МинистерствообразованияРФ

Удмуртскийгосударственныйуниверситет

Институтправа, социальногоуправленияи безопасности

Кафедрагражданскогоправа и процесса

Квалификационнаяработа

Государственнаярегистрацияправ
на недвижимоеимущество исделок с ним

Выполнила

студентка 5курса дневногоотделения

Абугова ЕкатеринаИгоревна

Научный руководитель

ТатариновА.Б.

Допущенак защите:

«__» ________ 2001г.

Зав.кафедрой,к.ю.н., доцентЧерняев В.Н.

Ижевск 2001г.

План.

Квалификационнаяработа1

студентка5 курса дневногоотделения1

АбуговаЕкатеринаИгоревна1

Введение.5

ГлаваI.
Государственнаярегистрацияправ на недвижимость:историческийанализ законодательстваРоссии, международнаяпрактика.8

ГлаваII.
Понятие, значениеи правовыепроблемыгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.17

ГлаваIII.
Органы, осуществляющиегосударственную
регистрацию,их компетенция.35

ГлаваIII.
Порядокосуществлениягосударственнойрегистрации.42

§ 1. Приемдокументови регистрациядокументов,необходимыхдля государственнойрегистрации.42

§ 2.Правоваяэкспертизадокументови проверказаконностисделок. Установлениеоснований дляотказа илиприостановлениягосударственнойрегистрации.55

§ 3. Единыйгосударственныйреестр правна недвижимоеимущество.Внесение записейв Единый государственныйреестр прав.64

§ 4. Совершениенадписей направоустанавливающихдокументахи выдача удостоверенийо произведеннойгосударственнойрегистрации.73

Заключение.77

Списокиспользованнойлитературы.78

Законодательство:78

Судебнаяпрактика:80

Литература:81

Периодическиеиздания:81

Введение.

С развитиемрыночных отношенийв нашей страневполне естественносвязано ивозникновениеразного родапроблем, в томчисле и правовогохарактера,разрешениемкоторых, помере возможностии необходимости,занималисьи занимаютсязаконодатели.

Так, в процессеформированиярынка недвижимости,возникла потребностьво введениинорм права,устанавливающихгосударственнуюрегистрациювещных правна нее. Можновыделить несколькопричин еевозникновения.

Во-первых,в силу сложившейсяпсихологииучастникигражданско-правовыхотношенийполагали, чтоправоустанавливающиедокументы нанедвижимоеимущество можетвыдать толькогосударственныйорган.

Во-вторых,юридическиелица, приобретавшиев процессеприватизациинедвижимостьв частнуюсобственность,хотели получитьдоказательстводанного фактаот ее бывшегособственника– государства.

В-третьих,нехватка оборотныхфинансовыхсредств уприватизированныхпредприятийили их собственниковвызывала потребностьв банковскомкредитовании.В свою очередь,банковскимили иные кредитнымучреждениямв обеспечениепредоставляемыхкредитов требовалисьсерьезныегарантии. Какправило, онитребовали взалог недвижимоеимущество и,как следствие,правоустанавливающиедокументы нанего.

Конечно,разными государственнымиорганамипредпринималисьпопытки выдаватьправоустанавливающиедокументы нанедвижимость.В частности,комитеты поуправлениюимуществоми фонды имуществаразличныхуровней выдавалиСвидетельствана право собственностина имущественныекомплексы, абюро техническойинвентаризациигородов (районов)– регистрационныеудостоверенияна отдельныеобъекты. Комитетыпо управлениюимуществоми фонды имуществаосновывалисьна положенияхЗакона РСФСРот 03 июля 1991г. «Оприватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятийв РСФСР» и УказеПрезидентаРФ «Об ускоренииприватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятий»от 29 января 1992г.В соответствиис положенияминазванных актовкомитеты должныбыли передаватьсвидетельствао собственностина предприятиедля продажисоответствующимфондам имущества.

Но в то жевремя такиедокументы немогли считатьсяправоустанавливающими,поскольку намомент осуществлениятаких действийзаконодательствоРСФСР в качествеоснования(титула) собственностипризнавалодоговорыкупли-продажии иные сделки,установленныезаконом. В этомже качестверассматривалисьпланы приватизациипредприятийс приложениями– актами оценкиимущества присоблюденииобязательнойгосударственнойрегистрацииданного предприятия.

Кроме того,в тот период,вследствиепротиворечивостиотдельныхнормативныхактов судамипо-разномуопределялсямомент возникновенияправа собственности.Так, в постановленииПленума ВысшегоАрбитражногоСуда РФ № 32 от02 декабря 1993г.^¹записано, что«право собственностивозникает смомента внесенияплатежа подоговорукупли-продажи».В то же времяв постановленииПрезидиумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от 28 декабря1995г. № 5325/95^²было отмечено,что «правособственностивозникает смомента передачивещи, если иноене установленозаконом и договором».

ПодобнаянеясностьГражданскогокодекса РСФСР1964г. и Закона РСФСР«О собственностив РСФСР», связаннаяс определениеммомента возникновенияправа собственностина недвижимость,зачастую тормозилагражданскийоборот недвижимости.^³

С принятиемГражданскогокодекса РоссийскойФедерациивопросы регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимприобрелиособую значимость,а сама регистрация– зачастуюправообразующеезначение. Всоответствиис положениямиКодекса в зависимостьот соблюдениятребованийо регистрацииставитсявозникновениеправа собственностина недвижимостьи иных прав,подлежащихгосударственнойрегистрации(п.2 ст. 8 ГК), а в рядеслучаев –действительностьсовершеннойс недвижимымимуществомсделки.

Учитываябольшое значениеобъектов недвижимостив жизни и деятельностиграждан и юридическихлиц, а также вгражданскомобороте, законзакрепил ееспециальныйправовой режим.Он заключаетсяв том, что правособственности,другие вещныеправа на недвижимость,их ограничение,возникновение,переход и прекращениеподлежат вобязательномпорядке государственнойрегистрациив Едином государственномреестре учреждениямиюстиции.

21 июля 1997 годабыл принятФедеральныйзакон «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,который подробнорегламентируетпорядок проведениярегистрациинедвижимогоимущества, правна него и сделокс ним, а такжеполномочияорганов осуществляющихгосударственнуюрегистрацию.Данный законвступил в действиев конце января1998г., в связи с чемпредставляетсяинтереснымрассмотретьв данной работетот порядок,который предусматриваетвышеуказанныйзакон, а такжепрактику егоприменения.

ГлаваI.
Государственнаярегистрацияправ на недвижимость:историческийанализ законодательстваРоссии, международнаяпрактика.

Понятиегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество данов ст.2 ФЗ РФ "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",принятогоГосударственнойДумой 17 июня1997 года, в которойгосударственнаярегистрацияопределяетсякак "юридическийакт признанияи подтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),перехода ипрекращенияправ на недвижимоеимущество всоответствиис Гражданскимкодексом РоссийскойФедерации".

Данный правовойинститут является,в своем современномправовом смысле,новым длязаконодательстваРоссийскойФедерации.Однако то, чтоправа на недвижимоеимуществонуждаются вкаком-либопубличномподтверждениисо стороныгосударствав силу важностии специфичностиданного объектагражданскогооборота, признавалосьроссийскимиучеными-цивилистамиеще в прошломвеке и началенынешнего^¹.Кроме того,различныесистемы государственнойрегистрацииправ на недвижимостьсуществуюти действуютуже достаточнодолгое времяи в других странах.Таким образом,можно сделатьвывод, что созданиеправовогоинститутагосударственнойрегистрациине строилосьна «пустомместе», а основывалосьна теории ипрактикемеждународногои отечественногогражданскогоправа.

Для примерадействующихсистем регистрацииправ на недвижимостьзарубежныхстран можновзять системыГермании иИспании^².

Так, вопросы,связанные срегистрациейправ на недвижимость,в ГерманиирегламентируютсяПоложениемо поземельныхкнигах, принятым24.03.1897г. В соответствиис ним поземельныекниги ведутсяспециальнымипоземельнымиучреждениями,действующимипри общих судахпервой инстанциипо месту нахожденияобъекта недвижимости.В этих учрежденияхрегистрациейправ в поземельнойкниге занимаютсярегистраторы,прошедшие курсспециальногообучения, вфункции которыхвходит проверкаполномочийлиц, считающихсебя заинтересованнымисторонами, икоторые независимыпри принятиирешений.

Регистрационнаясистема, используемаяв поземельныхкнигах, согласноГерманскомуГражданскомуУложению, построенана следующихпринципах:

внесениявещных прав,т.е. всякоеизменениеправовогоположенияобъекта недвижимостиподлежит регистрациив поземельнойкниге;
специальности,т.е. на записьданных о каждомземельномучастке отводитсяв поземельнойкниге отдельныйлист;
гласности,т.е. любоезаинтересованноелицо вправеполучить информациюиз поземельнойкниги в отношенииконкретногоземельногоучастка;
старшинствавещных прав,т.е. при наличиидвух вещныхправ на одини тот же объектнедвижимостипреимуществоотдается томуправу, записьв поземельнуюкнигу о которомбыла совершенараньше.

Действиепоземельныхкниг распространяетсяна округа, натерриториикоторых находятсяземельныеучастки, внесенныев книгу. Самакнига представляетсобой государственныйреестр по учетуправ на земельныеучастки и иноенедвижимоеимущество.

