Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) величины и экономического разделения и соединения прав собственности. [12]
Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью (табл. 2).
Таблица 2
Факторы производства и их компенсация
| Наименование фактора | Компенсация |
| Труд | Зарплата |
| Капитал | Процент, дивиденды |
| Управление (предпринимательская деятельность) | Прибыль, вознаграждение управляющим |
| Земля | Рента (налоги, арендная плата) |
Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора производства, а затем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную продуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.
Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три условия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное предприятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.
Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения максимальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предприятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покраска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.
Таким образом, вклад — это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до окраски.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определенный размер прибыли, построив второй цех, он получает прибыль большую, построив третий цех, — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец заметил, что полученная от постройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышающие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.
Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль.
Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощности предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится. Известно, что для достижения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Этот определенный размер и будет оптимальным для данного вида производства.
Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это понятие встречается, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих участка. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.
Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощность предприятия или его отдельных составляющих производств либо оптимальный размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета.
Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться следующим образом:
• физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;
• разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
• разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.
Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.
В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. [12]
Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стоимость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от характера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо времени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия располагаются в пригородных районах, и, чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строительство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается повышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия.
Принцип зависимости выражается и в том, что само оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России — исследовать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.