Смекни!
smekni.com

Комплексный финансовый анализ (стр. 92 из 111)

Перейдем к рассмотрению методов измерения ипотечного кредита и дохода от инвестиций в недвижимость (рис. 11.6).

Исходя из метода инвестиционной группы для имущества в целом коэффици­ент дисконта определяют как средневзвешенную величину (по доле в суммарных инвестициях по покупке объекта) ожидаемых ставок дохода для каждого из участников ипотечной сделки — кредиторов и инвесторов. Полученный коэффи­циент дисконта используют для капитализации чистого операционного дохода и определения суммарной стоимости имущества. При расчете последней вели­чины предполагают, что рекапитализация не является обязательным условием сделки, поскольку в данном случае учитываются лишь ставки процента, но не от­числения на амортизацию (погашение) кредитов или возмещение капитала са­мих инвесторов.

Пример

Кредиторы предоставляют 80% средств, необходимых для выкупа имущества, и стре­мятся получить на свои вложения доход в размере 12%, а инвесторы — 15% годо­вых. Расчет коэффициента доходности для объекта в целом приведен в табл. 11.13.

Таблица 11,13

Расчет взвешенного коэффициента доходности для объекта недвижимости в целом

Источники средств Доля в капитале на выкуп имущества Коэффициент доходности инвестиций, доли единицы Взвешенный коэффициент доходности (гр. 2 х гр. 3), доли единицы
Ипотечный кредит 0,8 0,12 0,096
Собственный капитал 0,2 0,15 0,030
Коэффициент дисконта для объекта в целом 0,126

Зная взвешенный коэффициент доходности инвестиций, можно установить стоимость объекта недвижимости. Расчетная формула следующая:

(166)

По условиям примера стоимость объекта недвижимости равна $1 032 000 ($130000/0,126).

Данный коэффициент включает только процент (дисконт) и не предусматри­вает величину погашения основной суммы кредита, а также повышение (сниже­ние) стоимости капитала инвестора.

Всю сумму чистого операционного дохода ежегодно выплачивают кредитору и собственнику объекта. Возврат всех капиталовложений на покупку имущества произойдет только при продаже объекта в будущем.

Метод инвестиционной группы может быть изменен за счет учета амортиза­ции (погашения) основной суммы ипотечного кредита. Подобная поправка пред­усматривает, что в качестве ожидаемого коэффициента доходности кредита ис­пользуют не процент по закладной, а ипотечную константу. Она выражает постоянный показатель, величина или сумма которого остается неизменной (на­пример, постоянная по обслуживанию долга). Определение остаточной стоимо­сти имущества с учетом ожидаемого коэффициента доходности по ипотечному кредиту представлено в табл. 11.14.

Таблица 11.14

Расчет остаточной стоимости имущества исходя из ожидаемого коэффициента доходности по ипотечному кредиту

Источники средств Доля в капитале на выкуп имущества Коэффициент доходности инвестиций, доли единицы Взвешенный коэффициент (гр. 2 х гр. 3)
Ипотечный кредит 0,80 0,126387 0,1011096
Собственный капитал 0,20 0,15 0,03
Суммарный коэффициент - - 0,1311096
Остаточная стоимость имущества - - 991536

В табл. 11.14 остаточная стоимость имущества определена путем деления чистого операционного дохода на суммарный коэффициент доходности, т. е. $130 000/ 0,1311096 = $991 536.

Рост коэффициента капитализации снижает оценочную стоимость имущества, так как происходит падение стоимости недвижимости на сумму, равную доле ипотечного кредита в выкупной цене. Инвестору важно возместить капитальные затраты в части ипотечного финансирования. Собственный капитал инвестора считается неизменным. Коэффициент капитализации: ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости недвижимости. Последнюю определяют как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. На рынке недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях — возврат капитала. Техника остаточного дохода базируется на предположении, что если имущество приносит определен­ный доход, то из его величины следует вычесть требования кредитора. При исполь­зовании техники остаточного дохода может быть учтена амортизация ипотечного обязательства. В данном случае из объема дохода от недвижимости вычитают не просто процент по ипотеке, а ипотечную константу (постоянную величину). Ре­зультатом расчета является ставка денежных поступлений на собственный капи­тал инвестора или текущая отдача (табл. 11.15).

