Два основных обстоятельства являются обязательными для квалификации вида стоимости, как ликвидационной:
а) объект оценки продается в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга, необходимого для его продажи по рыночной цене;
б) ввиду того, что ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки, подобная “быстрая” продажа всегда является вынужденной, независимо от конкретных побуждений, которыми руководствуется продавец.
Продажа в короткие сроки, безусловно, приводит к потерям. Поэтому соотношение между рыночной и ликвидационной стоимостью может быть выражено простейшей формулой:
Сл = Ср * Кл, где Кл – коэффициент ликвидности, причем 0 < Кл
В спорах относительно пресловутого Кл сломано немало копий. Наверное, не будет ошибкой предположение о том, что разработка универсальной формулы определения степени ликвидности объекта оценки, является задачей трудноосуществимой. Ликвидационная стоимость может быть определена исходя из большого количества данных о реальных продажах имущества и об условиях этих продаж, на базе накопленной оценщиком информации и систематического отслеживания конъюнктуры рынка. К сожалению, рынок нежилой недвижимости, как и рынок промышленных машин и оборудования является сегодня, во-первых, недостаточно прозрачным, а во-вторых, по-прежнему малоактивным.
Тем не менее, общие факторы, влияющие на величину коэффициента ликвидности, обозначить можно. Главные из них:
- общая инвестиционная привлекательность объекта, зависящая от его функционального назначения, месторасположения (для недвижимости), физического состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень спроса;
- абсолютная величина рыночной стоимости объекта – с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей, необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки и т.п.;
- конкретная дата оценки – общая ситуация на рынке подвержена значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и предложения на конкретный вид имущества;
- важнейший фактор – длительность продажи; при увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже;
- уровень маркетинга – термин “адекватный” в определении МКСОИ вовсе не формальность; объект можно экспонировать на рынке достаточно долго, но неэффективными средствами.
Весьма примечательной является формулировка ликвидационной стоимости, данная в Методике оценки стоимости имущества во время приватизации (Утверждено постановлением КМУ от 22.07.199 г. № 1114): “вероятная цена, за которую имущество может быть продано на рынке на дату оценки с учетом срока продажи, определенного ликвидационной комиссией”. Подобная формулировка позволяет при оценке имущества предприятий-банкротов прямо руководствоваться общепринятым в практике оценки подходом, исходя из концепции ликвидационной стоимости. В соответствии с Законом Украины “О банкротстве” все действия ликвидационных комиссий должны быть направлены на удовлетворение требований кредиторов, в первую очередь, за счет продажи имущества предприятия-банкрота. Продажа имущества осуществляется в соответствии с Законом Украины “О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации), а оценка – в соответствии с вышеуказанной Методикой.
Таким образом, продавцу в лице ликвидкомиссии предоставлено право удовлетворять претензии кредиторов с неизбежными в процессе быстрой распродажи потерями.
Практически во всех других случаях законодательством Украины предписано продавать имущество с аукционов по рыночным ценам. Следует отметить, что срок продажи имущества с таких аукционов установлен всего в 30 дней с возможным повторным выставлением объектов на аукцион еще на 30 дней с понижением стартовой цены. В то же время, по мнению многих специалистов, срок экспозиции для продажи большинства крупных объектов недвижимости и целостных имущественных комплексов по рыночной стоимости составляет 0,5 – 1 год.
Именно эти обстоятельства позволяют предположить, что во многих случаях имущество на наших аукционах продается не по рыночной цене, а по цене, близкой к ликвидационной. Речь идет, в первую очередь, о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и маркетинга более серьезного, чем одно объявление в “Ведомостях приватизации” или местной прессе. В целом у нас сложилось об аукционе, как способе продажи, несколько искаженное представление. На наших аукционах продаются отнюдь не дорогостоящие реликвии, да и участники аукционов менее состоятельные, чем покупатели реликвий. Аукцион, в общепринятом смысле этого слова, есть способ быстрой распродажи имущества.
Косвенным подтверждением правомерности такого отношения к аукциону является предусмотренная соответствующими законодательными и нормативными актами возможность снижения стартовых цен перед повторными аукционами, а в некоторых случаях – на самих аукционах. Тем не менее, четко оговоренная возможность продажи имущества с аукциона по ликвидационной стоимости предусмотрена законодательством только для предприятий-банкротов.
Возникает закономерный вопрос: чем в сложившихся условиях должен руководствоваться оценщик при определении начальной цены?
В нижеследующей таблице представлены практически все предусмотренные сегодня законодательством Украины случаи продажи имущества с аукционов, перечень соответствующих нормативных актов и порядок определения начальных (стартовых) цен.
