Разработка бизнес-плана по организации производства внутренних стеновых панелей (стр. 3 из 11)
В течение последних пяти лет в Москве ежегодно возводится от 4,5 млн. до 5 млн. кв. м. жилья (последняя цифра официальная и, по оценкам независимых экспертов, на 300-350 тыс. кв. м больше реальной). При средней себестоимости строительства одного метра в 350-350 долларов получается, что объем этого рынка составляет от 1,5 млрд. до 1,75 млрд. долларов в год. Конечно, цифра эта весьма приблизительна - хотя бы потому, что оценки себестоимости строительства весьма относительны, не говоря уж о прибыли: реальный ее размер ни один застройщик не приводит даже в приватных беседах. И тем не менее названный размер денежного оборота на рынке столичных новостроек не подвергается сомнению никем.
Несмотря на сложные и опосредованные схемы финансирования жилищного строительства в Москве, основным заказчиком здесь выступает город. А основным получателем этих денег - в той или иной степени подконтрольные ему структуры.
Сейчас из названных 4,5 млн. кв. м. столичных новостроек около 2,5 млн. кв. м. приходятся на долю домостроительных комбинатов, которые в конце прошлого года объединились в Московский строительный союз, за которым закреплены районы массовой застройки и старые спальные части города, возведение еще около 1 млн. кв. м. инвестирует департамент внебюджетной политики строительства (входит в структуру правительства Москвы, застраивает преимущественно центр и ведет точечное строительство в обжитых районах). Оставшиеся 0,8 – 1 млн. кв. м. отдаются в руки частных застройщиков и инвесторов. Доля последних растет, но не очень заметными темпами (по разным оценкам, на 3-5% за последние три года).
Подобная структура строительства и инвестирования обусловлена технологической базой всего отечественного, в том числе и московского домостроения.
Начало массовому домостроению у нас в стране было положено в середине 50-х годов после посещения Никитой Хрущевым Франции, где он и увидел впервые панельные пятиэтажки, которые, как пирожки, пекли домостроительные комбинаты (ДСК). Идея постановки строительства на конвейер был реализована в СССР в кратчайшие сроки - к середине 60-х годов ДСК появились повсеместно, а советское домостроение стало на 80% панельным. Таковым оно, по большому счету, остается до сих пор.
Сегодня организации, занятые возведением панельного жилья (три ДСК, СУ-155, СУ-83, “Мосстроймеханизация-5”, “Мосфундаментстрой-6”), объединены в Московский строительный союз (МСС). На его долю, как уже было сказано, приходятся около 2,5 млн. кв. м. возводимого жилья ежегодно. Земля под строительство и прокладка всех инженерных коммуникаций к возводимым ими кварталам новостроек оплачиваются правительством столицы. И хотя формально все члены МСС - независимые от мэрии юридические лица, на самом деле степень их взаимной зависимости очень велика.
Дело в том, что столица на сегодня - единственный город в стране, где до сих пор продолжается практика массового бесплатного выделения жилья очередникам. На эти цели ежегодно предоставляются около 400 тыс. кв. м жилья. Еще около 800 тыс. кв. м опять-таки бесплатно выделяются переселенцам из сносимых пятиэтажек. Понятно, что бесплатность в обоих случаях очень условная. Фактически стоимость строительства так называемого бесплатного жилья закладывается в рыночную цену коммерческих новостроек, реализуемых на свободном рынке.
Оформляться такой, по сути дела, бартер может по-разному: как зачет жилья за право аренды земли под строительство, как долевой раздел - суть от этого не меняется: значительная часть московского жилищного рынка живет по зачетно-бартерным схемам. И, как всегда при таких схемах, зависимость их участников друг от друга очень велика. ДСК за свою не слишком качественную продукцию (а большинство серий выпускаемых ими панельных домов были спроектированы еще лет десять и больше назад) получают от города землю и гарантированный заказ, столичные власти - сравнительно недорогое жилье и возможность обеспечения работой свыше 600 тыс. человек (именно столько занято на стройках МСС). По сути своей это замкнутый круг.
Социальных программ такого масштаба, какие сегодня реализуются в Москве, нет больше нигде в развитом мире. Живые деньги для их обеспечения у столичных властей в ближайшие годы вряд ли появятся. И наличие структур, не способных выжить на свободном рынке, но прекрасно чувствующих себя при бартере и зачетах, - неизбежное условие выполнения непомерных социальных обязательств.
Вторая причина, консервирующая нынешнее распределение денежного оборота на столичном рынке жилья, - ограниченный срок жизни панельных домов.
Первые из них, пресловутые пятиэтажки, были рассчитаны на 30-50-летнюю эксплуатацию. Нынешние панельные многоэтажные дома - на 70-80 лет. Иными словами, строя сейчас типовые дома, ДСК заранее обеспечивают себя работой на будущее. В мэрии не скрывают, что следом за домами хрущевской постройки под снос пойдут девятиэтажные дома. И так далее.
Описание рынка панельного домостроения г. Москвы
Приступая к описанию рынка панельного домостроения города Москвы, на котором действует СУ-155, необходимо отметить следующее: оценку рынка целесообразно проводить по такому параметру как “ввод в строй”.
