Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.
Износ внешнего воздействия (экономический износ)
Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.
Источники информации для расчетов
1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.
2.Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».
3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
4-Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы
инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").
Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
=> Переход к уровню цен на дату оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.
Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.
И 69/84=1,17
Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.
И 1984/2006 = 31,41.
=> Прочие удорожания
Прибыль девелопера.
Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.
Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.
Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.
Расчет стоимости объекта по затратным подходом
Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):
Таблица 10
Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % |
| Фундамент | 10 |
| Стены | 26 |
| Перекрытия и покрытия | 8 |
| Кровля | 10 |
| Полы | 15 |
| Проемы | 12 |
| Отделка внутренняя | 6 |
| Внутренние инженерные сети | 7 |
| Прочие | 6 |
| Долгоживущие элементы | 44 |
| Короткоживущие элементы | 56 |
| Всего | 100 |
Определим восстановительную стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем
строения 1264 куб.м. (таблица 11):
Таблица 11
Определение восстановительной стоимости объекта аналога
| Аналог | Стоимость един. Площ. Руб./м2 | Стоимость един.объема, руб./м.куб | Стоимость приведена в ценах | ||
| УПВС №18, табл. 49 | - | 21,8 | 1969г. | ||
| Корректировки | |||||
| Элементы сравнения | Описание | Корект. коэфф. | |||
| объект оценки | объект- аналог | ||||
| Количество этажей | 1 | 1 | 1 | ||
| Класс капитальности | II | II | 1 | ||
| Общая площадь, м2 | 259 | - | 1 | ||
| Объем, мЗ | 1264 | до 1000 | 1,26 | ||
| Фундамент | бетонный | бетонный | 1 | ||
| Стены | Кирпичные | Кирпичные | 1 | ||
| Перекрытия | Ж/бетонные | Ж/бетонные | 1 | ||
| Крыша и кровля | Кров.железо | Кров.железо | 1 | ||
| 11олы | Цементные | Цементные | 1 | ||
| Окна | Деревянные | деревянные | 1 | ||
| Отделка внутренняя | простая | простая | 1 | ||
| Внутренние инженерные сети | все | все | 1 | ||
Продолжение таблицы 11
| Общий корректирующий коэффициент | 1,02 | |
| Поправка на климатический район | 1,09 | |
| Корректирующий коэффициент перехода 69-84 | 1,17 | |
| И на 22.03.2002г. | 31,41 | |
| Стоимость объекта в ценах на дату оценки, руб. | 1145104.5 | |
| Прибыль предпринимателя, % от затрат | 20 | 229021 |
| Стоимость восстановления объекта, Руб. | 1374125 | |
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:
Таблица 12
Распределение стоимости нового строительства
по конструктивным элементам
| Основные конструктивные элементы | Удельный вес в общей стоимости, % | Стоимость, тыс.руб. |
| Фундамент | 10 | 137412,5 |
| Стены | 26 | 357272,5 |
| Перекрытия и покрытия | 8 | 109930 |
| Кровля | 10 | 137412,5 |
| Полы | 15 | 206118,75 |
| Проемы | 12 | 164895 |
| Отделка внутренняя | 6 | 82447,5 |
| Внутренние инженерные. сети | 7 | 96188,75 |
| Прочие | 6 | 82447,5 |
| Долгоживущие элементы | 44 | 604615 |
| Короткоживущие элементы | 56 | 769510 |
| Всего | 100 | 1374125 |
Определение исправимого физического износа представлено в таблице 13:
Таблица 13
Определение исправимого физического износа
| Конструкции и элементы с признаками износа | Стоимость устройства нового эле- мента,тыс.руб | % износа | Износ, тыс.руб |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Фундамент | 137412,5 | 20 | 27482,5 |
| Стены | 357272,5 | 30 | 107181,75 |
| Перекрытия и покрытия | 109930 | 20 | 21986 |
| Кровля | 137412,5 | 30 | 41223,75 |
| Полы | 206118,75 | 5 | 10305,94 |
| Проемы | 164895 | 3 | 4946,85 |
| Отделка внутренняя | 82447,5 | 7 | 5771,33 |
| Внутренние инженерные сети | 96188,75 | 10 | 9618,88 |
| Прочие | 82447,5 | 5 | 4122,38 |
| Всего | 1374125 | 0 | 232639,36 |
Определение неисправимого физического износа короткоживущих
элементов представлено в таблице 14:
Таблица 14
Определение неисправимого физического износа короткоживущих
элементов
| Основные конструктивные элементы | Остаточная стоимос ть | Фактический срок эксплуатации | Нормативн ый срок эксплуатации | износ, % | Износ тыс. рублей |
| Кровля | 96188,75 | 16 | 20 | 80,00 | 76951,00 |
| Полы | 195812,81 | 3 | 55 | 5,45 | 10680,70 |
| Проемы | 159948,15 | 3 | 45 | 6,67 | 10663,21 |
| Отделка внутренняя | 76676,18 | 3 | 35 | 8,57 | 6572,24 |
| Внутренние инженерные сети | 86569,88 | 3 | 60 | 5,00 | 4328,49 |
| Прочие | 78325,13 | 16 | 100 | 16,00 | 12532,02 |
| Всего | 693520,89 | 121727,67 | |||
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
представлен в таблице 15:
Таблица 15
Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов
| Параметры | Значения |
| Стоимость строительства нового объекта, тыс.руб. | 1374125 |
| Исправимый физический износ, тыс. руб. | 232639,36 |
| Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб. | 693520,89 |
| Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб. | 447964,75 |
| Фактический возраст здания | 16 |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 |
| Коэффициент к определению износа | 0,44 |
| Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб. | 76474,36 |
| Общий износ, тыс. руб. | 430842 |
| Остаточная стоимость, тыс. руб. | 943283 |
Определение функционального износа
Значение функционального износа принимаем равным нулю.
Определение внешнего износа
Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.
Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.