экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают
существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.
- Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.
7. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого
объекта недвижимости на дату оценки:
От = Sт х (100 – И):100.
Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 3.
Табл.3. Расчет полной восстановительной стоимости склада
продовольственных товаров с участком земли
________________________________________________________________________________
№ Наименование Инв. Ед. Общее Стоимость Полная Индекс Индекс Полная вос-
пп объекта №, изм. кол-во ед.изм., восста- перехода перехода становитель-
лит. ед. из- руб. новит. к ценам к ценам ная стоимость
мерен. стоим. 1984 г. 1998 г. в ценах на
в ценах с НДС 01.01.98 г,
. 1969 г., руб.
_______________________________________________________________________________
1.ЗДАНИЕ СКЛАДА м3 6000 14,70 88200 1.18 18159,68 1601683776
2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ га 1,2 700000000 840000000
Примечания: а) 14,7руб.=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района; б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);
д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка
умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.
При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.
Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; ) физический износ земельного участка не начисляется.
Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 4.
- 27 -
Табл.4. Определение физического износа склада
продовольственных товаров
_____________________________________________________________________________
№ КОНСТРУКТИВНЫЕ Удельный Стоимость, Процент Сумма Остаточная
пп ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ вес,% руб. износа износа стоимость,
____________________________________________________________руб._______руб.___
1. ФУНДАМЕНТЫ……………… 7 112117864 15 16817680 95300184
2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ…. 30 480505133 8 38440411 442064722
3. ПЕРЕКРЫТИЯ И ПОКРЫТИЯ 25 400420944 10 40042094 360378850
4. КРОВЛЯ………………………. 5 80084189 10 8008419 72075770
5. ПРОЕМЫ……………………… 6 96101027 2 1922021 94179006
6. ПОЛЫ…………………………. 11 176185215 25 44046304 132138911
7. ЭЛЕКТРООСВЕЩЕНИЕ……. 11 176185215 10 17618522 158566693
10. ПРОЧИЕ РАБОТЫ…………… 5 80084189 20 16016838 64067351
ИТОГО 100 1601683776 182912289 1418771487
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Таким образом, остаточная восстановительная стоимость объектов недвижимости предприятия «ЗАКАЗЧИК» составляет 1418771000 + 840000000 = 2258771000 руб.
4.2.2. Оценка автотранспорта, машин и оборудования
В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия «ЗАКАЗЧИК», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 1 января 2006 г. (см. справочные материалы по курсам). Результаты расчетов приведены в таблице 5.
Табл.5. Расчет остаточной восстановительной стоимости
автотранспорта
№ Наименование Балансовая стоимость % износа Восстановительная стоимость
п/п полная остаточная полная остаточная
(тыс.руб.) (тыс.руб.) (тыс.руб.) (тыс.руб.)
1. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000 25% 176000 132000
2. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000 23% 36500 28000
ИТОГО: 245000 185000 212500 160000 р.
4.2.3. Оценка нематериальных активов
К нематериальным активам предприятия “ЗАКАЗЧИК” относится по заданию только лицензия на перевозку грузов, которую оцениваем по ее остаточной балансовой стоимости 3000000 руб.
.
- 28 -
4.2.4. Оценка производственных запасов
Производственные запасы предприятия “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по их балансовой стоимости 600000000 руб. за вычетом запасов на сумму 20000000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на сумму 580000000 руб.
4.2.5. Оценка дебиторской задолженности
Дебиторскую задолженность предприятию “ЗАКАЗЧИК” оцениваем по ее балансовой стоимости 350000000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 20000000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 325000000 руб.
4.2.6. Корректировка активов баланса
Результаты корректировки оценочной стоимости активов баланса предприятия “ЗАКАЗЧИК” представлены в таблице 6. При корректировке стоимости активов учтены комиссионные затраты, скидки с продаж, а также другие прямые затраты по продаже активов предприятия.
Табл.6. Корректировка стоимости активов баланса
№ Вид активов Стоимость до % корректировки Стоимость после
п/п корректировки корректировки
(руб.) (руб.)
1. Здание с земельным участком 2258771000 -35% 1468291150
2. Автотранспорт 160000000 -15% 136000000
3. Нематериальные активы 3000000 -50% 1500000
4. Производственные запасы 580000000 -30% 406000000
5. Дебиторская задолженность 325000000 - 325000000
ИТОГО: 3326771000 2336791150 руб.
Проводим дисконтирование стоимости активов в соответствии с заданными периодами и ставками дисконтирования. В результате дисконтирования получим упорядоченные ликвидационные стоимости активов предприятия, приведенные в таблице 7.
Табл.7. Расчет ликвидационной стоимости активов
№ Вид активов Оценочная Срок ликви- Ставка дис- Ликвидаци-
п/п стоимость дации (мес.) контирова- F4 онная стои-
(руб.) ния мость(руб.)
1. Здание с земельным участком 1468291150 12 40% 0.6747 990656039
2. Автотранспорт 136000000 12 40% 0.6747 91759200
3. Нематериальные активы 1500000 12 35% 0.7082 1062300
4. Производственные запасы 406000000 6 25% 0.8836 358741600
5. Дебиторская задолженность 325000000 6 25% 0.8836 287170000
ИТОГО: 2336791150 1729389139 руб.
- 29 -
4.3. Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия
Кредиторская задолженность предприятия «ЗАКАЗЧИК» в сумме 55000000 руб. должна
быть выплачена при ликвидации предприятия
4.4. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
Расчет затрат на ликвидацию предприятия «ЗАКАЗЧИК» представлен в таблице 8.
Табл.8. Затраты на ликвидацию предприятия
№ Вид затрат Затраты в мес. Период за- Ставка Текущая
п/п (тыс.руб) трат (мес.) дисконт. F5 стоимость
затрат(т.руб.)
1. Охрана здания 850 12 40% 9.7588 8295
2. Охрана машин 750 12 40% 9,7588 7319
3. Охрана запасов 750 6 40% 5,3578 4018
4. Управленческие расходы 2500 12 20% 10,7951 26988
Выходные пособия и
выплаты работникам 4000 3 - - 12000
ИТОГО: 58620000 руб.
Определяем ликвидационную стоимость предприятия «ЗАКАЗЧИК» путем уменьшения ликвидационной стоимости активов на величину затрат по ликвидации предприятия и кредиторской задолженности:
1729389139 – 58620000 – 5500000 = 1665269139 руб.
Деноминация (от де… и лат. Nominatio - наименование) - изменение нарицательной стоимости денежных знаков с целью стабилизации валюты или упрощения расчетов. Деноминация 1998 года была проведена с коэффициентом 1000:1, то есть 1 новому рублю соответствовали 1000 «старых».
Округляя полученную сумму и переведя ее в деноминированные рубли, оценим
ликвидационную стоимость предприятия “ЗАКАЗЧИК” на 01.01.2006 г. 166530000руб.
(Один миллиард шестьсот шестьдесят пять миллионов триста тысяч рублей).
Список литературы
Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве". - КО - ИНВЕСТ, Выпуск № 18, 1997 года.
Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 года.-М.,1972.
Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.,1972.