Объяснение этому очень простое. Просматривая официальные отчеты строительных компаний можно обнаружить интересную деталь: “В 2001 году наша компания приняла участие в строительстве 500 тыс. кв. м. жилья, ввела в строй 200 тыс. кв. м. жилья”.
Принять участие в строительстве – означает выполнение какого-либо объема работ, ввести в строй – сдать объект в эксплуатацию.
Рассмотрим следующий пример:
Московское инвестиционное агентство недвижимости выступило инвестором строительства 100 тыс. кв. м. жилых крупнопанельных домов. В качестве подрядчика было выбрано СУ-155.
СУ-155 для возведения “нулевого цикла” обратилось к “МФС-6”. Для строительства “коробки” к “СУ-83”. Для прокладки коммуникаций были приглашены специалисты “ДСК-1”. Отделку и покраску фасадов осуществляли специалисты ЗАО “Высотжилстрой”.
И каждая из компаний, работавших на объекте, будет с полным правом утверждать, что приняла участие в строительстве 100 тыс. кв. м. жилья.
И для того, чтобы не возникало путаницы, оценку рынка будем проводить по количеству введенных в строй кв. м. жилья.
Ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 2,5 млн. кв. м. панельного жилья. Основными участниками рынка панельного домостроения и основными конкурентами СУ-155 являются компании, вошедшие в Московский строительный союз - три ДСК, СУ-83, “Мосстроймеханизация-5”, “Мосфундаментстрой-6”). Доля, занимаемая компаниями Московского строительного союза на рынке панельного домостроения порядка 90%, остальные 10% занимают предприятия, входящие в холдинг ОАО “Главмосстрой”.
Распределение объемов вводимых в строй площадей представлено на диаграмме 1.3.1
Диаграмма 1.3.1.
Создание Московского строительного союза как некоммерческого объединения прямых строительных инвесторов себя, безусловно, оправдало. Благодаря новой схеме финансирования до предела упростился механизм взаимоотношений между городом и инвесторами, значительно повысился уровень исполнительской ответственности строителей, выступавших уже в качестве хозяйствующих субъектов, а не просто подрядчиков. Члены МСС смогли увеличить объемы продаж жилья, в результате чего у них появился надежный источник “живых” денег, многократно взрос денежный оборот, практически исчезли суррогатные взаиморасчеты, прекратились случаи задержки заработной платы. Организации МСС получили возможность не только самостоятельно финансировать свою производственную деятельность, но и фактически кредитовать город.
Для оценки уровня конкурентоспособности новой серии домов И-155, был осуществлен экспертный сравнительный анализ по ключевым факторам достижения конкурентоспособности (факторам успеха). Каждый фактор, имеющий определенный вес исходя из его значимости для потребителя, получил балл от 0 до 5. Результаты сравнения – показатели конкурентоспособности отражены в таблице 1.3.1 на следующей странице.
Таблица 1.3.1
| № | Ключевые факторы успеха | Вес коэф-та значимости | И-155 | Основные конкуренты | |||
| Юбилейный | ГМС-2002 | П-44ТМ | “2001” | ||||
| 1 | Качество монтажа | 0,095 | 4 | 5 | 4 | 5 | 5 |
| 2 | Технико-экономические показатели серии | 0,135 | 5 | 4 | 3 | 4 | 5 |
| 3 | Надежность и безопасность при эксплуатации | 0,12 | 4 | 4 | 5 | 4 | 4 |
| 4 | Комплекс энергосберегающих технологий | 0,085 | 5 | 4 | 4 | 3 | 5 |
| 5 | Экологичность и прогрессивность используемой технологии и материалов | 0,11 | 4 | 4 | 4 | 4 | 5 |
| 6 | Себестоимость | 0,14 | 5 | 5 | 4 | 4 | 1 |
| 7 | Оригинальность конструктивных и планировочных решений | 0,135 | 4 | 4 | 3 | 4 | 5 |
| Показатель конкурентоспособности | 0,8 | 3,6 | 3,5 | 3,1 | 3,3 | 3,4 |
На основе проведенного анализа можно сказать, что новая серия будет иметь неплохие перспективы на рынке. При планируемой себестоимости одного кв. м. в 270 у.е. и всех преимуществах разработанного проекта (см. 1.1. Описание продукта), у этой серии есть все шансы стать популярной как для муниципального строительства, так и у частных инвесторов.
Планируемая годовая программа производства домов серии И-155 (с июля 2002 по июнь 2003) – 150 тыс. кв. м. В дальнейшем в связи с освобождением столичных площадей от пятиэтажного фонда и увеличением внимания к серии со стороны частных инвесторов планируется увеличить годовую программу до 200 тыс. кв. м.
1.4. Ценовая политика.
Всем известно, что стоимость московского жилья самая высокая в стране. Более того, столица России по этому показателю входит в число самых дорогих городов мира. Каждый, наверное, задумывался, откуда же берутся такие цены. Тема эта не просто актуальна, она волнует всех: и строителей, и риэлтеров, и простых москвичей, которые покупают или, напротив, не покупают новые квартиры.