Региональный земельный рынок: состояние и перспективы (стр. 2 из 8)
Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:
- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);
- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);
- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);
- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);
- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);
- лесного фонда (265,9 млн. га);
- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га). Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования по крайней мере на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции с которыми существенно ограничиваются.
Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории»
Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения. [4]
Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования. Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке. Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать.
1.3. Структура сделок с земельными участками и их рыночная оценка.
В российской федерации среди всех видов сделок с землей преобладают арендные отношения (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 91,4 тыс. га 0,006 % земельного фонда. (табл. 2) В 2005 доля площади государственных и муниципальных земель, используемых на правах аренды в Российской Федерации, составила 4,3 % от всей их площади. По федеральным округам России этот показатель колеблется от 1,6 % в Северо-Западном федеральном округе до 17,9 % в Южном федеральном округе.
Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.[5] В 2005 г базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов (таблица 1).
Рост ставок арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, местоположения и величины земельных участков. При этом плата за аренду земли городов и поселков по сравнению с сельской местностью значительно выше для всех категорий арендаторов.
Таблица 1[6]Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации.
руб./кв.м.
| Арендаторы | 2002г. | 2003г.0Зг. | 2004г. | 2005г. | |||||
| в город.нпоселках | в сель.насел.пунктах | вненасел.пунктов | в насе ленных пунктах | вненасел.пунктов | в насе ленных пунктах | вненасел.пунктов | в насе ленных пунктах | вненасел.пунктов | |
| 1 .Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта. связи, строительства | 6.58 | 1,57 | 0,49 | 11.54 | 1,26 | 12,00 | 1.63 | 11.41 | 1.89 |
| торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания | 37.12 | 8.82 | 0,72 | 55,34 | 4,81 | 64,40 | 4.57 | 55,76 | 13,81 |
| сельскохозяйственны е предприятия | 0.05 | 0.03 | 0.01 | 0.08 | 0.06 | 0.11 | 0.02 | 0,13 | 0.05 |
| 2. Граждане, ихобъединения,использующие земельныеучастки для:жилищного,дачного и гаражногостроительства | 0,25*) | 0,12 | 0,02 | 1,46 | 0,20 | 1-53 | 0,22 | 1.82 | 0.35 |
| личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 0.14 | 0,11 | 0.17 | 0,08 | 0.32 | 0.13 | |||
В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2005 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 55,76 рубля, а в сельских населенных пунктах — 13,81 рубля, для городских промышленных предприятий — 11.41 рубля и 1.89 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства платили в городах и поселках 1.82 рубля, в сельских населенных пунктах — 0.35 рубля.
Таблица 2 [7]
Структура сделок с земельными участками в РФ.
| Виды сделок | 2003г. | 2004г. | 2005г. |
| Кол-восделок, ед.(площадь, га) | Кол-восделок, ед.(площадь, га) | Кол-восделок, ед.(площадь, га) | |
| 1. Аренда государственныхи муниципальных земельв том числе:сделки, совершённые в отчётном году | 3729655 (67403009)444377 (13994875) | 3665563 (70154034)498684 (11905493) | 3621086 (68230403)474128 (14580742) |
| 2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель | 10660 (12093) | 7226 (38222) | 5854 (23316) |
| 3. Продажа государственных и муниципальных земель в том числе на торгах. | 96876 (54965)3249 (2448) | 150793 (45485)4644 (3774) | 154702 (91446)9562 (35250) |
| Итого сделок с государственными и муниципальными землями | 3837191 (67470067) | 3823582 (70237741) | 3781642 (68345166) |
| 4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами | 323532 (82463) | 357937 (123386) | 378215 (293955) |
| 5. Дарение | 30100 (13358) | 32326 (27223) | 31824 (57528) |
| 6. Наследование | 161330 (137903) | 165162 (106195) | 147653 (133820) |
| 7. Залог | 8773 (31665) | 6350 (18792) | 7479 (16959) |
| Итого сделок между гражданами и юридическими лицами | 523735 (92653890) | 561775 (9275596) | 565171 (502261) |
| Всего сделок в отчётном году с учётом всех действующих договоров аренды | 4360926 (967735456) | 4385357 (70513337) | 4346813 (68847427) |
| в том числе сделок, совершённых в отчётном году | 1075648 (14327322) | 1218478 (12264796) | 1199855 (15197766) |
Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2005 году права аренды были выкуплены на 5854 земельных участках площадью 23316 гектаров в 46 субъектах РФ. (таблица 2)
Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2001 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.[8] Тогда как в 2002 г. в консолидированный бюджет поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2% от земельного налога и 48,8% от арендных платежей.[9]
Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 1999 года количество продаж вновь начало расти. В 2005 году зарегистрировано уже 154702 сделок на общую площадь 91446 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства . Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.