Любая записьв поземельнойкниге считаетсяистинной довнесения в нееисправлений.Данный принципвлечет определенныесложности прирешении вопросао том, кто отвечаетперед истиннымправообладателемпри наличииошибочныхзаписей. Этапроблемапредупреждаетсянесложнымспособом: передвнесениемрегистрационнойзаписи в реестррегистратордолжен получитьписьменноесогласие наэто всех заинтересованныхсторон в нотариальнойформе. Такимобразом, есливнесенная вреестр записьи ошибочна, всеже она сделанас согласия лиц,которые могутпонести от этойзаписи ущерби потребоватьвозмещенияубытков.

Кроме того,в поземельнуюкнигу могутвноситьсяпредварительныезаписи о заключенныхдоговорах,которые позволяютпокупателюнедвижимоститребоватьисполнениядоговора, атакже предостерегаетиных лиц отзаявления праватребованияна даннуюнедвижимость,посколькураспоряжение,осуществленноепосле регистрациив поземельнойкниге предварительнойзаписи об отчужденииземельногоучастка илиправа, недействительно.

Таким образом,можно сделатьвывод, что сложившаяв Германиисистема государственнойрегистрацииправ на недвижимость(система поземельнойзаписи) обеспечиваетвысокую степеньпрозрачностии гласностисделок с землейи недвижимостью.

В Испаниидействующаярегистрационнаясистема введенаЗаконом обипотеках 1861г.В соответствиис требованиемданного законабыл созданРеестр собственностиправ на недвижимость,в которомрегистрируютсяправа собственностина недвижимоеимущество,другие вещныеправа и ихограниченияи обременения.Он ведется порегистрационнымокругам, которыене соприкасаютсямежду собойи совпадаютс границамиадминистративныхтерриторийИспании.

Реестр ведетсяв специальныхкнигах, которыенумеруютсяи визируютсясудьей. Формаи порядок веденияэтих книгопределяютсяминистерствомюстиции Испании.Реестр ведутособые государственныеслужащие -регистраторы,которые в процессесвоей профессиональнойдеятельностиподчиняютсятолько законуи полностьюнезависимыот государства,в том числе ив вопросе своегофинансирования.

Все записио правах нанедвижимостьи сделки с нейрегистрируютсяв Реестресобственностина недвижимость.Права на отдельныйобъект недвижимостирегистрируютсяна отдельномлисте записив хронологическомпорядке - такимобразом фиксируетсяпроцесс переходаправ на недвижимость.Законным являетсятолько последнийправообладатель,каждое правона недвижимостьпринадлежиттолько одномузаконномувладельцу. Всенезарегистрированныеправа на недвижимостьнедействительны.На регистраторавозложенаответственностьза законностьзаписи, в томчисле и за возможныйущерб, причиненныйневерной записью.Таким образом,здесь такжедействуетпринцип: все,что записанов реестре, являетсяверным и законным.ИнформацияРеестра правна недвижимостьотносительноправ, а такжезарегистрированныхограниченийи обремененийна недвижимоеимуществооткрыта длязаинтересованныхлиц.

Таким образом,в Испанскойрегистрационнойсистеме можновыделить следующиеосновные принципы(согласно Законуоб ипотеках):

гласности,т.е. регистрацияправа на недвижимостьпублична иоткрыта дляознакомления;
определения,т.е. каждый объектнедвижимостиимеет свойотдельныйрегистрационныйлист;
последовательности,т.е. новая записьо регистрациив Реестре правна недвижимостьпогашает всестарые записив Реестре наэту недвижимость;
закрытия,т.е. запрещенорегистрироватьсделки с недвижимостью,имеющие болеераннюю дату,чем последняязапись в реестре;
первоочередности,т.е. право нанедвижимостьвозникает сдаты регистрациив реестре - ктопервый зарегистрировал,то и приобретаетправо;
непротиводействия,т.е. незарегистрированныеправа на недвижимостьне могут считатьсязаконным правомна нее.

Системарегистрацииправ в Испанииосновываетсяна юридическоманализе представляемыхна регистрациюсделок. Правоваяэкспертизасделки подразумеваетпроверку правильностиформы представленныхдокументов;дееспособностии правоспособностилиц, участвующихв сделке; законностисделки. Послепроведенияправовой экспертизырегистраторомпринимаетсярешение о признаниисделки соответствующейзакону и производитсярегистрацияправа, либо онезаконностисделки, влекущееза собой отказв регистрации,который можетбыть обжалован.

Следуетзаметить, чтоиспанскаясистема регистрацииправ на недвижимостьне являетсяобязательной,но с другойстороны онадовольно эффективна,посколькусобственник,не зарегистрировавшийсвое право,сталкиваетсяс уже упоминавшимсяпринципомнепротиводействия.

В Европепотребностьв защите гражданскогооборота землипутем привлеченияпубличнойвласти появиласьраньше, чем вРоссии. Такоеположение былообусловленоособенностямиполитическогои общественногоразвития России,в частности,значительнойнеэффективностьюрынка недвижимостив нашей стране:отсутствовалигарантии публичнойвласти в сфереее отчуждения,не было достовернойинформациио наличии юридическизначимых правна недвижимость,существовавшаяже информациябыла малодоступна.

Существовавшеев конце XIXвека в Россиипубличноеподтверждениевещных правна недвижимостьдостигалосьс помощью такназываемогокрепостногопорядка, которыйзаключалсяв том, что всеакты на недвижимостьв виде купчих,закладных ииных крепостейсовершаютсямладшим нотариусом,а затем утверждаютсястаршим нотариусомс внесениемпоследнимзаписей в своиреестры (этиреестры, очевидно,можно считатьслабым подобиемпоземельныхкниг, принятыхв Европе).

Крепостнойпорядок в Россиирегулировалсясогласно Положениюо нотариальнойчасти от 14.04.1866г.Нотариальныечасти организовывалисьв губернскихгородах, иногдав уездах, приокружных судах.Нотариусы былигосударственнымислужащими, носодержалисьза счет вознаграждения,получаемогоза предоставляемыеуслуги. Какправило, приокружном судесостоял одинстарший и несколькомладших нотариусов.Все факты, касавшиесянедвижимости,старший нотариусотражал в двухкнигах - крепостнойкниге и реестрекрепостныхдел. Ведениеданного реестраосуществлялосьв установленномМинистерствомюстиции порядкепо объектунедвижимости.Лист реестра,соответствующийотдельномуобъекту недвижимости,состоял изнесколькихразделов, касающихсясведений осамом объекте,его собственниках,а также различныхограниченияхи обремененияхправ на него.

Крепостныекниги и реестрыкрепостныхдел заводилисьна определеннуютерриториальнуюединицу в пределахсоответствующегоокруга. Сделкис недвижимостьюмогли бытьсовершены влюбом месте,но утверждалисьстаршим нотариусомтолько по местунахожденияимущества. Дляэтого старшемунотариусу втечение годадолжны былипредставитьвыписку изактов, в которую младший нотариусвнес записьо совершениив нотариальнойформе сделкис недвижимымимуществом.После оплатыпошлины, и приотсутствииоснований дляотказа старшийнотариус утверждалпредставленнуюему выписку,делал записьв крепостнойкниге и отметкув реестре крепостныхдел. О произведенныхдействияхсообщалосьорганам власти,а сторонам наруки выдаваласьвыписка изкрепостнойкниги о внесеннойв нее записио сделке отчужденияземли, котораяи служилаудостоверениемправа покупателяна землю.

Однако даннаякрепостнаясистема имелаи ряд существенныхнедостатков.К ним можноотнести следующие:

отсутствиеединой законодательнойсистемы;
значительноеколичествопротиворечащихдруг другунорм;
недостаточнаягласность всфере установлениюземельных прав(информациюоб объектенедвижимостииз крепостныхкниг и реестракрепостныхдел можно былополучить толькос согласиясобственника);
неопределенность,неоднозначностьи недостаточнаянадежностьправ на недвижимость(например, присовершениинесколькихсделок отчужденияземли в разныхместах получалне тот, кто первымпроизвел сделку,а тот, кто ранеепредъявилзапись дляутверждениястаршему нотариусу);
излишняясложность идороговизнапроцедуры.^¹

Для устраненияэтих недостатковкрепостногопорядка к 1881г.был разработанпроект Вотчинногоустава (использованиев названиислова «вотчинный»связано с тем,что историческивсе права нанедвижимоеимуществоименовалисьвотчиннымиправами).

Разработчикипроекта определилицель введениявотчиннойсистемы как«установлениенадлежащейгласности,определенности,и, главное, твердостиземельных прави возможнополной свободыв распоряженииими, упрощениепроизводствапо приобретениюих, приближениеместа совершенияактов о недвижимыхимениях к населению,устранениенеформальнойсобственности».^²

Основнымипринципамипредложенногопорядка назывались:

«началовнесения» -совершениезаписи правсобственности,ограниченныхправ, ограниченийи обеспеченийв крепостнуюкнигу;
публичность(гласность) -признаниевотчинных книггласными идостоверными;
бесповоротность- признаниеправ, приобретенныхна основаниизаписи в вотчинныхкнигах, бесповоротными;
специальность- точное указаниев вотчинныхкнигах всегообъема вносимыхв нее прав иобременений;
принципстаршинства- предполагал,что первоочередностьограниченийи обремененийправ собственностина недвижимостьопределяетсявременем внесениязаписи в вотчиннуюкнигу.

