Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости ипотеки.
Объект залога
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т. д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им (Закона РФ « земле», ст. 42)
ИПОТЕКА - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.
К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги).
Закон РФ «0 залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическая регистрация
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
· стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;
· регистрирующий орган;
· держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. н может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
· возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;
· сдачу имущества в аренду;
· обременение имущества новыми долгами и т. д.
Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.
Комитет по управлению имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога, при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.
Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть получено до вступления в силу основного договора.
Договор об ипотеке должен содержать:
· наименование залогодателя и залогодержателя и места их на хождения;
· название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
· указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
· указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
· описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
· наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
· указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;
· подписи залогодателя и залогодержателя;
· наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.
По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.
Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.
Регистрация договоров ипотеки
Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября 1994 г. № 788 «0 введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» введен регистрационный реестр договоров о залоге - Единый залоговый реестр.
Государственную регистрацию договоров ипотеки (как часть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:
· КУГИ;
· ПИБ;
· Земельный комитет;
· Департамент муниципального жилья;
· Городская регистрационная палата - держатель Единого залогового реестра;
Договор о залоге считается зарегистрированным, если:
· ему присвоен номер код личного залогового реестра;
· обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;
· на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);
· надлежаще-оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге, держателю Единого залогового реестра.
Регистрирующий орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.
При прекращении права залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.
В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. М 2281 «0 разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках, предусмотренных проектами и договорами порядка на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства (реконструкции).
Объекты кредитования
Объектами кредитования выступают:
· приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
· строительство (реконструкция) жилья;
· приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:
· земельный;
· строительный;
· кредит под приобретение жилья.
В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.
Заключение кредитного договора
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке) .
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения, обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за не целевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.