Будущие новоселы – дольщики, или «соинвесторы строительства», права которых на своевременное получение жилья в России практически повсеместно нарушаются, видят основную причину неукротимого роста цен на строящееся жилье в недобросовестности застройщиков. В октябре 2005 года волна акций протеста обманутых дольщиков прокатилась по Москве и Подмосковью, Ставрополью, Санкт-Петербургу, Новосибирску и другим городам. По вине руководства инвестиционных компаний в Москве и Подмосковье без жилья и без денег осталось более 10 тысяч семей. В Новосибирске в анабиозе находится более 30 строящихся домов. Наверняка, волнуют те же проблемы несостоявшихся новоселов и в других городах.
Первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являются не рыночными.
Он отмечает, что стоимость жилья в два раза превышает свою нормальную цену. "До 50% стоимости жилья - это стоимость, которая является спекулятивной".
Строительные компании обвиняют банки, прекратившие прошлым летом кредитование. Эксперты полагают, что это вполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за нарушение сроков ввода жилья.
Очевидно, что банкам и застройщикам такие правила не нравятся. Поскольку за масштабные проекты часто берутся застройщики, не имеющие ни серьезных средств, ни объектов для залога, банки закрыли для них кредиты. Средства покупателей квартир также не могут привлекаться в качестве инвестиций на этапе строительства новых объектов.
Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.
К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.
Широко распространенные в мире строительно-сберегательные кассы являются традиционной формой жилищно-накопительных систем. Именно эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с целью решения жилищных проблем своих участников. Это – закрытая система с ограниченным кругом участников, но время существования её неограниченно. Её значимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций, внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой момент времени, а также строго выверенное соотношение между периодами накопления средств и погашения ссуды.
До июня 2005 года, пока не было специального законодательства, регулирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов, институт стройсберкасс в России играл незначительную роль из-за следующих недостатков: короткий срок предоставления займа, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в период накопления. Но опыт стран Восточной Европы показывает, что ипотечное кредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а поддержка государством участников жилищно-накопительных систем расширяет возможности населения с невысокими доходами по решению жилищных проблем.
Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс эффективнее ипотеки.
Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных денег», отсутствие которых составляет проблему всех переходных экономик и порождает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть сбережений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере, могут привлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать граждане со средними и даже невысокими доходами.
В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы обладают рядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой, такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамках одного экономического субъекта, замкнутость системы и возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне, удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде минимально, нет необходимости в поручителях по кредиту, простота финансового и правового механизма стройсберкасс позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. Кроме того развитие стройсберкасс не препятствует становлению других институтов жилищного накопления, обслуживающих группы населения с иными доходами.
Российский сравнительно небольшой опыт функционирования стройсберкасс (жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы) породил следующие стандарты строительно-сберегательного контракта, несколько отличающиеся от мировых: процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равны нулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) в период пользования ссудой идут на покрытие административных расходов; премии на накопление отсутствуют; право на получение ссуды обычно предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряжено с дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком жилье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит коллективу пайщиков.
Эффективность экономического механизма стройсбережения в России снижается из-за обгоняющего и без того высокую инфляцию темпа роста цен на жилье, что обуславливает следующее последствия.
Платежеспособный спрос городского населения с невысоким и средним доходом ориентирован на квартиры в многоквартирных домах, однако средний по масштабам жилищно-накопительный кооператив с участием строительства не в состоянии профинансировать строительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие. Таким образом, утрачивается серьезное преимущество стройсберкасс: финансовые потоки не удается сосредоточить в рамках одного экономического субъекта, в результате чего повышаются риски участников ссудосберегательной системы.
Поскольку жилищно-накопительный кооператив оказывается не единственным участником строительства, то нарушается принцип замкнутости системы стройсбережений, и это влечет за собой ограничение независимости кооператива от внешнего финансового рынка. И это не позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне.
Из-за высокой стоимости жилья период накопления и погашения кредита растягивается на сравнительно длительный срок (4-6 лет), в течении которого цена приобретаемой квартиры продолжает расти (на этапе накопления, который в соответствии с принятым законом не может быть меньше двух лет), следовательно растет и «порог» накопления, необходимый для получения кредита. Это означает, что темп пополнения пая должен быть выше темпа роста стоимости квартиры; такой размер ежемесячного платежа пайшика доступен далеко не всем представителям среднего класса.
Российские жилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е. не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отчисления на покрытие административных расходов взимаются с пайщиков в течении полного срока действия договора. Начисление хотя бы невысокого процента могло бы смягчить тяжелый период накопления, сократив размер либо ежемесячного взноса, либо срок накопления, даже при необходимости уплаты процента по кредиту в период рассрочки.
Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.
Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценных бумагах.
Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Об их снижении объявили многие банки, даже АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.
Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты.