаг всегда будет отрицательным.
Пример
Максимальная величина финансового рычага приведена в предыдущем примере. Предположим, что собственник капитала способен привлечь второй ипотечный кредит в $200 тыс. дополнительно к первому кредиту в $800 тыс. Вторая закладная предусматривает выплаты только процента по ставке 14% годовых и «шаровой» платеж по истечении трех лет.
Если собственник имущества привлекает кредит на всю стоимость недвижимости, то данную процедуру определяют как полный залог имущества. Соответствующие этой операции баланс и отчет о движении денежных средств представлены в табл. 11.10, 11.11. Из табл. 11.11 следует, что владелец не вкладывает в имущество собственные наличные средства. Поэтому поступления в размере $0,89 тыс. определяют норму доходности на заемный капитал, величина которой незначительна и составляет 0,89% (0,89/1000x100).
Таблица 11.10
Баланс при первом и втором ипотечном финансировании недвижимости
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| Активы | |
| Основные средства | 900 |
| Земельный участок | 100 |
| Активы — всего | 1000 |
| Пассивы | |
| Первый ипотечный кредит | 800 |
| Второй ипотечный кредит | 200 |
| Собственный капитал | 0 |
| Пассивы — всего | 1000 |
Таблица 11.11
Отчет о движении денежных средств при получении первого и второго ипотечного кредита на финансирование недвижимости
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| 1. Потенциальный валовой доход | 200,0 |
| 2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей | -15,0 |
| 3. Прочие доходы | 11,0 |
| 4. Действительный валовой доход (200 -10 + 6) | 196,0 |
| 5. Операционные расходы | -66,0 |
| 6. Чистый операционный доход (196 - 66) | 130,0 |
| 7. Обслуживание задолженности по первому ипотечному кредиту | -101,11 |
| 8. Проценты по второму ипотечному кредиту | -28,0 |
| 9. Поступление наличности до уплаты налога (130,0-101,11-28,0) | 0,89 |
Кроме того, собственник имущества может получить экономию на подоходном налоге (из налогооблагаемой суммы вычитают процент за кредит и сумму износа основных средств), а также доход от повышения стоимости имущества. Далее владелец имущества выигрывает от постепенного снижения задолженности по первому ипотечному кредиту с амортизацией последнего. Однако существует и ряд негативных моментов.
Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте операционных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрицательным. Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покрытия ее дефицита или он утратит имущество.
Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шарового» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.
Возможные варианты решения данной проблемы:
• предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кредита;
• привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды;
• рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или младшего кредита;
• мобилизация $200 тыс. наличности из источников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.
В случае неудачи этих попыток собственник потеряет имущество, т. е. лишится права выкупа закладной. Ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручки от продажи заложенного имущества.
Сумма иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полученного под него ипотечного кредита.
При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его условия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). Отказ от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только на заложенное имущество, не предъявляя иных требований к заемщику.
При включении данного положения в условия ипотечного кредита более привлекательным становится имущество с высоким левериджем (рычагом). Заемщик может потерять лишь те собственные средства, которые были вложены в данный объект. Однако он не несет ответственности за долг.
11.5.5. Финансирование недвижимости продавцом
По некоторым объектам финансирование осуществляет сам продавец под низкий процент. Так часто случается при спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты редко кредитуют такое имущество. Они предпочитают предоставлять кредиты под имущество, которое приносит поток дохода, а не под неосвоенные земельные участки. Финансовые институты полагают, что поток дохода даст наличность, необходимую для обслуживания долга. Они не желают предоставлять кредиты под неосвоенные земельные участки, так как в случае потери заемщиком права на выкуп имущества финансовые посредники могут стать собственниками не приносящего доходов актива. Поэтому многие продавцы вынуждены финансировать реализуемую или земельную собственность. В данном случае продавец может предложить покупателю недвижимость по двум различным ценам:
• по низкой цене, которая целиком оплачивается денежной наличностью;
• по более высокой цене, если он предоставляет покупателю финансирование под низкий процент.
Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше платежи наличными деньгами.
Для выравнивания цен со стоимостью объектов в наличных деньгах необходимо провести «анализ наличного эквивалента». Его цель — сравнение различных цен и сроков, чтобы достичь одинаковой стоимости в наличных деньгах.
Пример
Предположим, что по ряду сделок по продаже сопоставимых объектов стоимость 100-акрового участка земли в наличных деньгах оценена в $10 тыс. за акр. Его полная стоимость в денежном измерении $1000 тыс. (100 акров х $10 тыс.). Продавец предлагает участок земли за $1200 тыс. Эта цена включает платеж наличными $100 тыс. и ипотечный кредит на приобретение участка ($1100 тыс.), подлежащий погашению в течение 25 лет, под 8% годовых с ежемесячными выплатами $7718,16. По данной ситуации возникают два вопроса:
• Имеет ли покупатель основание платить $ 1200 тыс., поскольку наличная цена превышена на $200 тыс. (1200 - 1000)?
• Насколько обоснованно со стороны продавца запрашивать такую цену?
В данной сделке целесообразно учесть следующие обстоятельства. Если бы покупатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в $800 тыс. по рыночной ставке 12% и заплатить наличными собственные $200 тыс., то смог бы выплатить продавцу $1000 тыс. (800 + 200). Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в $800 тыс. составили бы $8425,8.
Вместо того чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу $1200 тыс. ($200 тыс. наличными плюс $1000 тыс. денежный кредит по ставке 8% годовых). Такие условия для покупателя более приемлемы, поскольку позволяют ему ежемесячно выплачивать на $707,64 (8425,8 -- 7718,16) меньше. При этом покупатель может заплатить на $200 тыс. больше за недвижимость, финансируемую продавцом под низкий процент, за счет предоставления продавцом дешевого ипотечного кредита.
11.5.6. Эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах
Для определения наличного эквивалента рыночной стоимости объекта недвижимости, проданного на благоприятных условиях, необходимо рыночную стоимость закладной, акцептованной продавцом, прибавить к сумме платежа наличными, полученного продавцом.
Рыночная стоимость закладной будет ниже ее номинала. Определение рыночной стоимости закладной, взятой продавцом, часто представляет большую сложность, так как торговая сделка с ней может носить разовый характер. С учетом преобладающей на рынке ставки в 12%, следует оценить сумму выплат по ней, используя фактор аннуитета: $7718,16 х 94,94655 = $732 812,68. Эквивалент стоимости объекта в наличных с учетом закладной под 8% годовых составляет: $732 812,68 + 200 000 = $932 812,68.