Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:
Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) (формула 4)
где Иф- физический износ,
Им- функциональный износ (моральный),
Иэ -экономический износ
Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.
Сравнительный подход.
Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.
В Свердловской области объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».
Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.
Оценка доходным подходом.
Общие положения
Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.
В данном отчете использовался метод прямой капитализации.
Определение ставки дисконтирования
Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Определение риска
Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-
лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.
При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.
Определение очищенной от риска нормы дохода
В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.
В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).
Поправка на неликвидность
Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.
В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.
Поправка на риск
При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.
Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.
Прямая капитализация
В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.
Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.
Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.
Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.
Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.
Определение ставки арендной платы
Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.
Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год
(таблица 16) рассчитывается по следующей формуле 5:
Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)
Где Алл -арендная плата за год в руб.
Sар - общая арендуемая площадь;
К1 - коэффициент территориального зонирования;
К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;
КЗ - коэффициент типа деятельности;
К4 - коэффициент комфортности;
К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта
недвижимости;
Таблица 16
Расчет арендной платы за нежилые помещения на год
| Наименование | S,м.кв | К1 | К2 | КЗ | К4 | К5 | Арендная плата в год, руб. |
| Здание цеха | 259 | 1,5 | 0,8 | 1,4 | 1,0 | 1,8 | 156642 |
Определение прочих расчетных параметров
Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.
Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.
Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.
Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.
Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от
эффективного валового дохода в год.
Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:
Таблица 17
Расчет чистого операционного дохода
| Остаточная стоимость согласно затратному подходу, рублей | Налог на имущество в год, рублей | Валовой операци онный ДОХОД, Рублей | К1 | Эффектив ный валовой доход, рублей | Расходы по управ лению объектом, рублей | Чистый операцион ный доход рублей, |
| 820650 | 16413 | 156642 | 0,7 | 109649 | 219 | 93017 |
Результаты расчетов методом капитализации дохода