ПроектомУстава предусматривалосьвведение институтавотчинных книг,куда вносилисьзаписи о правахна недвижимостьи сделок с ней,и которые являлисьединственнымисточникомсведений оправовом положениикаждого объектанедвижимости.Проект предполагалобязательнуюпервичнуюрегистрациюправ посредствомзаписи в крепостнуюкнигу в следующихслучаях: приотчуждениинедвижимости,ее залоге; присовершениисделок с недвижимымимуществом,требующих,согласно закону,совершениякрепостногоакта; при производствемежевания землив порядке,установленноммежевыми законами.Запись вносиласьна основаниизаявлениясобственникапри удостоверенииего прав на этоимущество,предоставлениисведений обограниченияхи обремененияхна него.

Создателипроекта предусмотрелисоздание специальныхучреждения- «вотчинныхустановлений»,в ведении которыхсосредоточивалосьвсе производствопо ведениювотчинных книг,внесение в нихзаписей о правахна недвижимостьи сделок с ней,а также совершениевотчинныхактов.

Такой проект,несомненно,имел революционноезначение дляоборота недвижимостив России. Иестественно,что он вызывалсреди специалистовсерьезныедискуссии(например,обсуждалосьсоотношениерегистрацииправ на недвижимость,и состояниемземлеустройствав России на тотпериод). Спорыпродлилисьдо начала первоймировой войны,а последовавшаяза этим революциясделала проблемунеактуальной.Таким образом,дореволюционнаяРоссия так ине получиладейственногоинструментадля обеспечениянадежностигражданскогооборота недвижимогоимущества.

В ходе этойработы мы увидим,что ни трудыроссийскихученых, ни мировойопыт в областигосударственнойрегистрацииправ на недвижимостьне пропалидаром: они нашлисвое отражениев ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».

ГлаваII.
Понятие,значение иправовые проблемыгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

Перед тем,как рассматриватьсамо понятиегосударственнойрегистрации,следует прояснитьнекоторыеаспекты. И первыйиз них: что жеподразумеваетсязаконодателемв данном случаепод недвижимымимуществом?П.1 ст. 130 ГК РФ даеттакое общееопределениенедвижимости:все, что прочносвязано землей,объекты, перемещениекоторых безнесоразмерногоущерба их назначениюневозможно.Но кроме этого,к недвижимостиотнесены иобъекты, неотвечающиеданному критерию- воздушные иморские суда,суда внутреннегоплавания, космическиеобъекты, а также(ст. 132 ГК РФ) предприятиекак имущественныйкомплекс.Недвижимость- юридическоепонятие, и имуществоможет бытьотнесено кнедвижимостизаконом, чтоимеет большоезначение дляопределения,подлежат лигосударственнойрегистрацииправа на негои сделки с ним.

Таким образом,анализируясовременноезаконодательство,можно составитьследующийперечень объектовнедвижимости,права на которыеподлежатгосударственнойрегистрациив соответствиис ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»:

земельныеучастки (ст.130ГК РФ, ст.1 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»);
участки недр(там же);
обособленныеводные объекты(там же);
леса, многолетниенасаждения(там же);
здания (ст.130 ГК РФ), частизданий (ст.5 ФЗ«О товариществахсобственниковжилья»);
сооружения(ст. 130 ГК РФ); сооружениянад и под землями,объекты инженерной,транспортнойинфраструктурыи благоустройства(п.4 ст.1 ЗаконаРФ «Об основахградостроительствав РоссийскойФедерации»^¹;сооруженияи элементыинженернойинфраструктурыжилищной сферы(ст.1 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»);
нежилыепомещения(ст.1 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»,ст.1 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,ст.1 ФЗ «О товариществахсобственниковжилья»); частипомещений (ст.ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»);
предприятиякак имущественныйкомплекс (ст.132ГК РФ, ст.1 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»;
жилые домаи их части (ст.558ГК РФ), жилыедома с жилымии нежилымипомещениями(ст.1 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»,ст.1 ФЗ «О товариществахсобственниковжилья»); жилыедома на дачныхучастках справом регистрациипроживанияна нем (ст. 1 ФЗ«О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединенияхграждан»);
квартиры,ее части (ст.289,558 ГК РФ), служебныепомещения,иные жилыепомещения вжилых домахи других строениях,пригодные дляпостоянногои временногопроживания(ст. 1 Закона РФ«Об основахфедеральнойжилищной политики»);
комнаты (ст.9ФЗ «О товариществахсобственниковжилья», ст.5 ФЗ«Об ипотеке(залоге недвижимости)»);
дачи, садовыедома, гаражии другие строенияпотребительскогозначения (ст.56Основ законодательствао нотариате,ст.5 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»);
жилые строениябез праварегистрациипроживанияв них и хозяйственныестроения исооруженияна садовыхучастках;некапитальныежилые строенияи хозяйственныестроения исооруженияна садовыхучастках (ст.1ФЗ «О садоводческих,огородническихи дачных некоммерческихобъединенияхграждан»);
кондоминиумыкак комплексынедвижимогоимущества (ФЗ«О товариществахсобственниковжилья», ст.1 ФЗ«О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»);
объектынезавершенногостроительства,не являющиесяпредметомдействующегодоговорастроительногоподряда (ст.25ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»^¹.

В последнемслучае существуетопределеннаяпроблемаправоприменения:когда объектнезавершенногостроительстваперестает бытьсовокупностьюстроительныхматериалови становитсяобъектомнедвижимости?Случаются,например, такиеситуации, когдалицо, начавшеевозведениеобъекта, покаким-либопричинам неможет его завершить,но при этомзаинтересованов отчуждениитакого объекта.

При этомвозникает ещеодин вопрос:какая судьбаждет земельныйучасток, накотором располагаетсяобъект незавершенногостроительства.Ст. 37 ЗемельногоКодекса РСФСРпредусматривает,что при переходеправа собственностина строенияи сооруженияпереходит иправо пользованиясоответствующимиземельнымиучастками. П.1ст.552 ГК РФ уточняетэто положение,говоря, что припродаже «здания,сооруженияили другойнедвижимостипокупателюодновременнос передачейправа собственностина такую недвижимостьпередаютсяправа на тучасть земельногоучастка, котораязанята этойнедвижимостьюи необходимадля ее использования».Но если объектнезавершенногостроительстване признаетсянедвижимостью,на его продажене распространяетсядействие этойнормы, в связис чем требуетсяпредварительноесогласие собственниказемельногоучастка. Этоприводит кусложнениюпроцедурыкупли-продажиобъектовнезавершенногостроительствакак по сравнениюс куплей-продажейдвижимого, таки недвижимогоимущества.

Следуетотметить, чтост.752 ГК РФ предусматриваетконсервациюобъекта строительства,после которойу собственникавозникает правозарегистироватьего как недвижимость,а затем – совершатьсделки.

На практикевстречаютсяслучаи отказарегистрационныхорганов в регистрациисделок с незавершеннымистроительствомобъектами. Так,прокурор предъявилиск в интересахотделенияСбербанка опризнаниинедействительнымдоговора купли- продажи незавершенногостроительствомобъекта, заключенногомежду акционернымобществом иобществом сограниченнойответственностью.

В обоснованиеиска прокуроруказал, чтоотделениеСбербанкаприобрело уакционерногообщества незавершенныйстроительствомобъект по договорукупли - продажи.Объект переданпо приемо -сдаточномуакту, оплаченпокупателем.Однако переходправа собственностине зарегистрирован,посколькукомитет поземельнымресурсам отказалсяпроизвеститакую регистрацию.Несмотря наналичие указанногодоговора, акционерноеобщество продалоэтот же объектобществу сограниченнойответственностью.

При рассмотренииданного споравозник вопросо том, может либыть предметомдоговора купли- продажи незавершенныйстроительствомобъект недвижимостии подлежит лирегистрациипереход правасобственности.

Арбитражныйсуд пришел квыводу, что всилу ст. 130 ГК РФк недвижимымвещам относятсяобъекты, прочносвязанные сземлей, то естьобъекты, перемещениекоторых безнесоразмерногоущерба их назначениюневозможно.Из материаловдела следовало,что на участкевозведен фундаменти стены дома.Перемещениеэтого объектабез несоразмерногоущерба невозможно.Следовательно,данный объектявляется объектомнедвижимости.

В связи с этимкомитет поземельнымресурсам,осуществляющийв этом регионерегистрациюи оформлениедокументово правах наземельныеучастки и прочносвязанную сними недвижимость,на основанииУказа ПрезидентаРоссийскойФедерации от11.12.93 N 2130 "О государственномземельномкадастре ирегистрациидокументово правах нанедвижимость"обязан былпроизвестирегистрациюперехода правна не завершенныйстроительствомобъект и земельныйучасток.

Отказ комитетаот государственнойрегистрациизаинтересованнаясторона можетобжаловатьв арбитражныйсуд.

Посколькуспорное имуществообремененоправами отделенияСбербанка наоснованиидоговора купли- продажи, продавец(акционерноеобщество) потерялправо распоряжатьсяим любым способом.

С учетомизложенногосуд обоснованноудовлетворилиск прокурора(п.7 Обзора практикиразрешенияспоров, возникающихпо договорамкупли-продажинедвижимости^¹).

