В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).
Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.
Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.
К недостаткам можно отнести:
• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.
3. Об оформлении залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита
ПОЛОЖЕНИЕ ГОРОДА ЧИТЫ ОБ ОФОРМЛЕНИИ ЗАЛОГА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ ПРИ ЗАЛОГОВОМ КРЕДИТОВАНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ГОРОДЕ ЧИТЕ Утверждено Читинской городской Думой (Решение от 30.12.1999 № 247) (в ред. Решения Читинской городской Думы от 18.01.2001 № 16)
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Область применения настоящего Закона города Читы Настоящий Закон применяется к сделкам, связанным с заключением договора о залоге имущества и прав па участки земель и объекты недвижимости:
- находящиеся в муниципальной собственности при использовании залогового кредитования городских инвестиционных проектов;
- находящиеся в собственности юридических или физических лиц при залоговом кредитовании инвестиционных проектов за счет средств городского бюджета или внебюджетных фондов города, а также за счет средств кредитных организации под гарантию Администрации города;
- находящиеся в собственности физических лиц при залоге имущества и имущественных прав на жилищные объекты, построенные в связи с осуществлением городских программ жилищного строительства.
Глава 2. УЧЕТ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДОГОВОРОВ ЗАЛОГА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ВЕДЕНИЕ ЗАЛОГОВОГО РЕЕСТРА
Статья 2. Субъекты учета договора залога имущества или имущественных прав
Субъектами учета договора залога являются:
- стороны договора о залоге (залогодатель, залогодержатель);
-юридические лица и (или) физические лица;
-государственный регистрирующий орган;
- учитывающий орган и держатель залогового реестра Администрации города.
Статья 3. Цель учета зарегистрированного договора залога
Целью учета зарегистрированного договора залога и ведения залогового реестра города, является усиление контроля органов городского самоуправления - залогодержателей, а также иных заинтересованных лиц, за имуществом (имущественными правами), обремененные залогом в случаях, предусмотренных статьей 2 настоящего Закона.
Статья 4. Регистрирующий орган и держатель залогового реестра Администрации города
Зарегистрированный уполномоченным государственным органом договор залога подлежит учету уполномоченным органом Администрации города. Уполномоченный учитывающий орган Администрации города является держателем залогового реестра города.
Статья 5. Обязательность учета зарегистрированных договоров о залоге Обязательному учету подлежат зарегистрированные договоры о залоге на объекты:
-предприятий;
-земельных участков;
- озеленительных и защитных насаждений, деревьев и групп деревьев, не входящих в лесной фонд;
- участков лесного фонда;
- участков недр;
- зданий, сооружений, помещений, жилых домов и квартир, садовых домов и дач, гаражей, автостоянок;
- объектов движимого имущества, подлежащего государственной регистрации.
Статья 6. Обязательность учета зарегистрированного залога на имущественные объекты прочно связанные с землей
Учет договора залога предприятий, зданий, сооружений или иных объектов непосредственно и прочно связанных с землей, вместе с соответствующим земельным участком, представляет собой часть единой информационной системы регистрации земельных участков и иной недвижимости.
Статья 7. Плата за дополнительные услуги держателя реестра Держателю залогового реестра города предоставляется право взимания с юридических и физических лиц платы за выдачу справок, составление приложений к документам, внесение записей о прекращении залога, но не выше 0,01% от суммы оценки предмета залога.
Статья 8. Льготы по плате за предоставление выписки из реестра Субъекты предпринимательства, зарегистрированные в г. Чите и оформляющие договор залога на свое имущество для организации или расширения предпринимательской деятельности по приоритетным направлениям, определенным нормативными документами Администрации города, освобождаются от уплаты за представление выписки из реестра. Аналогичным образом могут освобождаться от уплаты государственной пошлины (физические лица, являющиеся учредителями (участниками) предприятий и оформляющие договор залога прав своего личного имущества с целью получения предприятием финансовых средств, для организации или расширения деятельности по приоритетным направлениям.
Статья 9. Порядок представления зарегистрированного договора залога для учета
Для учета зарегистрированного договора залога необходимо представить в соответствующий регистрирующий орган следующие документы: - заявление об учете зарегистрированного договора залога;
- договор о залоге, зарегистрированный в установленном порядке;
-все документы, упомянутые в договоре о залоге;
- справку о геокодах (координатах характерных точек объектов) в том случае, если регистрируется залог предприятий, земельных участков, помещений, зданий, строений, сооружений или предприятия, здания, строения, сооружения совместно с земельным участком;
- письменное согласие уполномоченного органа управления Администрации города на залог в том случае, если учитывается залог прав на здания, строения, сооружения, предприятия, учреждения, находящегося в составе муниципальной собственности города;