ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
СОДЕРЖАНИЕ. 1. Основные понятия оценки недвижимости.2. Правовая база оценочной деятельности.3. Классификация объектов недвижимости.4. Методика оценки объектов недвижимости.Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
· для государственных нужд
· для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Глава 1. Общие положения.
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.
Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим законом. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.
Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3.Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты
цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут бытьобжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки В случае, если в нормативном правовом акте, содержащемтребование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов"действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других. Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имуществаразводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальным унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки Основанием для проведения оценки объекта оценки являетсядоговор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РоссийскойФедерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, можетбыть проведена оценщиком на основании определения суда,арбитражного суда, третейского суда, а также по решениюуполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выбореоценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Статья 10. Обязательные требования к договору Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составлениев письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного инедвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего видастоимости объекта оценки, обоснование их использования припроведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объектаоценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащегосведения доказательственного значения Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке,которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете В случае наличия спора о достоверности величины рыночной илииной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судомпо соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать сторонысовершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора всудебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 14. Права оценщика Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценкиобъекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лицинформацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, еслизаказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечилсоответствующие договору условия работы. Статья 15. Обязанности оценщика Оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств,препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика итретьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемойорганизации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании,подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. Статья 16. Независимость оценщика Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностнымлицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит суказанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные илиобязательственные права вне договора; оценщик является учредителем, собственником, акционером,кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иныхзаинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это можетнегативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью беззаключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием длязаключения договора об оценке объекта оценки. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объектаоценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки. Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 19. Функции уполномоченных органов Функциями уполномоченных органов являются: контроль за осуществлением оценочной деятельности; регулирование оценочной деятельности; взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности; согласование проектов стандартов оценки; согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 20. Стандарты оценки Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшим государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 22. Саморегулируемые организации Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческиеорганизации. Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции: защищать интересы оценщиков; содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков; разрабатывать собственные стандарты оценки; разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии снастоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании. Статья 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности Требования к лицензированию оценочной деятельности дляфизических лиц: государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя; наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами; уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц: государственная регистрация в качестве юридического лица; наличие в штате юридического лица не менее одного работника,имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности. Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании: признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица; признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом; признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа обобразовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком являетсяюридическое лицо - признания недействительным документа обобразовании работника этого юридического лица при условии, что онодин имеет документ об образовании, подтверждающий получениепрофессиональных знаний в области оценочной деятельности;выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочнойдеятельности; несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации; решения суда, арбитражного суда, третейского суда. Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами. Указанный в настоящей статье перечень оснований отзыва лицензии на осуществление оценочной деятельности является исчерпывающим и не может быть изменен иначе как путем внесения изменений и дополнений в настоящий Федеральный закон. Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года. Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом Предложить Президенту Российской Федерации и поручитьПравительству Российской Федерации привести свои нормативныеправовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИОценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: · квартиры и комнаты· помещения и здания под офисы и магазины· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)· складские и производственные объекты.Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.1. Происхождение1.1. Естественные (природные) объекты.1.2. Искусственные объекты(постройки).2. Назначение1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.1.2. ПОСТРОЙКИ1.2.1 Для жилья.1.2.2 Для офиса.1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.1.2.4 Для промышленности.1.2.5 Прочие.3. Масштаб1.1.1.1Земельные массивы.1.1.1.2Отдельные земельные участки.1.2.1.1Комплексы зданий и сооружений.1.2.1.2Жилой дом многоквартирный.1.2.1.3Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)1.2.1.4Секция (подъезд).1.2.1.5Этаж в секции.1.2.1.6Квартира.1.2.1.7Комната.1.2.1.8Летняя дача.1.2.2.1Комплекс административных зданий.1.2.2.2Здание.1.2.2.3Помещение или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к использованию 1). Готовые объекты. 2). Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3). Требующие завершения строительства. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено ( что обычно и происходит ), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены. Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки.Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры.Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у ее продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:· различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;· темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;· развитие системы ипотеки;· развитие системы иностранных представительств в регионе.Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки(квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. Акт оценки объекта квартиры. Санкт-Петербург, пр.УдарниковКоличество комнат: 2.0Изолированных комнат: 2.0Общая площадь (без балкона): 41Жилая площадь: 30Площадь кухни: 7Этаж: 8Количество этажей в доме: 9.0Материал дома: панельныйСтанция метро: ЛадожскаяДобираться до метро: автобусВремя до метро: з остановкиСан. Узел: раздельный (один)Наличие балконов/лоджий: одна лоджияТелефон: есть отделныйНаличие лифтов: есть лифтМусоропровод: есть в подъездеТип пола: паркетВысота потолков, м: 2.65м.Горячая вода: центр. ВодоснабжениеШумность окон: нешумныеВид из окон: во дворСостояние квартиры: ухоженнаяСостояние двора: ухоженный, зеленыйСостояние подъезда: обычныйОхрана подъезда: нетГод постройки (реконструкция) дома:1979Год кап. ремонта дома: не былоТип проекта дома: 501 серияТип межэтажных перекрытий: железобетонСоседи по дому: разныеПарковка а/м: нетЭкологическая обстановка в районе: обычнаяСобственность: частнаяОсвобождение квартиры: требуется выпискаИстория продаж квартиры: с 1997 г не продаваласьТип первого этажа: обычныйТип чердака: чердакРайон удаленный от метро: нетДата оценки: 20.01.01. Ожидаемая цена реализации квартиры составляет 16.04.01. 15000 долларов США ( по 365,8 долларов США за кв.м общей площади ). ЛИТЕРАТУРА. 1. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000. – 512с.2. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995.3. Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ . Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.