Далее следуетвыяснить, какиеименно правана недвижимостьподлежатгосударственнойрегистрации.Ответ на этотвопрос даетГражданскийкодекс РФ (ст.131):право собственности,право хозяйственноговедения, правооперативногоуправления,право пожизненнонаследуемоговладения, правопостоянногопользования,ипотека, сервитуты.Некоторыестатьи Гражданскогокодекса и ФЗ«О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»указывают такжена иные видыправ, подлежащихрегистрации(например, аренда,доверительноуправлениеи др.)

Теперь вернемсяк самому понятиюгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок ним.Исходя изформулировкиФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»и статей ГКможно сделатьвывод, чтогосударственнаярегистрация,признаваявозникновениеправ на недвижимость,вводит темсамым ее вгражданско-правовойоборот и легализуетпоследующиесделки с ней,которые такжеподлежатгосударственнойрегистрациив случаях,предусмотренныхГК. Производяпервичнуюгосударственнуюрегистрациювновь созданнойнедвижимости,государствопризнает правана нее за юридическимили физическимлицом. Припоследующейрегистрацииперехода правгосударствоподтверждаетизменение илипрекращениезарегистрированныхранее прав нанедвижимость.В любом изперечисленныхслучаев признанияи подтвержденияправ государствомэто выражаетсяв юридическомакте в видевнесения записейв Единый реестрправ на недвижимоеимуществоправоустанавливающихдокументов,выдаче свидетельствао праве собственностиили же в видеотметки направоустанавливающихдокументах.Из всего этогоможно сделатьвывод, чтогосударственнаярегистрацияносит правоустанавливающийхарактер. Однакоанализ статейГК показывает,что не всегдамомент возникновенияправ может повремени совпадатьс их государственнойрегистрацией,что предусмотренокак исключениев п.2 ст.8 Гражданскогокодекса. Болеетого, указаннаянорма праване связываетмомент возникновенияограничений,например, ввиде наложенияареста, со временемих государственнойрегистрации.

Таким образом,мы видим, чтозаконодатель,установивобязательностьгосударственнойрегистрацииправ и иныхсобытий, вместес тем не придалданному процессуисключительноправоустанавливающийхарактер, чтов свою очередьпозволяетрассматриватьтакую регистрациюкак отражениев реестре длянеограниченногокруга лиц достовернойи исчерпывающейинформациио правовомстатусе недвижимости,его измененииили прекращении.Данное заключениеподтверждаетсятакже и темфактом, чтопризнание правна недвижимостьможет производитьсяи в судебномпорядке, возможностькоторогопредусмотренаст. 12 ГК РФ и нормамипроцессуальногоправа. В этомслучае именносудебномурешению отводитьроль акта признаниягосударствомправ, а регистрация,после вынесениярешения, будетобязанностьюсоответствующегогосударственногооргана.

Давая понятиегосударственнойрегистрации,законодательразграничилв принциперавнозначныеформулировки"акт государственногооргана, порождающийправа" и "юридическийакт признаниягосударствомправ", и сделалэто, исходя, повсей видимости,из следующихпричин:

нельзя смешиватьгосударственнуюрегистрациюправ и актгосударственногооргана, порождающийправа, исходяиз сопоставленияпп.1, 2 ст.8 ГК РФ,в которых этипонятия рассматриваютсякак самостоятельные;
главнаязадача изданиягосударственногоакта - создатьоснование длявозникновенияправ и обязанностей,в то время какгосударственнаярегистрацияимеет другиезадачи, в томчисле определяетв конкретныхслучаях времявозникновенияправ;
с точки зренияюридическойлогики рассматриваниерегистрацииправ как актагосударства,порождающегогражданскиеправа, такженевозможно,посколькуалогичен самоборот "регистрацияправ, порождающаяэти права";
признаниеза регистрациейстатуса соответствующегогосударственногоакта повлеклобы за собой инакладываниена государствоответственностиза юридическуючистоту и законностьудостоверяемыхправ, что, безусловно,имело бы негативныепоследствиядля его бюджета,посколькуфактическиречь шла бы обответственностиналогоплательщиковза незаконностьдействий сторонпри заключениисделки.

В дополнениек этому можнодобавить, чтозаконодатель,скорее всего,подразумевалпод юридическимактом не изданиекакого-либонормативно-правовогоакта, а совершениедействий,направленныхна внесениесведений вЕдиный реестрправ на недвижимоеимущество, сцелью упорядоченияоборота недвижимости.

Обобщаяизложенное,можно сделатьвывод, чторегистрация- это легализациядля гражданскогооборота сделоки порождаемыхими прав иобязанностей,а также иныхоснованийвозникновенияправ и обязанностей,предусмотренныхв п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу,государственнуюрегистрациюправ не стоитпутать с регистрацией,носящей специальныйили учетныйхарактер, посколькутакая регистрацияскорее являетсярегистрациейсамого недвижимогоимущества, ане прав на него,предпринимаемойдля достиженияряда публично-правовыхцелей (например,регистрациюобъектов недвижимостив органах техническойинвентаризации)^¹.Государственнаярегистрацияправ призванаслужить обеспечениемстабильностиоборота недвижимости,посколькупоследняя имеетне толькоимущественную,но и социальнуюзначимость.Подобная стабильностьдостигаетсяпутем вынесениясделок и иныхдействий снедвижимостьюза рамки частныхинтересовсторон, а такжесоздания особой,единой информационнойсистемы, позволяющейвсем субъектамправа получатьисключительнои единственнодостоверныеданные о правовомстатусе тогоили иного объекта.

Очевидно,что одной изглавных задачгосударственнойрегистрацииявляется гарантиязаконностипри осуществлениисделок с недвижимостью,хотя этот вопросв настоящеевремя законодательствомне урегулировандо конца. Крометого, наличиеЕдиного реестраправ на недвижимоеимуществосущественнооблегчаетдеятельностьразличныхгосударственныхорганов, связаннуюс необходимостьюведения учетасобственниковнедвижимости.Например,деятельностьналоговыхорганов приосуществленииконтроля надрасходамиграждан, деятельностьслужбы судебныхприставов, длякоторой необходимысведения оналичии илиотсутствииимущества уконкретноголица. Антимонопольныеорганы смогутвести контрольнад соблюдениемпорядка предоставленияходатайствв соответствиисо ст.17 и 18 ЗаконаРФ от 22 марта1991г. "О конкуренциии ограничениимонополистическойдеятельностина товарныхрынках»^¹,когда на совершениесделки поприобретениюимуществанеобходимопредварительноесогласованиес антимонопольнымиорганами.

Законодательствомпредусмотренодве формыгосударственнойрегистрации:прав на недвижимоеимущество исделок с ним.Посколькуст.131 ГК РФ определяет,что кроме регистрацииправа собственностии иных прав наземлю, подлежатрегистрациитакже ограничение,возникновение,переход и прекращениеназванных прав,буквальнотолкуя положенияэтой нормы,можно было бысделать вывод,что все сделкис недвижимостьюподлежатгосударственнойрегистрации,поскольку любаясделка так илииначе связанас возникновением,прекращением,переходом илиограничениемправ на недвижимоеимущество, тоесть с темиобстоятельствами,на которыеуказываетст.164 ГК РФ какна случаи, прикоторых необходимарегистрациясделки. Но принесоблюденииэтого условиявозможны двавида последствий.

Анализируястатьи ГК РФ(с учетом ст.165,которая содержитположение, что,в случаях,установленныхзаконом, несоблюдениетребованияо государственнойрегистрациисделки влечетее недействительность),можно сделатьвывод, чтонедействительностьсделки принесоблюдениитребованияо регистрацииимеет местоне всегда, алишь в тех случаях,когда законсодержит прямоеуказание наэтот счет (ст.588ГК РФ), либонепосредственнотребует государственнойрегистрации,не определяяпри этом последствийнесоблюденияэтого требования(ст.574 ГК РФ). В этихслучаях сделкув силу ст.ст.165,168 ГК РФ следуетсчитать ничтожной.С другой стороны,ст.550 ГК РФ устанавливаетнеобходимостьпридания договорукупли-продажинедвижимости(за исключениемпредприятияили жилогопомещения)только простойписьменнойформы безгосударственнойего регистрации,хотя правособственностиу приобретателяможет возникнутьтолько послерегистрацииэтого права(ст.223 ГК РФ).

Как правило,законодательсчитает достаточнымиспользованиекакой-либоодной из формгосударственнойрегистрации:права или сделки.И лишь в особосложных случаях,когда требуетсяосуществитьгосударственныйконтроль какнад самой сделкой,так и над переходомправ по ней,закон предусматриваетсярегистрацияи сделки, и правпо этой сделке.К таким случаямотноситсярегистрациядоговора иперехода правасобственности,во-первых, подоговорукупли-продажижилого помещенияили предприятия,во-вторых, подоговору меныэтих видовобъектовнедвижимости,и, в-третьих,по договорударения недвижимогоимущества. Этослужит дополнительнойгарантиейюридическойчистоты регистрируемыхдоговоров.

При этоммировая практикаисходит изнеобходимостииспользованияв обязательномпорядке возможностейнегосударственныхправовых институтовдля обеспеченияюридическойчистоты регистрируемыхсоглашенийи законностивозникающихна их основеправ, что вполнеотвечает задачамсоздания стабильногооборота недвижимости.Для странанглосаксонскойсистемы праваэто обязательноеучастие в сделкестраховогомаклера. Длястран системыконтинентальногоправа, к которойотносится инаше государство,таким, негосударственным,способом обеспечениязаконностисделок с недвижимостьювсегда былоих обязательноенотариальноеудостоверение.

Регистрациясделок с недвижимостьюсуществовалавсегда, и занималисьэтим органытехническойинвентаризации(БТИ) и земельныекомитеты путемпроставленияштампа о регистрациина нотариальноудостоверенномдокументе. Вседанные по объектувносились врегистрационныежурналы. Ранеесистема органоврегистрациии сам порядокопределялисьсамостоятельносубъектомРоссийскойФедерации,регистрациябыла вторымэтапом в переходеправа собственностина объектнедвижимости,следующим заобязательнымнотариальнымудостоверениемсделки.^¹

В связи сразвитиемрыночных отношенийи изменениемэкономическойжизни нашейстраны оживилсяи стал активноразвиватьсярынок недвижимости,в связи с чемвозникланеобходимостьединого по всейРоссии порядкарегистрациинедвижимости,чтобы существовалавозможностьпроследитьвесь процессвозникновения,прекращенияи перехода правна отдельныйобъект недвижимости.Поэтому законввел обязательнуюгосударственнуюрегистрациюлюбых прав нанедвижимоеимущество,осуществляемуюпутем внесенияопределенныхзаконодателемданных в Единыйреестр правна недвижимоеимущество исделок с ним,который являетсяобщим для всейРоссии, и правилаего ведениятоже едины навсей ее территории^².

Международно-правовойопыт уже давнопредусматриваетпроведениеобязательнойгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество, нотолько на основаниинотариальноудостовереннойсделки. Законже позволяетгражданамобращатьсянепосредственнов регистрирующийорган с договором,составленнымв простой письменнойформе, то есть,по существу,перекладываетна государственногослужащегообязанностинезависимогои беспристрастногонотариуса.Данное обстоятельствовряд ли будетспособствоватьсозданию вРоссии механизмагарантированнойюридическойбезопасностии законностисделки, а скореепородит волокиту,бюрократизм,амбициозностьи злоупотреблениячиновников,рост криминализациирынка недвижимостии увеличениеколичестваисков в и безтого перегруженныесуды. Даннаяточка зренияразделяетсяруководителямиряда высшихорганов властии управления,а также рядомдепутатовГосударственнойДумы. В настоящеевремя по законодательнойинициативенекоторыхсубъектовРоссийскойФедерации нарассмотрениив ГосударственнойДуме находятсяпроекты законово внесенииизменений вГражданскийкодекс и ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»в части установленияобязательностинотариальногоудостоверениясделок с недвижимостью.

Определеннуюсложность вдеятельностиправозащитныхинститутовбудет вызыватьи то обстоятельство,что, хотя государственнаярегистрацияв подавляющембольшинствеслучаев имеетправообразующеезначение поотношению крегистрируемомуправу, существуюти случаи, когдавозникновениевещного илииного регистрируемогоправа на недвижимостьможет бытьсвязано не смоментомгосударственнойрегистрации,а с моментом,прямо указаннымв законе, тоесть государственнаярегистрацияв данном случаеимеет неправоустанавливающее,а правоподтверждающеезначение. Указаннаясложностьсвязана преждевсего с темобстоятельством,что моментвозникновениясоответствующихправ не будетотражен в системегосударственногореестра, чтов свою очередьможет повлечьневозможностьполучения черезсистему регистрацииисчерпывающихданных о статусеобъекта недвижимости.

Одним из такихисключенийявляются положенияГК РФ, предусматривающиеприобретениеправа собственностичленом жилищного,жилищно-строительного,дачного, гаражногоили иногопотребительскогокооператива,иных лиц, имеющихправо на паенакоплениев кооперативе,на квартиру,дачу, гараж,иную недвижимость,предоставленнуюэтим лицамкооперативом,с момента полнойвыплаты им пая(п.4 ст.218 ГК РФ).Подтверждениемвозникновенияправа в данномслучае можетслужить справкао произведеннойвыплате, выдаваемаякооперативом.

Другим исключениемявляются положенияч.1 ст.341 ГК РФ, вкоторой устанавливаетсяправило овозникновенииправа залогав отношенииимущества,подлежащегопередаче, смомента такойпередачи, еслииное не предусмотреносоглашениемо залоге.

Кроме того,согласно ч.5ст.488 и ч.3 ст.489 ГКРФ, при продаженедвижимогоимущества вкредит или врассрочку, еслииное не предусмотренозаконом, этоимущество смомента егопередачи покупателюи до моментаполной оплатыпризнаетсянаходящимсяв залоге у продавца.В данном случаевозникает правозалога в силузакона и в тотмомент, которыйуказан в законе.Аналогичновозникает залогв случае заключениядоговора ренты.Вопрос о порядкерегистрациизалога в силузакона некотороевремя был проблемным,поскольку нив ГК РФ, ни в ФЗ«О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,ни в ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»не имели прямыхуказаний обэтом порядке,и последствияхотсутствиярегистрации.Высказывалисьразные точкизрения по этомуповоду. Так,Н.Р. Иванова,считая, чтозалог в силузакона долженбыть зарегистрированв общем порядке,предлагалавозложитьответственностьза отсутствиеего регистрациина заинтересованныестороны подоговору, тоесть нерегистрациязалога в данномслучае означаланичтожностьэтого условиядоговора, и,соответственно,лишала сторонывозможностиссылки на негов случае возникновенияспора.^¹

Но 16 июня 2000 г.была принятаИнструкцияо порядке регистрацииипотеки жилогопомещения,возникшей всилу законаили договора,а также о порядкерегистрациисмены залогодержателяв связи с переходомправ требованийпо ипотечнымкредитам,утвержденнаяПриказом МинюстаРФ, ГосстрояРФ и Федеральнойкомиссии порынку ценныхбумаг № 289/235/290 ^²,в которой спорныевопросы были,по мере возможности,разрешенызаконодателем.В данной инструкцииуказано, чторегистрациязалога, возникающегов силу закона,должна производитьсяодновременнос регистрациейправа залогодателя(покупателя,плательщикаренты и т.д.) (п.29Инструкции),о чем стороныпо сделке должныбыть предупреждены.Очевидно,что законодательсчитает регистрациюзалога в силузакона не правомзаинтересованныхлиц, а обязанностьюрегистрирующегооргана и егодолжностныхлиц, в случае,если данныео возникновениитакого залогапопадают в полеих зрения (чтонеминуемопроисходитпри подачедокументовдля регистрацииперехода правасобственностиили иного вещногоправа, а такжедля регистрациисделки), посколькуограничение(обременение)права здесьпроисходитне по желаниюсторон, но всилу требованиязакона. Моментомже возникновенияданного ограничения(обременения)права, в отличиеот возникновениязалога в силуипотечногодоговора, следуетсчитать немомент регистрации,а начало срокаоплаты по договору(или исполненияиных обязанностейправоприобретателя),поскольку наэтот срокнакладываетсязалог в силузакона (абз.2п.31 Инструкции).Хотя Инструкцияпосвященасделкам с жилымипомещениями,представляется,по-видимому,возможнымиспользованиеее положенийпо аналогиик сделкам сиными объектаминедвижимости.

Также остаетсяоткрытым вопросо моментевозникновенияправа собственностина недвижимоеимущество унаследников.Существующиерасхожденияв этом вопросесвязаны с редакциейст.546 ГК РСФСР,согласно которойпринятое наследствопризнаетсяпринадлежащимнаследникусо времениоткрытия наследства,а сам факт принятияосуществляетсяпутем фактическоговступленияво владениеили подачейзаявлениянотариусу.Возникновениеименно правасобственностипри вступлениив наследствокосвенноподтверждаетсяположениямиабз.2 п.2 ст.218 ГКРФ и ст.548 ГК РСФСР.В первом случаезаконодательсвязываетпонятие принадлежностиимущества принаследованиис правом собственности,а во втором -предусматривает,что, в случаесмерти гражданина,принявшего,но еще не оформившегонаследство,его наследникинаследуют этоимущество наобщих основаниях,в то время какв иной ситуациинаследованиеосуществляетсяв порядкенаследственнойтрансмиссииправ.

С другойстороны, ст.549ГК РСФСР говорито невозможностивозникновенияправа собственностис момента принятиянаследства,так как фактическоевступлениево владениенаследуемымимуществомодним из наследниковлибо подачаим заявленияо принятиинаследстване исключаютвозможностипризнания задругими наследникамиправа собственностина то же имуществаили его часть.Исходя из содержанияданной статьипринятие наследстваследует рассматриватькак волеизъявлениенаследникавступить внаследственныеправа и каквозникновениеу него правауправлять(владеть) в рамкахзакона наследуемымнедвижимымимуществомдо моментарегистрацииправа собственности.Это право управления(владения) неподлежит регистрации,так как оно несодержитсяв перечне вещныхправ, изложенномв ст.131 ГК РФ, и егорегистрацияне предусмотренадругим законодательством.