Как следует из приведенной таблицы, расчет начальной цены продажи имущества с аукционов, как особого вида стоимости, отличного от понятия рыночной или балансовой стоимости, возможен в случаях:
- приватизации;
| Цель аукциона | Наименование документа, регламентирующего порядок определения стартовой цены | Порядок определения начальной цены | Порядок пересмотра цены<O:P</O:P |
| 1. Приватизация в соответствии с Законом Украины “О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)” 2. Продажа основных фондов госпредприятий в соответствии с Положением о порядке отчуждения средств производства, являющихся государственной собственностью. (Утверждено приказом Председателя Фонда государственного имущества от 07.08.1995 г. №1020) 3. Продажа имущества предприятий-банкротов в соответствии с Законом Украины “О банкротстве” | Методика оценки стоимости имущества во время приватизации. Утверждено постановлением КМУ от 22.07.1998 г. № 1114 | Предусмотрено три способа - на основании данных бухучета без учета индексации первичной стоимости ОФ по состоянию на 01.04.1996 г.; - по решению органа приватизации по результатам проведения экспертной оценки (вид стоимости в документе не обусловлен); - при продаже имущества, по данным бухучета полностью изношенного, по решению органа приватизации – в размере 30% первичной стоимости без учета индексации по состоянию на 01.04.1996 г. или по результатам проведения экспертной оценки (вид стоимости в документе не обусловлен). Действия ликвидкомиссий негосударственных предприятий-банкротов должны также отвечать вышеизложенным требованиям. | При повторном проведении аукциона начальная цена может быть снижена до проведения торгов не более, чем на 30%.<O:P</O:P В ходе проведения аукционов начальная цена может быть снижена, но не более, чем на 10%<O:P</O:P |
| Приватизация объектов незавершенного строительства в соответствии с Положением о порядке приватизации объектов незавершенного строительства (Утверждено приказом Фонда государственного имущества от 06.01.1999 г. № 17) | Методика оценки стоимости имущества во время приватизации. Утверждено постановлением КМУ от 22.07.1998 г. № 1114 | Начальная стоимость объекта НЗС определяется на основании данных бухучета без учета суммы индексации НЗС, рассчитанной по индексам, установленным Госкомстатом. Решением органа приватизации в начальной цене могут быть учтены кредиторская и дебиторская задолженности, связанные с финансированием строительства и сохранением объекта. По решению органа приватизации стоимость не использованных для строительства материалов, изделий и конструкций может определяться по результатам проведения экспертной оценки с целью приближения начальной цены к рыночной стоимости. | Аукцион может быть объявлен дважды. При повторном проведении аукциона начальная цена может быть снижена до проведения торгов не более, чем на 30%. Госпрограмма приватизации на 1998 год предусматривала снижение не более, чем на 50%.<O:P</O:P В ходе проведения аукционов начальная цена может быть снижена, но не более, чем на 10%<O:P</O:P |
| Продажа на аукционах имущества, перешедшего в установленном порядке в собственность государства в соответствии с Порядком продажи на аукционах имущества, которое перешло в собственность государства (Утверждено приказом Министерства внешнеэкономических связей и торговли, Минэкономики, Фонда государственного имущества от 31.12.1998 г. №873/172/2453). | Порядок учета, хранения, оценки конфискованного и другого имущества, переходящего в собственность государства, и распоряжения им Утверждено постановлением КМУ от 25.08.1998 г. № 1340 | Оценка имущества производится соответствующими комиссиями, а в оговоренных случаях – специалистами-экспертами. Стартовые цены не должны быть ниже цен, определенных комиссией или экспертом.: Согласно терминологии документа разные виды имущества оцениваются: по рыночным ценам, с учетом рыночных цен и фактического их состояния на день оценки, по ценам возможной реализации, по регулируемым (устанавливаемым) государством ценам с учетом их фактического состояния и износа. Здания, сооружения, жилые помещения и их части оцениваются только специалистами-экспертами с учетом рыночных цен и фактического их состояния. | Аукцион может быть объявлен дважды. После первого несостоявшегося аукциона имущество может быть уценено не более, чем на 20%.<O:P</O:P После второго несостоявшегося аукциона соответствующая комиссия принимает решение о дальнейшем распоряжении имуществом.<O:P</O:P Имущество может быть продано только при условии роста цены на аукционе, как минимум, на 10%.<O:P</O:P |
| Продажа с аукционов (публичных торгов) заложенного имущества, на которое в соответствии с законодательством обращено взыскание. | Положение о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества Утверждено постановлением КМУ от 22.12.1997 г. № 1448 | Для негосударственного имущества порядок расчета начальной стоимости не определен, но специально оговорена возможность экспертной оценки, причем, вид стоимости в документе не обусловлен. Начальная стоимость государственного имущества определяется в соответствии с требованиями Методики оценки стоимости имущества во время приватизации, т.е. либо по данным бухучета без учета индексации ОФ по состоянию на 01.04.1996 г., либо по результатам проведения экспертной оценки (вид стоимости в документе не обусловлен). | Аукцион может быть объявлен дважды. На повторном аукционе начальная стоимость имущества с согласия залогодержателя может быть уменьшена, но не более, чем на 30%. На аукционах начальная цена может быть снижена до уровня, удовлетворяющего требования залогодержателя.<O:P</O:P После второго несостоявшегося аукциона организатор аукциона возвращает исполнительные документы залогодержателю.<O:P</O:P |
| Продажа имущества, находящегося в налоговом залоге. Продажа осуществляется в соответствии с требованиями Положения о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества. | Порядок обращения взыскания на движимое имущество, находящееся в налоговом залоге Утверждено постановлением КМУ от 22.06.1998 г. № 941 | Начальная цена определяется уполномоченными КМУ организациями или экспертами и, в соответствии с терминологией документа, рассчитывается с учетом рыночной стоимости имущества, затрат, связанных с его оценкой, хранением, транспортированием и реализацией, но не ниже балансовой стоимости. (Самая противоречивая формулировка понятия “начальная цена продажи с аукциона” в действующем законодательстве). | В соответствии с Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества.<O:P</O:P Цена продажи не может быть меньше 40% начальной цены.<O:P</O:P |
| Реализация с прилюдных торгов имущества граждан (жилых домов), на которое обращено взыскание. | Гражданский процессуальный кодекс Украины, главы 45, 46. | Оценку производит государственный исполнитель или эксперт исходя из действительной стоимости жилого дома. | Для повторных торгов дом может быть переоценен по цене не ниже инвентаризационной, а при ее отсутствии – страховой.<O:P</O:P |
- отчуждения ОФ госпредприятий;