Нб - вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості незавершеного будівництва житла;
Ун - невстановлене устаткування;
К - усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію;
Зз - запаси і затрати, які входять у валюту балансу;
Фа - фінансові активи (довгострокові фінансові вкладення, інші позаоборотні активи, кошти, розрахунки та інші активи);
Кр - кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, резерви наступних витрат і платежів);
Нж - балансова вартість незавершеного будівництва житла.
За Методикою оцінки вартості майна під час приватизації від 15 серпня 1996 року №961 масова оцінка проводиться за такою формулою:
Вц.м.к. = Оз + На + Вкі + Уні + Вдв + (Зз + Фа - Кр)
де:
Вц.м.к. - вартість цілісного майнового комплексу;
Оз - залишкова вартість основних засобів з урахуванням індексації їх балансової вартості станом на 1 квітня 1996 року;
На - залишкова вартість нематеріальних активів, відображених у балансі;
Вкі - відновна вартість незавершених капітальних вкладень;
Уні - відновна вартість устаткування (невстановленого);
Вдв - довгострокові фінансові вкладнення;
Зз - запаси і затрати, які включаються у валюту балансу;
Фа - фінансові активи;
Кр - кредиторська заборгованість.
Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Кабінетом Міністрів від 15 серпня 1996 р. №961 від Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої 18 січня 1995 р. №36 відрізняється такими положеннями:
1) за новою Методикою індексуються всі незавершені капітальні вкладення, тоді як за Методикою №36 вартість житла не індексувалася;
2) за новою Методикою вартість незавершеного будівництва, що входить до складу цілісного майнового комплексу, що приватизується, може бути скоригована з урахуванням коефіцієнта фізичного зносу, що відображає його технічний стан;
3) вартість устаткування також може бути зменшена на коефіцієнт придатності устаткування до експлуатації;
4) згідно з діючою методикою користуються послугами експертів при визначенні вартості об'єктів приватизації, якщо об'єкти передбачається приватизувати таким способом, як викуп. При виставленні об'єкта приватизації на аукціон чи на конкурс початкова вартість визначається на основі Методики оцінки вартості майна під час приватизації №961;
5) для визначення відновної вартості незавершеного будівництва та устаткування (невстановленого) застосовуються усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію згідно з Порядком індексації вартості окремих видів майна, що затверджується Фондом державного майна, Мінекономіки, Мінфіном та Мінстатом.
6) вартість майна, розрахована у вищезгаданому порядку, може бути змінена за рішенням державного органу приватизації, на вартість майна:
- що належить орендарю;
- для кого встановлено пільги;
- на яке поширюється особливий режим приватизації (вилучення об'єктів незавершеного будівництва, в тому числі незавершеного будівництва житла та устаткування, що придбане для інженерного забезпечення незавершеного будівництва житла, за наявності рішення відповідної Ради народних депутатів.
Оцінка вартості майна за останньою методикою більш реальна за попередню, відповідає вимогам законодавчої бази України, враховує специфіку перехідного періоду, але практика її використання показує і суттєві недоліки. Так, Гурін Е.А. виділяє три причини недоліків в оцінці об'єктів, що приватизуються:
1) Оцінка вартості майна на основі балансу не відображає реальної вартості об'єктів, тому що навіть з самого початку в силу суб'єктивної цінової політики дані балансу не відображали об'єктивної вартості майна.
2) В балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує рівень фізичного зносу і зовсім не враховує моральний знос основних фондів.
3) Розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від реальності.
Державна цінова політика в умовах адміністративно-командної політики більше базувалась на політико-ідеологічній доктрині, ніж на дійсній вартості матеріальних ресурсів. Періодичні перегляди цін під час реформ 60-х років не мали системного характеру: в одних галузях вони змінювалися, а в інших- ні. З думкою автора, що дані балансової звітності з самого початку не відображали об'єктивної вартості майна, а отже не можуть служити для визначення залишкової вартості, можна погодитись.
Причину неефективності оцінки вартості об'єктів Гурін Е.А. бачить також в тому, що рівень зносу об'єктів визначається на основі "Єдиних норм амортизаційних відрахувань в народному господарстві СРСР", що не враховує ні індекси росту цін за час експлуатації основних фондів, ні якість експлуатації, ні позапланові ремонтно-відновні роботи". Він вірно відмітив, що проведені аукціони та конкурси в Україні свідчать, що на підприємствах, що були оцінені згідно з діючими методиками стартові ціни були занижені в сотні разів.
В основу оцінки вартості об'єктів, що приватизуються у відповідності з Методиками №961 та №36 покладений затратний метод. Вартість об'єкта визначається на основі балансової вартості основних та оборотних фондів. Обчислення вартості майна підприємств на основі балансових даних не формує об'єктивної ціни об'єкта і її недоцільно використовувати при приватизації об'єктів, особливо неконкурентними способами.
Приватизація незавершеного будівництва згідно з Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію)" входить до процесу малої приватизації. Проблема незавершеного будівництва цікавила органи державного управління як зараз, так і за часів адміністративно-командної системи. Тоді вживали всіх заходів, щоб обсяги незавершеного будівництва в державі не перевищували нормативні. При цьому обсяги незавершеного будівництва складали 70-80% від обсягів будівельно-монтажних робіт. Під час перебудови обсяги незавершеного будівництва почали зростати. Причинами цього були:
- зменшення інвестиційних спроможностей держави;
- відсутність приватних та іноземних інвестицій.
Починаючи з 1993 року в Україні були прийняті нормативні акти, які можна вважати основою і початком приватизації об'єктів незавершеного будівництва (ОНБ). 14 жовтня 1993 року був підписаний Указ Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва". В ньому було записано, що приватизуються об'єкти незавершеного будівництва (надалі ОНБ), які були створені за рахунок капітальних вкладень, що складаються з власних коштів підприємств, централізованих вкладень та коштів місцевих бюджетів. Ці об'єкти продаються за конкурсом, на аукціоні за відновною вартістю з урахуванням інфляції.
На думку А.В.Беркути[1.11] (голова урядової комісії з проведення приватизації об'єктів незавершеного будівництва) разом з цим Указом потрібно було ввести закон про оподаткування незавершеного будівництва, що знаходилось на балансі державних підприємств. Але б це було звичайною економічною санкцією, схожою на командно-адміністративний наказ приватизувати все незавершене будівництво.
2 червня 1995 року був підписаний Указ Президента, що заявив про докорінну зміну курсу в питанні приватизації об'єктів незавершених будівництвом. Згідно з цим Указом об'єкти незавершеного будівництва можна продавати не тільки за конкурсом або на аукціоні, але й за прямим продажем, тобто одному покупцеві; їх продаж можна здійснювати в кредит; відновну вартість об'єктів незавершеного будівництва можна зменшувати на 50%; у випадку, якщо ніхто не купує ОНБ, то можна створювати господарські товариства на базі ОНБ, з метою добудови та подальшою ліквідацією.
З 1993р. до березня 1995 року Міністерствами до продажу було запропоновано 260 ОНБ загальнодержавної власності, а в державі на той час їх нараховували десь приблизно 12 тис. Багато з них були розпочаті в 50-х, 60-х роках, а деякі і в кінці 40-х. Ці об'єкти належать головним чином до вугільної та машинобудівної промисловостей. З них було продано з 1993 до 1995 року близько 80.
Зараз в Україні за словами Беркути А.В. нараховується 2300 об'єктів незавершеного будівництва. Подальшу долю цих будов повинні вирішити міністерства та відомства, облдержадміністрації. За перші два місяці 1996 року виставлено на продаж 600 об'єктів.
На мій погляд в процесі приватизації об'єктів незавершеного будівництва є декілька негативних моментів:
1. Нещодавно прийнято постанову Кабінету Міністрів де записано, що у випадку, коли директор не виставляє ОНБ на продаж, а на нього є покупці, то використання майна признається неефективним і це є приводом для того, щоб розірвати контракт з директором цього підприємства. Ця постанова свідчить про тиск на директорів підприємств. Єдина мета, що ставиться - це швидкі темпи приватизації за будь-яку ціну.
2. В усіх регіонах України, крім м.Києва, земля під ОНБ продається власнику об'єкта. На мою думку, землю ні в якому разі продавати не можна, тому що разом з продажем землі послідує право на її перепродаж, а там недалеко і до втрати Україною своєї незалежності.
За перші два місяці 1996 року напрацьовані нові урядові документи стосовно приватизації об'єктів незавершеного будівництва, відпрацьований критерій розподілу об'єктів на престижні, непрестижні та звичайні. У випадку непрестижності об'єкт потрібно продати за мінімальною ціною під інвестиційні гарантії. Мінімальна ціна - це вартість матеріальних ресурсів, які можна було б продати після того, як цей об'єкт буде розібраний на матеріальні ресурси. Зараз діють методичні вказівки по визначенню вартості об'єктів незавершеного будівництва, розроблені згідно з чинним законодавством, зокрема Указами Президента України від 14 жовтня 1993 року №456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" і від 2 червня 1995 року "Про внесення змін і доповнень до Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" та виконання постанов Кабінету Міністрів України від 1 листопада 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва".