Оценка стоимости зданий и сооружений

Реферат на тему " Научные проблемы экономики строительства"

Cанкт-Петербургский Государственный технический университет

ИСФ, кафедра технологии, организации и экономики строительства

Санкт-Петербург

2001

Введение

Оценка стоимости объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.

Основной частью инвестиционного проекта является расчёт эффективности инвестиций, который выполняется в соответствии с указаниями [1, стр. 5, п. 4.1.11], и [2] на основе ряда показателей. Расчёт ведётся по следующей схеме:

Рис. 1.

Оценка рыночной стоимости здания является первым пунктом в прогнозе доходов, что и будет рассматриваться в работе далее.

Один из методов оценки рыночной стоимости жилого здания

При оценке стоимости объектов строительства, как правило, сначала оценивается составляющая часть объекта. Эта часть для каждого вида объектов строительства имеет определённое значение.

Для жилых зданий составляющими его частями являются квартиры. Оценка рыночной стоимости жилого здания как правило начинается с определения стоимости 1 м² площади квартиры.

В зависимости от планировочного решения здания, оцениваются либо каждый вид квартиры, либо одна квартира, эквивалентная всем остальным.

Таким образом, квартиры могут быть сформулированы как объекты оценки, для которых необходимо определить основные характеризующие их показатели, такие как:

Общая площадь;

Жилая площадь;

Кухонная площадь;

Этаж;

Санузел (совмещённый/раздельный);

…

Объект оценки сравнивается с несколькими другими, так называемыми объектами сравнения. Данный способ носит название метод рыночной экстракции для разнородных объектов. При использовании этого метода составляется ряд матриц для определения стоимости 1 м² площади объекта оценки.

Матрица состояния

Оценка составляющей части объекта строительства обычно производится на основании стоимости аналогичных объектов. Для этого необходимо наличие информации об их стоимости на текущий момент.

Это отражает матрица состояния, которая включает значения показателей объекта оценки и объекта сравнения. Для примера матрица сравнения представлена в табл. 2.1.

Т а б л и ц а 2.1.

Площадь			Этаж, балл	Санузел	Стоимость
Общая	Жилая	Кухонная
Объект оценки	84,33	34,67	33,89	2	Р	S1 м2=?
Объект сравнения 1	83	42	13	2	1	270
Объект сравнения 2	83,36	47,07	13,48	3	1	260
Объект сравнения 3	85,4	47,8	12,5	3	1	295
Объект сравнения 4	103	56,25	16,8	3	1	340

Стоимость объектов сравнения определяется из информационных источников цен на текущий момент, например из [3]. Ценность этажа можно определить в баллах, определив зависимость «этаж-балл» на основании статистических данных (рис.2.1).

Рис. 2.1.

Также имеют место показатели:

расстояния от исторического центра города;

расстояние от ближайшей станции метро;

район города.

Матрица сравнения

После получения данных о текущем состоянии цен на объекты сравнения, необходимо произвести сравнение показателей объекта оценки и объектов сравнения.

Для этого составляется матрица сравнения, которая содержит разницу значений показателей объектов сравнения (ОС) и объекта оценки (ОО). Пример матрицы сравнения представлена в табл. 3.1.

Т а б л и ц а 3.1.

Площади			Этаж (П4)
Общая (П1)	Жилая (П2)	Кухонная (П3)
Объект оценки (ОО)	0	0	0	0
Объект сравнения 1 (OC1)	-1,33	7,33	-20,89	0
Объект сравнения 2 (OC2)	-0,97	12,4	-20,41	1
Объект сравнения 3 (OC3)	1,07	13,13	-21,39	1
Объект сравнения 4 (OC4)	18,67	21,58	-17,09	1
s’	18,77	29,08	40,03	1,73