Анализ рынка жилья в городе Иркутске (стр. 2 из 2)
Многие риелторы говорят, что осень 2009 года принесла на российский рынок недвижимости локальное «дно», однако так ли это на самом деле? Профессиональные участники рынка жилья считают, локальное или не локальное, дно это или нет, понять сейчас сложно. Это станет ясно, когда будет стабилизация или небольшой рост на протяжении хотя бы двух кварталов подряд. Хотя, как мы уже заметили, на рынке сегодня есть небольшой, но очевидный рост спроса на покупку квартир. И это обнадеживает.
3. Факты и перспективы 2010 года
Говоря о самом актуальном состоянии рынка жилья в Иркутске, приведем последнюю имеющуюся информацию о ценах.
В марте вторичное жилье в Иркутске, по данным портала о недвижимости REALTY.IRK.RU, подешевело в среднем на 0,2%. Так, средняя стоимость готовых квартир в Кировском районе в марте подешевела на 0,1% (с 59,5 до 59,4 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе цены на «вторичку» за указанный период снизились в среднем на 0,6% (с 48,4 до 48,1 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе готовое жилье подешевело на 0,2% (с 44,5 до 44,4 тыс руб/кв.м), а в Ленинском – на 0,4% (с 38,3 до 38,1 тыс руб/кв.м). Единственный район, в котором динамика цен на вторичное жилье оказалась в марте положительной – Куйбышевский: в этом районе средняя стоимость квартир выросла на 0,2% (с 41,9 до 42,0 тыс руб/кв.м).
Рис.1. – Стоимость вторичного рынка
В Кировском районе сильнее всего упали в цене готовые двухкомнатные квартиры в кирпичных домах: в среднем на 2,4% (с 55,8 до 54,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе самое значительное падение цен на вторичном рынке жилья коснулось однокомнатных квартир в панельных домах – в среднем на 2,8% (с 55,3 до 53,8 тыс руб/кв.м), а в Свердловском районе – трехкомнатных квартир в кирпичных домах: в этом сегменте цены упали в среднем на 2,4% (с 45,5 до 44,4 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе максимальное снижение цен зафиксировано среди двухкомнатных квартир в панельных домах – в среднем на 0,5% (с 42,7 до 42,5 тыс руб/кв.м), а в Ленинском – среди трехкомнатных квартир в кирпичных домах – в среднем на 1,7% (с 36,8 до 36,2 тыс руб/кв.м).
Рис.2. – Динамика строящегося жилья
На рынке строящегося жилья в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, динамика средних цен в марте оказалась разнонаправленной. В Кировском и Куйбышевском районах средняя стоимость «первички» подорожала на 8,5% и 0,5% соответственно (с 50,7 до 55,0 тыс руб/кв.м и с 35,4 до 35,6 тыс руб/кв.м). В Октябрьском и Свердловском районах цены на строящееся жилье снизились в среднем на 2,1% и 0,8% соответственно (с 40,8 до 39,9 тыс руб/кв.м и с 37,3 до 37,0 тыс руб/кв.м). В Ленинском районе средняя стоимость квартир в новостройках в марте осталась на прежнем уровне – 36,7 тыс руб/кв.м.
Примечательно, что в Кировском районе сильнее всего подешевели уже построенные новостройки – в среднем на 4,2% (с 60,0 до 57,5 тыс руб/кв.м). В Октябрьском районе, напротив, уже достроенные новостройки показали максимальный рост цен – в среднем на 2,1% (с 43,0 до 43,8 тыс руб/кв.м), а вот новостройки со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года показали самое значительное снижение цен – в среднем на 3,2% (с 41,1 до 39,8 тыс руб/кв.м). В Свердловском районе максимальное снижение произошло на квартиры в новостройках со сроком сдачи в первом полугодии 2010 года – в среднем на 0,9% (с 36,6 до 36,3 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе самое значительное снижение средней стоимости строящегося жилья оказалось на таком же уровне – на 0,9%, но коснулось квартир в новостройках со сроком сдачи во втором полугодии 2010 года (с 37,1 до 36,8 тыс руб/кв.м).
За последние две недели весны (с 14 по 28 мая 2010 года) квартиры на вторичном и на первичном рынках в Иркутске подешевели, по данным портала REALTY.IRK.RU, в среднем на 0,1%. Среди готового жилья только квартиры в Кировском районе немного подорожали, но снижение цен в остальных районах перекрыло этот рост. Новостройки в трех районах Иркутска не изменились в цене, зато в Октябрьском подешевели сразу на 0,6%.
Готовые квартиры в Иркутске, по данным REALTY.IRK.RU, за вторую половину мая (с 14.05 по 28.05 2010г.) подешевели в среднем на 0,1%. Самое существенное снижение цен произошло в Октябрьском районе: средняя стоимость квартир в этом районе снизилась на 0,5% (с 48,6 до 48,3 тыс руб/кв.м). В Свердловском и Ленинском районе квартиры подешевели в среднем на 0,3% (с 44,3 до 44,2 тыс руб/кв.м и с 37,9 до 37,8 тыс руб/кв.м). В Куйбышевском районе стоимость вторичного жилья снизилась за указанный период на 0,2% (с 42,3 до 42,2 тыс руб/кв.м).