Таблица 11.15

Расчет инвестиционной группы с остаточным доходом

Показатели Доля в выкупном капитале Ставка дохода на инвестиции Взвешенный коэффициент (гр. 2 х гр. 3)
Имущество всего 100 0,13 0,13
Минус ипотечный кредит 80 0,12 -0,096
Собственный капитал 20 - 0,034
Ставка дохода на 20%-ный платеж наличными (0,034/0,2) 0,17

Из табл. 11.15 следует, что при ставке по ипотечному кредиту в 12% (без учета амортизации ипотеки), повышения или снижения стоимости капитала, ставка денежных поступлений на собственный капитал составит 17%.

Если собственный капитал инвестора не изменяется, то текущая доходность будет идентична конечной отдаче (табл. 11.16).

Таблица 11.16

Остаточный доход на собственный капитал в инвестиционной группе с учетом ипотечной постоянной

Источники средств Удельный вес в выкупном капитале, % Ставка доходности, доли единицы Взвешенная ставка (гр. 2 х гр. 3)
Имущество — всего 100 0,13 0,13
Минус ипотечный кредит 80 0,126387 0,10111
Собственный капитал 20 - 0,02889
Ставка доходности на собственный капитал инвестора (0,02889/0,2) 0,14445

Если предположить, что наличность будет поступать инвестору равномерно, а выручка от конечной продажи объекта окажется равной вложенному им капи­талу, то ставка дохода на собственный капитал для собственника составит 14,44%. При этом стоимость имущества должна уменьшиться на сумму амортизации кредита.

На практике часто возникает проблема выбора соотношения процентов и де­нежных сумм при оценке стоимости недвижимости. Использование ставки ипотеч­ной задолженности вместо денежных сумм часто приводит к искажению общего коэффициента доходности. Так, в предыдущих примерах (табл. 11.14) стоимость имущества была оценена в $1032 тыс. и $992 тыс. Если исходить из этих оценок, то кредит в размере 80% от стоимости имущества будет равен $825,6 тыс. и $793,6 тыс. Ни одна из этих цифр не идентична остатку основной суммы кредита $800 тыс.

Если известны не стандартные процентные ставки, а денежные суммы, то по­следние могут быть использованы для расчета чистого операционного дохода (табл. 11.17).

Таблица 11.17

Чистый операционный доход, соответствующий ожидаемым нормам доходности

Источник средств Абсолютное значение показателя, $ Ожидаемая ставка доходности Ожидаемый операционный доход, $
Ипотечный кредит 800000 0,126387 101110
Собственный капитал 200000 0,14445 28890
Ожидаемый чистый операционный доход - 130000

Дисконтированный поток наличности — наиболее распространенный метод, применяемый в ипотечно-инвестиционном анализе. Ежегодный равномерный поток наличности от объекта недвижимости может быть дисконтирован (пересчи­тан) в текущую стоимость с использованием коэффициента аннуитета. В этих целях используют специальные финансовые таблицы дисконтированных аннуитетов.[65]

Для расчета текущей стоимости потока наличности фактор аннуитета, соот­ветствующий периоду владения имуществом, умножают на сумму ежегодного равномерного потока денежных средств. Результаты расчета за 10-летний про­гнозный период при различных процентных ставках приведены в табл. 11.18.

Таблица 11.18

Дисконтирование денежного потока доходов при различных ставках процента

Ставка процента Фактор аннуитета за 10 лет, коэффициент Годовой поток наличности, $ Текущая стоимость денежного потока (гр. 2 х гр. 3), S
8 6,71 28890 193852
12 5,65 28890 163228
15 5,019 28890 144998
20 4,192 28890 121106

Если поток наличности колеблется в течение периода владения недвижимо­стью, то для определения его текущей стоимости его следует дисконтировать как серию реверсий.

Реверсия — выручка от перепродажи имущества до уплаты налогов. Расчет выручки от перепродажи имущества при ставке дисконтирования в 15% приве­ден в табл. 11.19.

Таблица 11.19

Изменяющийся денежный поток, дисконтированный по ставке 15%

Год Денежный поток, S Коэффициент дисконтирования при ставке 15% Текущая стоимость денежного потока, $
1 22000 0,8996 19132
2 26000 0,7561 19658
3 30000 0,6575 19726
4 34000 0,5718 19442
5 38000 0,4972 18894
6 40000 0,4323 17292
7 42000 0,3759 15788
8 44000 0,3269 14384
9 46000 0,2843 13078
10 48000 0,2472 11864
Всего - - 169258

Если реверсия не ожидается, то текущая стоимость потока наличности позво­ляет оценить величину собственного капитала инвестора. Это связано с тем, что для инвестора поток наличности является единственным положительным ре­зультатом использования имущества. Его стоимость не повысится, не произой­дет также снижения суммы ипотечной задолженности.