Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку можна отримати при експлуатації об'єкта.
У відповідності з "Порядком відстрочки платежу покупцям незавершеного будівництва"[55.4] відстрочка платежу надається юридичним та фізичним особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва. Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть здійснюватись в такому порядку:
50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;
Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5 років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі вносяться щорічно рівними частками.
Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.
Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з відстрочкою платежу або без неї лише за умови доцільності використання того чи іншого об'єкту незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється, що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати, то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих об'єктах підлягають списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54] У відповідності з цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про припинення будівництва.
Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:
- керівником підприємствва, якщо фінансування зазначеного будівництва здійснювалося за рахунок коштів підприємства;
- міністерством чи відомством, до сфери управління якого входить підприємство загальнодержавної власності і які виділили кошти на будівництво об'єкта;
- місцевими державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, якщо фінансування об'єкта здійснювалось з місцевих бюджетів;
- засновниками господарських товариств, якщо будівництво здійснювалось за рахунок їх коштів.
Рішення про ліквідацію того чи іншого об'єкту незавершеного будівництва має погоджуватися з Комісією з проведення приватизації об'єктів незавершеного будівництва.
При списанні витрат з балансу підприємств по об'єктах не- завершеного будівництва у рішенні про списання витрат повинні зазначатися суми, що будуть списуватись з балансу та суми витрат, необхідні для ліквідації об'єкта, тобто для розбирання споруд, будівель, конструкцій, демонтажу устаткування, для інших цілей.
В основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів за кошторисною вартістю у цінах 1984 року покладені кошторисні дані, а в основу ІІ методу покладені балансові дані, які в силу суб'єктивної цінової політики не відображають об'єктивної вартості майна. Якщо в основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів покласти відновну вартість, тобто вартість цього об'єкта у цінах на сьогодні, то формула визначення вартості об'єкта "мала" б такий вигляд:
Со = Св + Кзн + Смат
де:
Со - залишкова вартість об'єкта;
Св - відновна вартість;
Кзн - коефіцієнт зносу;
Смат - вартість матеріалів, що завезені на будівельний майданчик, але не використані.
Залишкову вартість об'єкта визначену таким чином необхідно коригувати в залежності від місцезнаходження та строку окупності об'єкта.
На мою думку, на сучасному етапі потрібно також відшліфувати методику оцінки майна підприємств, що приватизуються. Відновну вартість потрібно покласти і в основу визначення вартості інших об'єктів приватизації, особливо це актуально при приватизації об'єктів неконкурентними способами. При цьому об'єктивні результати дає метод заміщення з врахуванням амортизації. Формулу:
Со = Св х Км х Кф х Кзон
де:
Со - залишкова вартість;
Км - коефіцієнт морального зносу;
Кф - коефіцієнт функціонального зносу;
Кзон - зональний коефіцієнт.
необхідно доповнити коефіцієнтами прибутковості (Кпр) та коефіцієнтом оборотності активів (Кобор.ак.). Вищезгадана формула матиме такий вигляд:
Со = Св х Км х Кф х Кзон х Кпр х Кобор.ак.
Коефіцієнт прибутковості можна визначити за формулою:[10.56]
чистий прибуток
Кпр = --------------------------
обсяг продаж
При визначенні вартості об'єктів приватизації потрібно визначити не тільки коефіцієнт прибутковості за останні декілька років (адже можливе штучне заниження цього показника з метою зменшення вартості), але і потенційний коефіцієнт прибутковості в найближчі роки після приватизації. Припустимо, що n - це рік приватизації, П - чистий прибуток, Vn - обсяг продаж, тоді формула визначення коефіцієнта прибутковості матиме такий вигляд:
Якщо коефіцієнт прибутковості має тенденцію до збільшення, то вартість об'єкта, що приватизується має бути збільшена.
Коефіцієнт прибутковості може бути збільшений або за рахунок зростання цін на продукцію даного підприємства, або за рахунок зменшення затрат. Але враховуючи те, що збільшення ціни може привести до падіння попиту на дану продукцію і що в умовах вільного переливу капіталу прибутковість продукції. тяжіє до середньогалузевого рівня, то коефіцієнт прибутковості буде відігравати найважливішу роль для з'ясування реальної вартості об'єкта.
При визначенні вартості об'єкта потрібно враховувати і коефіцієнт оборотності активів (Кобор.ак.).
де:
Vn - обсяг продажу;
А - вартість активу (грошових коштів, короткострокових та довгострокових фінансових вкладень, дебіторської заборгованості, запасів, витрат майбутніх періодів, основних засобів).
Цей коефіцієнт показує скільки грошових одиниць продажу формує кожна грошова одиниця активів. Він за своїм змістом близький до показника фондовіддачі (відмінність в тому, що показник оборотності оцінює використання всіх активів, а не тільки основних фондів). Чим більший коефіцієнт оборотності, тим більше коштів приносить кожна грошова одиниця активів, тим більш ефективно використовуються активи, тим краще обладнання.
Хочеться ще раз відмітити, що метод оцінки вартості об'єкта по потенційній прибутковості, метод аналогів продаж, метод затрат широко використовуються в усьому світі, чудово доповнюють один одного і при комплексному використанні дають об'єктивну оцінку вартості майна об'єктів, в тому числі і комунальної власності. Але вищезгадані методи оцінки використовуються в основному при експертній оцінці майна. В приватизаційному ж процесі для визначення вартості майна підприємства, що приватизуються на аукціоні або за конкурсом, викупаються, використовується Методика оцінки вартості майна під час приватизації. За цією методикою оцінена[42.25] вартість майна тисяч підприємств загальнодержавної та комунальної власності. Оцінка за цією методикою базується на даних бухгалтерського обліку і дає можливість оперативно зробити оцінку. Вона сприяє залученню потенційних покупців, трансформації форм власності в суспільстві, але одним з найбільших недоліків цієї Методики є те, що вона занижує реальну вартість підприємств, що підтверджують паралельно проведені експертні оцінки.
2. Застосування методики оцінки об'єктів комунальної
власності на підприємствах
Процеси демонополізації, роздержавлення, приватизації в Україні були зумовлені історичним та економічним розвитком країни. Приватизація, як процес трансформування відносин власності, стала невід'ємною частиною реформ при переході до ринкової економіки всіх постсоціалістичних країн. В ході приватизації розробляються і випробовуються різні способи, методи, методики щодо приватизаційного процесу. Від того, наскільки досконалими будуть ці методи та методики залежить, чи не послідує за процесом приватизації процес націоналізації. Особливо це стосується такого важливого питання, як оцінка вартості майна підприємств.
В попередньому параграфі цієї глави я розглянула різні методи оцінок майна підприємств, що приватизуються. В цьому параграфі зупинимося на використанні різних методів оцінки об'єктів комунальної власності на регіональному рівні.
Якщо в 1993 році приватизація тільки почалася, то 1995 рік був переломним в приватизаційному процесі. Значною мірою прискоренню темпів приватизації сприяв Указ Президента №827 від 30 грудня 1994 року "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні". Згідно з цим Указом підлягали приватизації у 1995 році об'єкти малої приватизації які перебували у державній власності (в тому числі майно підприємств та їх структурних підрозділів, передане в оренду) та віднесені програмою приватизації на 1994 рік до групи А. Цей Указ надавав пільги орендним підприємствам. Організація орендарів, товариство покупців, створене працівниками відповідного орендного підприємства чи структурного підрозділу орендного підприємства мали право до 1 червня 1995 року (цей термін потім було продовжено до 1 вересня 1995 року) приватизувати об'єкти шляхом викупу без врахування потенційної прибутковості, а будівлі, в яких розташовані об'єкти, брати в оренду. Після закінчення строку дії цього Указу організації орендарів втрачали зазначені пільги, внаслідок чого приватизація об'єктів "малої" приватизації "мала" здійснюватись на загальних підставах, тобто на аукціоні, конкурсі. Приватизацію вищезгаданих об'єктів можна було здійснювати за рахунок приватизаційних паперів, якщо такі папери належали членам трудового колективу. Викуп майна цілісних комплексів, переданого в оренду проводиться за згодою орендаря.