В Кировском районе «вторичка», напротив, сильно выросла в цене – в среднем на 0,6% (с 61,2 до 61,5 тыс руб/кв.м), но несмотря на этот всплеск, общая тенденция остается прежней – жилье дешевеет.
Сильнее всего в Иркутске дешевели однокомнатные квартиры в панельных домах: в Октябрьском – на 0,4% (с 55,1 до 54,9 тыс руб/кв.м), в Свердловском – на 1,6% (с 49,9 до 49,1 тыс руб/кв.м), в Ленинском – на 3,9% (с 48,1 до 46,3 тыс руб/кв.м).
В Куйбышевском районе заметнее всего дешевели трехкомнатные квартиры в кирпичных домах – на 2,6% (с 50,3 до 49,0 тыс руб/кв.м). В Кировском районе, где средняя стоимость готового жилья за указанный период росла, сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры в панельных домах – на 1,8% (с 58,2 до 59,2 тыс руб/кв.м).
Средняя стоимость новостроек в Иркутске во второй половине мая снизилась на 0,1%. Однако стоит отметить, что реально в отмеченном периоде дешевели новостройки только в одном районе – Октябрьском. Здесь средний показатель снизился сразу на 0,6% (с 40,4 до 40,2 тыс руб/кв.м).
В Кировском, Куйбышевском и Ленинском районах цены на квартиры не менялись – 53,3 тыс руб/кв.м, 36,2 тыс руб/кв.м и 35,8 тыс руб/кв.м соответственно.
Только в Свердловском районе стоимость строящегося жилья подросла на 0,1% (с 37,28 до 37,33 тыс руб/кв.м).
Как мы видим, в настоящее время наблюдается относительная стабильность цен на жилье в нашем городе (снижение совсем небольшое). При этом цены остаются на относительно высоком уровне после небольшого роста в 2009 году.
4. «Доступное жилье» в Иркутске
«Ставка ипотеки не должна превышать 11 процентов. А первоначальный взнос – 20». Так премьер Владимир Путин на заседании в Тюмени заявил о новой госпрограмме «Доступное жилье». Насколько ее реализация возможна в Иркутске.
Для многих семей в Иркутске возможность накоплений ограничивается только на первоначальным взносом – 30 процентов стоимости жилья. Выход остается один – идти на ипотечное кредитование. Рассчитывать только на свои силы.
До кризиса ставка по ипотечному кредитованию в городе была 13 с половиной процентов годовых. Сейчас она в среднем – 15. По словам специалистов, к ее уменьшению банки областного центра готовы. Но, если будет, что покупать. Ипотеку под 11 процентов можно будет взять для приобретения жилья только в новостройке. В прошлом году в Иркутске было сдано чуть больше 260 тысяч квадратных метров жилья. В этом ожидается еще меньше – новых стройплощадок нет.
«Недостаточно того, чтобы строили только дешевое жилье, и недостаточно того, чтобы только давали дешевые ипотечные кредиты. Нужно и ставки кредита обозначить, и снять ценовые барьеры строителей, чтобы ввести понятие именно доступного жилья или жилья эконом класса», – говорит директор жилищного агентства Владимир Щербаков.
Жилье эконом-класса – это квартира под ключ в многоэтажном доме по цене 32 тысячи рублей за квадрат. Сейчас же его стоимость в Иркутске – 35-40.
В улучшении жилищных условий нуждаются десятки тысяч жителей областного центра. Новая программа доступного жилья – ипотека с 20-процентным первоначальным взносом под 11 процентов годовых на 15 лет. По словам специалистов, если эта программа заработает, то приобрести жилье сможет каждый третий нуждающийся. Но при условии, что средний доход семьи не меньше 45 тысяч рублей в месяц.
Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не «хрущевки», не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жило бы большинство граждан сейчас.
В современной России все еще сложнее. Старые методы и подходы, которые и раньше не гарантировали даже «малогабаритного» счастья, – вообще не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем.
Стремление людей жить лучше кроется в самой человеческой натуре. Поэтому не надо строить иллюзий – «квартирный вопрос» будет стоять всегда – из поколения в поколение. А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы его решения. И изобретать «велосипед» вовсе не требуется: во многих успешных странах такой механизм давно работает. Это – рынок доступного жилья.
Список использованной литературы
1. Анализ рынка недвижимости осень 2009 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.megairk.ru/money_world/new/221
2. Жилье в Иркутске продолжает дешеветь [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/22705.html
3. Последние недели весны цены на жилье в Иркутске продолжили снижаться // Газета «Дело». – №11 от 04.06.10.
4. Реализация программы «Доступное жилье» в Иркутске [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://irk-vesti.ru/teleinform/8763-realizaciya-programmy-dostupnoe-zhile-v-irkutske.html