Развитие оценочной деятельности в России
Формирование топографической базы оценки в России (до 1861 г)
Общим обязательным элементом всех оценочных работ является геометрическое измерение земель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты, составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широте пунктов.
Первые карты российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVII вв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В конце XVII века появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская.
Постановка картографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.
По указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. К концу XIX века военно-топографические карты в трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).
Вместе с триангуляционной съемкой и составлением топографических документов в России существовала и другая система измерения территории.
На основании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы: генеральную и специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.
Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)
Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-1893 гг.)
С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права, решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы самоуправления уже не могла.
Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждения» предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».
Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом к организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.
Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев.
С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.
В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.
Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.
Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:
Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;
Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;
В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно совершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.
В рамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики[3].
К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общем объеме государственной и муниципальной собственности удельный вес федеральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственной собственности смешанная собственность составляет 60%, исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%[4]. В процессе разгосударствления условно можно выделить несколько этапов. При этом необходимо констатировать, что границы этих этапов размыты и часто последующий этап начинался в недрах предыдущего.
В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав частью «сверху», частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах», других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать контроль в своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активы сталкивались интересы олигархических банков, корпораций, естественных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточно вспомнить о «войне компроматов» и скандалах вокруг известных корпораций, нефтяных компаний, металлургических предприятий во время залоговых и инвестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало установлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования прав собственности.
В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.
В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.