Возвращаяськ возможнымнегативнымпоследствиямсуществованияисключенийиз правила,предусмотренногов п.2 ст.8 Гражданскогокодекса РФ,можно отметить,что такие последствиямогли бы снизитьсявследствиенеукоснительногоисполнениятребованийст.131 ГК РФ и ст.4ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",которые обязываютвсех правообладателей,включая тех,которые приобрелиэтот статусбез государственнойрегистрации,внести соответствующиеданные в реестр.С другой стороны,не стоит забывать,что, согласноч.1 ст.16 ФЗ "Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"регистрацияправ имеетзаявительныйхарактер, тоесть являетсяследствиеминициативыне учрежденияюстиции, аправообладателей.Таким образом,единственнымстимулом длягосударственнойрегистрацииправ собственникомнедвижимогоимущества илииным правообладателемявляетсяневозможностьосуществленияим в полномобъеме властныхполномочийв отношенииэтого имущества.^¹

В настоящеевремя многопроблем возникаетв связи с регистрациейдоговороваренды недвижимогоимущества. Так,после вступленияв силу ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,в некоторыхсубъектахРоссийскойфедерации былиприняты нормативныеакты, предусматривающиеобязательнуюрегистрациюдоговороваренды независимоот сроков еезаключения(например,распоряжениемэра г. Москвыот 07 сентября1998г. № 911-РМ «Обобязательнойгосударственнойрегистрациидоговороваренды недвижимогоимущества(независимоот сроков)»).По мнениюВ.И.Сергеева,причиной изданияподобных нормативныхактов послужиловведение нового,по сравнениюс ГК РФ, понятия- «регистрацияправа», которая,по мнениюгосударственныхорганов вышеупомянутыхсубъектов РФ,должна иметьместо в любомслучае.^²Но такое умозаключениебезусловноошибочно, онопротиворечити основамгражданскогозаконодательства,и общим принципамсвободыпредпринимательства.По такому жепути пошла исудебная практика.В пп.1 и 6 Обзорапрактики разрешенияспоров, связанныхс применениемФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»^³ПрезидиумВысшего АрбитражногоСуда РФ разъясняет,что, исходя изсмысла положенийст.ст. 609 ,651 ГК РФ,ст.26 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,регистрацияправ арендатора,возникающихиз договорааренды, происходиттолько в томслучае, еслирегистрируетсясам договораренды, а в случаезаключениядоговора арендыздания илисооруженияна срок менее1 года регистрациядоговора непредусмотрена.Издание женормативныхактов субъектовРФ или их органов, противоречащихнормам ГК РФ,противоречитп. «о» ст.71 КонституцииРФ, согласнокоторому гражданскоезаконодательствонаходится введении РФ, и,соответственно,подобные нормативныеакты не должныприменятьсясудами РФ.

Также в настоящеевремя являетсяпроблемнымвопрос о том,подлежит лигосударственнойрегистрациидоговор арендынежилого помещения,заключенныйна срок менее1 года. Дело втом, что ГК РФ,определяяправовой статусзданий и сооружений,умалчиваето том, что в ихсоставе могутбыть самостоятельноиспользуемыенежилые помещения,в то же времяФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,отнес нежилыепомещения ксамостоятельнымобъектамнедвижимости.ПодобнаяпротиворечивостьГК РФ и Федеральногозакона привелак возникновениюспора о применениист.651 ГК РФ к нежилымпомещениям.Решение вопросао том, подлежитли регистрациидоговор арендынежилого помещения,заключенныйна срок менее1 года, зависитот того, признаетсяли нежилоепомещениесамостоятельнымобъектомнедвижимости.Если да, то нанего распространяютсятолько общиенормы ГК РФ орегистрациидоговороваренды недвижимости.Если же считатьнежилое помещениечастью здания,то, по всейвидимости, вотношении негодействуютизъятия, установленныест.651 ГК РФ.

НачальникУправлениярегистрацииправ на недвижимостьМосковскойобластнойРегистрационнойпалаты Е.А. Киндеева,исходя из формальногоанализа ст.609ГК РФ и ст.26 ФЗ"О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",высказываетточку зрения,что договораренды подлежитрегистрациинезависимоот срока, накоторый он былзаключен. В тоже время Е.А.Киндеева справедливоотмечает, чтотребованиерегистрациидоговора арендыпомещения,независимоот срока егозаключения,в то время, какдоговор арендыздания подлежитгосударственнойрегистрациитолько в случаеего заключенияна срок не менеегода, алогично,так как длячасти зданияправовой режимне должен бытьстроже, чем длявсего зданияв целом.^¹Следует заметить,что правоприменительнаяи судебнаяпрактика внастоящиймомент идетпо второмупути, т.е. договорыаренды помещения,заключенныена срок менееодного года,регистрациине подвергаются(Информационноеписьмо ПрезидиумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от01.06.2000г. № 53^²).

ГлаваIII.
Органы,осуществляющиегосударственную
регистрацию,их компетенция.

До принятияФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»в законодательствечетко не регламентировалсяпорядок регистрациинедвижимости.Этот пробелпытались восполнитьпутем изданияподзаконныхактов. К примеру,ПостановлениеПравительстваРФ от 15 апреля1996г. № 475 «Об утвержденииПоложения оструктуре ипорядке учетакадастровыхномеров объектовнедвижимостии Порядка заполненияформ государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,изданное воисполнениеУказа Президентаот 28 февраля1996г. № 293 «О дополнительныхмерах по развитиюипотечногокредитования»,который предусматривает,в целях развитияипотечногокредитования,в том числе дляпривлеченияфинансовыхсредств нажилищноестроительство,и обеспеченияправ на недвижимоеимущество исделок с нимвпредь до принятиясоответствующегофедеральногозакона о регистрацииэтих сделоки прав, образованиеФедеральнойкомиссии понедвижимомуимуществу иоценке недвижимости,а также устанавливаетподчиненностьи компетенциюФедеральнойкомиссии понедвижимомуимуществу иоценке недвижимости,которая являетсяфедеральныморганом исполнительнойвласти, подчиненнымнепосредственноПрезидентуРФ и обеспечиваетведение Единогореестра правна недвижимоеимущество исделок с ним,в котором подлежатучету все данныегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

Этим же указомПравительствуРФ предписывалосьразработатьи утвердитьв двухмесячныйсрок федеральнуюпрограммусозданиягосударственнойсистемы регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,предусмотревв ней поэтапныйпорядок формированияЕдиного реестраправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Во исполнениеданного указаПравительствомРФ были разработаныи утвержденыПоложение оструктуре ипорядке учетакадастровыхномеров объектовнедвижимости,а также Порядокзаполненияформ государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

В соответствиис этими документамиприсвоениеи учет кадастровыхномеров, а такжезаполнениеформ производилосьорганами,осуществлявшимипо состояниюна 28 февраля1996г. регистрациюи оформлениедокументово правах нанедвижимоеимущество. Кэтим органамможно отнестиземельныекомитеты, органытехническойинвентаризациии другие органы,осуществляющиеучет недвижимости.

С принятиемФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»пробел в законодательствебыл устранен,так как закономпредусматривалосьсоздание специальногооргана, осуществляющегоучет прав нанедвижимость,четко регламентировалисьего полномочия,подчиненностьи структура.

Данным специальныморганом, осуществляющимгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ним,в соответствиисо ст.9 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»является учреждениеюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.В свою очередьпорядок созданияи структураучрежденияюстиции определяетсясубъектамиРФ. Они же определяютпринципы размещенияучрежденийюстиции. Та жестатья ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»ограничиваетуказанныеполномочиясубъектов посозданию учрежденияюстиции, обязываясогласовыватьвсе действияпо созданиюи организациидеятельностиучрежденияюстиции суполномоченнымфедеральныморганом исполнительнойвласти, которымявляется, всоответствиис ПостановлениемПравительстваРФ от 01 ноября1997г. № 1378 «О мерахпо реализацииФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»Министерствоюстиции РФ.

В соответствиисо ст.10 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»Министерствоюстиции РФосуществляетследующуюдеятельностьв системегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним:

координациюработ по созданиюучрежденийюстиции порегистрацииправ;
правовойконтроль задеятельностьюучрежденийюстиции порегистрацииправ;
разработкуметодическихматериаловпо вопросампрактики ведениягосударственнойрегистрацииправ;
назначениеи освобождениеот должностирегистратораправ на недвижимоеимущество исделок с нимпо согласованиюс органамиисполнительнойвласти субъектаРФ;
обеспечениесоблюденияПравил веденияЕдиного государственногореестра прав;
обучениеи повышениеквалификацииработниковв системегосударственнойрегистрацииправ;
контрольза реализациифедеральнойпрограммысоздания системыгосударственнойрегистрацииправ в субъектахРФ.

АнализируяполномочияМинистерстваюстиции, можноприйти к выводу,что оно играетнаправляющуюроль, координируетдеятельностьучрежденийюстиции в субъектахРФ, следя засоблюдениемпоследнимивсех правили норм по ведениюреестра недвижимости.Одним словом,Министерствоюстиции разрабатываети контролируетразвитие системырегистрациинедвижимостив России.

В компетенциюучрежденияюстиции входитследующее:

проверкадействительностиподанных заявителемдокументови наличиясоответствующихправ у подготовившегодокумент лицаили органавласти;
проверканаличия ранеезарегистрированныхи ранее заявленныхправ;
государственнаярегистрацияправ;
выдача документов,подтверждающихгосударственнуюрегистрациюправ;
выдача информациио зарегистрированныхправах.

Из вышесказанногоследует, чтоучрежденияюстиции обладаюточень широкимиправами. Этоследует изтого, например,что проверкасоответствующихправ у подготовившегодокумент лицаили органавласти предполагаетпредоставлениеподробнойинформациио сделке и сторонахэтой сделки,а также подробныйанализ законодательствапо вопросамполномочийоргана подготовившегодокумент. Всеэто говорито наличии уучрежденияюстиции в какой-томере контролирующейфункции, таккак в случаенедействительностипредставленныхдокументовможет быть данотказ в регистрациитех или иныхправ на недвижимость.

В целом можнодавать, чтополномочияучрежденияюстиции, указанныев ст.9 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,практическиотражают тедействия, которыеосуществляютсяими после приемазаявления нарегистрацию.

Учреждениеюстиции, всоответствиис законом, - этогосударственныйорган, которыйявляется юридическимлицом, имеетпечать с изображениемГосударственногогерба РФ инаименованиемсвоего учреждения.Деятельностьэтого юридическоголица направленана регистрациюправ на недвижимостьи ведение Единогореестра правна недвижимоеимущество,регулируетсяона только ФЗ«О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество и

сделок сним». Данныйзакон предусматриваетналичие положения,которое утверждаетсяПравительствомРФ. УказанноеположениеутвержденоПостановлениемПравительстваРФ от 06 марта1998г. № 288^¹,в соответствиис которым учреждениеюстиции имеетправо открыватьв установленномпорядке расчетныеи иные счетав банках и иныхкредитныхорганизациях,открыватьфилиалы, имеетсамостоятельныйбаланс, можетот своего имениприобретатьи осуществлятьимущественныеи личные неимущественныеправа и нестиобязанности,быть истцоми ответчикомв суде, то естьоно обладаетправоспособностью,как любое юридическоелицо.

Как государственныйорган, оно имеетопределеннуюподчиненность.Например, созданиефилиалов возможнотолько посогласованиюс органомгосударственнойвласти субъектаРФ.

Как видноиз вышесказанного,учреждениеюстиции порегистрацииправ на недвижимостьявляется органомв огромнойсистеме регистрации,создание которойтребует большоговремени и средств.Предусматриваяэто, законодательзакрепил в п.2ст.33 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,что созданиесистемы учрежденийюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимосуществляетсясубъектамиРФ поэтапнос учетом ихусловий и завершаетсяк 01 января 2000г.

В УдмуртскойРеспубликепосле опубликованияФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»также былоиздано ПостановлениеПравительстваУР от 26 января1998г. № 54 «О мерахпо реализацииФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»на территорииУдмуртскойРеспублики»^²,в соответствиис которым напереходныйпериод до созданияна территорииУдмуртскойРеспубликиучрежденийюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимвременно наделитьполномочиямипо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ниморганы, осуществляющиерегистрациюправ на недвижимость.

Во исполнениевышеуказанногопостановленияи в соответствиис ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»ПравительствомУР было изданоПостановлениеот 02 ноября 1998г.№ 1017 «О Регистрационнойпалате УдмуртскойРеспубликипо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»^¹,в котором говоритсяо созданииединого регистрационногоокруга на территорииУР, а также филиаловво всех городахи районах УР.ДеятельностьРегистрационнойпалаты на территорииУдмуртскойРеспубликиосуществляетсяс 08 февраля 1999г.В целях реализациивозложенныхна нее задачона осуществляет:

прием документов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;
проверкудействительностиподанных заявителемдокументови наличиясоответствующихправ у подготовившегодокумент лицаили органавласти;
проверкуналичия ранеезарегистрированныхи заявленныхправ на недвижимоеимущество исделок с ним;
правовуюэкспертизудокументов,представленныхна государственнуюрегистрациюправ, в целяхустановленияхих соответствиязаконодательствуРоссийскойФедерации,УдмуртскойРеспублики,а также проверкузаконностисделки;
установленияотсутствияпротиворечиймежду заявленнымправом и ужезарегистрированнымправом на данныйобъект недвижимогоимущества;
направлениеюридическимлицам, гражданам,государственныморганам иорганизациямзапросов сцелью получениясведений идокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;
внесениезаписей в Единыйгосударственныйреестр прав;
выдачу свидетельство государственнойрегистрацииправ;
совершениеспециальнойрегистрационнойнадписи надокументах,выражающихсодержаниесделки;
выдачу вустановленномпорядке информациио зарегистрированныхправах;
принятиена учет бесхозяйныхнедвижимыхвещей в порядке,предусмотренномп.3 ст.225 ГК РФ;
ведениеделопроизводствапри осуществлениигосударственнойрегистрацииправ;
обеспечениебессрочногохранения Единогогосударственногореестра прав,в том числедел правоустанавливающихдокументовна недвижимоеимущество, атакже книгучета документов.

ГлаваIII.
Порядокосуществлениягосударственнойрегистрации.

§ 1. Приемдокументови регистрациядокументов,необходимыхдля государственнойрегистрации.

Государственнаярегистрацияпроводитсяна основаниизаявленияправообладателя, стороны (сторон)договора илиуполномоченногоим на то лицапри наличииу него надлежащимобразом оформленнойдоверенности.Надлежащимобразом оформленнаядоверенностьдолжна отвечатьвсем требованиямГражданскогокодекса.

Если правообладательили сторонав договоре –несовершеннолетнийв возрасте до14 лет (малолетний),или гражданин,признанныйнедееспособным,от его именивыступаютзаконныепредставители,причем предъявлениядоверенностидля этого нетребуется.Законныепредставителималолетних– это родители,усыновителиили опекуны,а недееспособных– опекуны.

Несовершеннолетниев возрасте от14 до 18 лет могутобращатьсяс заявлениемо регистрациисамостоятельно,но при согласиина это их законныхпредставителей.Это согласиедолжно бытьвыражено вписьменнойформе.

Как правило,обратитьсяс заявлениемо регистрацииправ на основаниидоговора могутвсе участвующиев нем стороны.Но из текстаст.16 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»вытекает, что,если речь идето договоре, нетребующемнотариальногоудостоверенияи не удостоверенномнотариусом,то государственнаярегистрацияможет бытьпроведенатолько по заявлениямвсех сторон.Если же однаиз сторон уклоняетсяот государственнойрегистрации,то вторая можетобратитьсяв суд, которыйвправе вынестирешение огосударственнойрегистрации,обязательноедля учрежденияюстиции порегистрацииправ, при этомс уклоняющейсястороны могутбыть взысканыубытки, вызванныезадержкойрегистрации,если это уклонениебыло необоснованным(ст.165 ГК РФ).

Если же прававозникли наоснованиидоговора, нетребующегонотариальногоудостоверения,но удостоверенногопо желаниюсторон, дляпроведения государственнойрегистрациидостаточнозаявления однойиз них (абз.4 п.1ст.16 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»).В ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»не отраженаситуация, прикоторой обязательноенотариальноеудостоверениедоговорапредусмотренозаконом. Посколькузакон связываетопределениекруга лиц, имеющихправо на подачузаявления огосударственнойрегистрации,с единственнымусловием –нотариальнымудостоверениемдоговора, следуетприйти к выводу,что государственнаярегистрацияможет бытьпроведена позаявлению однойиз сторон итогда, когданотариальноеудостоверениедоговора обязательнов силу закона.^¹

В случае еслиправа возникаютна основанииакта государственногооргана или актаоргана местногосамоуправления,заявление огосударственнойрегистрацииправа подаетсялицом, в отношениикоторого принятыуказанные акты(в данном случаеимеются в видуиндивидуальные(ненормативные)акты). Такиеакты могут бытьизданные тольков случаях и впорядке, указанныхв законе, и должныбыть подписанылицом, наделеннымправом осуществлятьсоответствующиевластные действияот имени органа.

К заявлению,согласно ч.2ст.16, ст.17 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,должны бытьприложенынеобходимыедля регистрациидокументы,прежде всеготе, которыеявляются основаниямидля государственнойрегистрацииналичия, возникновения,прекращения,перехода, ограничения(обременения)прав на недвижимоеимущество исделок с ним,а именно:

акты, изданныеорганамигосударственнойвласти илиорганами местногосамоуправленияв рамках ихкомпетенциив порядке, которыйустановлензаконодательством,действовавшимв месте изданиятаких актовна момент ихиздания;
договорыи другие сделкив отношениинедвижимогоимущества,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте расположенияобъектов недвижимогоимущества намомент совершениясделки;
акты (свидетельства)о приватизациижилых помещений,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте осуществленияприватизациина момент еесовершения;
свидетельствао праве нанаследство;
вступившиев законнуюсилу судебныерешения;
акты (свидетельства)о правах нанедвижимоеимущество,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвласти в порядке,установленномзаконодательством,действовавшимв месте издания таких актовна момент ихиздания;
иные актыпередачи правна недвижимоеимущество исделок с нимзаявителю отпрежнегоправообладателяв соответствиис законодательством,действовавшимв месте передачина момент еесовершения.

Под актами,изданнымиорганамигосударственнойвласти илиорганами местногосамоуправленияв рамках ихкомпетенции,законодательподразумеваетнормативныеакты, принятиекоторых отнесенодействующимроссийскимзаконодательством(прежде всегоКонституциейРФ) к компетенцииразличныхорганов государственнойвласти и местногосамоуправления.Так, например,ст.22 Градостроительногокодекса РФпредусмотрено,что разработкаи принятиезаконов и иныхнормативныхправовых актовв областиградостроительстваосуществляется,в соответствиис КонституциейРФ, данным кодексом,другими федеральнымизаконами, атакже конституциямиили уставамисубъектовРоссийскойФедерации; ав ст.23 этого жедокументасодержитсяуказание нато, что в ведениимуниципальныхобразованийнаходятсяпринятие иизменениеправил застройки,иных нормативныхактов в областиградостроительства,организацияи проведениеинвентаризацииземель, другихобъектов недвижимостигородских исельских поселений,других муниципальныхобразований,а также организацияведения государственногоградостроительногокадастра имониторингаобъектовградостроительнойдеятельностив случае наделенияорганов местногосамоуправлениясоответствующимиполномочиями.

Договорыи другие сделкимогут бытьпредметомгосударственнойрегистрациисами по себе,а равно в качествеоснованияпорождаемых,изменяемыхили прекращаемыхими прав.

Для того чтобыдоговор былпризнан заключенным,сторон должныв предусмотреннойзаконом формедостичь согласияотносительноего предметаи всех другихсущественныхусловий (ст.432ГК РФ). По общемуправилу договорпризнаетсязаключеннымв момент, когдалицом, направившимоферту, полученакцепт, но еслидоговор подлежитобязательнойрегистрации,то моментомего заключениесчитается, еслииное не установленозаконом, моментгосударственнойрегистрации(ст.433 ГК РФ).

Если речьидет о договорах,связанных справами нанедвижимость,то эти договорыслужат основаниемдля регистрациивозникновения,прекращенияи переходасоответствующихправ. В случаях,когда Гражданскийкодекс РФпредусматриваетобязательнуюрегистрациюразличныхсделок, которыесвязаны снедвижимостью,регистрацияправ, вытекающихиз соответствующихдоговоров,одновременнорассматриваетсякак регистрациясделки. И толькотогда, когдаречь идет осделках, направленныхна обременениеправ на недвижимость,государственнойрегистрацииподлежат самисоответствующиедоговоры (например,ст.352 ГК РФ).

Приватизацияжилых помещенийосуществляетсяв соответствиис Законом «Оприватизациижилищного фондав РоссийскойФедерации»от 04 июля 1991г. споследующимиизменениямии дополнениями.Закон о приватизациипредусматриваетпередачу гражданамв собственностьпо их желаниюзанимаемыхими жилых помещенийв домах государственногои муниципальногожилищногофонда.

Передачаосуществляетсяна безвозмезднойоснове, причемгражданин имеетправо на бесплатноеприобретениежилья толькоодин раз. Носуществуети исключение:несовершеннолетниелица, ставшиесобственникамижилого помещения,полученногов порядкеприватизации,сохраняют правона приватизациюдругого, полученногоими впоследствиижилого помещенияв домах государственногоили муниципальногожилищногофонда, по достижениисовершеннолетия.

Приватизацияоформляетсядоговоромпередачи жилья,который имеетсвои особенности,почему и выделензаконодателемв отдельноеоснованиевозникновения,прекращенияи перехода правна жилье. Главнаяособенностьзаключаетсяв том, что провозглашенныйГражданскимкодексом принципсвободы договорав данном случаекасается толькоодной стороны– гражданина,желающегоприватизироватьзанимаемоеим жилье. ВпостановленииПленума ВерховногоСуда РФ от 24 августа1993г. № 8 в ред. от21 декабря 1993г. иот 25 октября1996г. «О некоторыхвопросах применениясудами ЗаконаРоссийскойФедерации «Оприватизациижилищного фондав РоссийскойФедерации»указано, чтоисходя из смыслапреамбулы ист.1, 2 Закона оприватизации,гражданам неможет бытьотказано вприватизациизанимаемыхими жилых помещений,если они обратилисьс таким требованием(п.8).

Одной сторонойв договорепередачи жильявыступаютфизическиелица, занимающиежилые помещенияна основаниидоговора наймаили аренды,другой – местнаяадминистрациялибо государственныеили муниципальныепредприятияи учреждения,за которымижилищный фондзакреплен направе хозяйственноговедения илиоперативногоуправления.Данный виддоговора заключаетсяв простой письменнойформе.

Еще однооснование длягосударственнойрегистрацииправ – свидетельствоо праве нанаследство.Оно выдаетсянаследникам,принявшимнаследство,в подтверждениеих прав на полученноеимущество.Наследникиприобретаютправо на имуществосо дня открытиянаследства,поэтому можносказать, чтогосударственнаярегистрацияправ на недвижимостьв данном случаеносит неправоустанавливающий,а правоподтверждающийхарактер. Составнаследниковопределяетсязавещаниемили законом.

В соответствиисо ст.36 Основзаконодательствао нотариатевыдают свидетельствоо праве на наследствои принимаютмеры к охраненаследственногоимуществатолько государственныенотариусы. Илишь при отсутствиив нотариальномокруге государственнойнотариальнойконторы совместнымрешением органаюстиции инотариальнойпалаты выполнениесоответствующихфункций можетбыть порученоодному из нотариусов,занимающихсячастной практикой.

Свидетельствоо праве на наследствовыдается всемнаследникамвместе иликаждому в отдельности– по их желанию(в последнемслучае в свидетельствахуказываетсявсе наследственноеимущество идоля наследника,получающегосвидетельство).Если окажется,что какое-либоимущество невключено всвидетельствоо наследстве,то на него можетбыть выданодополнительноесвидетельство.

Права нанедвижимоеимущество,установленныерешением суда,подлежатгосударственнойрегистрациина общих основаниях.Под термином«решение суда»носит в данномслучае обобщающийхарактер иобозначаеттак же решениетретейскогои арбитражногосуда.

Решения судав контекстеФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»могут признаватьза гражданамии организациямиопределенныеправа на недвижимоеимущество(право собственности,право хозяйственноговедения, правооперативногоуправления,сервитутныеи иные вещныеправа), признаватьнедействительнымиоспоримыесделки и указыватьпорядок примененияпоследствийпризнаниянедействительныминичтожныхсделок.

Действующеепроцессуальноезаконодательствонаделяет лиц,участвующихв деле, а такжесудебногопристава-исполнителяправом постановленияперед судомвопроса о разъяснениирешения (ст.17Федеральногозакона «Обисполнительномпроизводстве»).Также предусмотренавозможностьизменениясудом, вынесшимрешение, способаи порядка егоисполненияпо инициативелиц, участвующихв деле, а такжесудебногопристава-исполнителя(ст.207 ГПК РСФСР,ст.205 АПК РФ, ст.18Федеральногозакона «Обисполнительномпроизводстве»).К отношениям,складывающимсяпри государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество,могут бытьпримененыправила поразъяснениюсудебногорешения, а такжепо изменениюспособа и порядкаего исполнения(ст.28 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»).При этом инициаторомможет выступатьгосударственныйрегистраторправ на недвижимоеимущество либоправообладатель,имеющий письменноезаключениерегистратораправ. Тем самымФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»был расширенсубъектныйсостав лиц,обладающихправом на обращениев суд по указаннымвопросам.

Следуетзаметить, чтоправо на недвижимоеимущество можетбыть установленоне только судебнымрешением, нои определениемсуда об утверждениимирового соглашениясторон, определениемили постановлениемкассационной,апелляционной,надзорнойинстанции,вынесших новоерешение по делулибо изменившихрешение суда.

Одним изоснований дляограниченияправ на недвижимоеимуществоявляется наложениеареста на этоимущество, тоесть его опись,объявлениезапрета распоряжатьсяим, а при необходимости– ограничениеправа пользования,применяемыйдля обеспеченияиска или в другихцелях. Арестимуществавлечет следующиеограниченияв правах: невозможностьего продажи,дарения, мены,сдачи в наем(аренду), залога.В связи с этимФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»(ст.28) предписананеобходимостьизвещениярегистраторао произведенномаресте в трехдневныйсрок.

Еще однимоснованиемдля государственнойрегистрацииявляются различныеакты (свидетельства)государственныхорганов. Этиакты относятсяк категориииндивидуальных.Следует заметить,что к данномувиду основанийотносятся иразличные актыорганов местногосамоуправления,наделенныхнеобходимымиполномочиями.Компетенцияи этих, и органовгосударственнойвласти определяетсязаконодательством,действовавшимв месте выдачии на моментвыдачи акта(документа).

В качествепримеров такихактов можнопривести подлежащиерегистрациилицензии наводопользование,выдаваемыеспециальноуполномоченнымгосударственныморганом управленияиспользованияи охраны водногообъекта; актыпредставленияземельногоучастка органамиместногосамоуправлениядля строительстваобъектов недвижимостив городскихи сельскихнаселенныхпунктах; и другиеакты (свидетельства).

К особымслучаям, которыеукладываютсяв рамки данногооснования,можно отнести:

принятиебесхозяйныхнедвижимыхвещей на учеторганом, осуществляющимгосударственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество(основаниемдля такогопринятия научет служитзаявлениеоргана местногосамоуправления,на территориикоторого находитсябесхозяйнаявещь, - ст.225 ГКРФ);
решение обизъятии имуществау собственникав виде реквизиции,т.е. при обстоятельствах,которые носятчрезвычайныйхарактер, винтересахобщества порешению государственныхорганов в порядкеи на условиях,установленныхзаконом, вчастности, снепременнойвыплатой стоимостиимущества(ст.242 ГК РФ) илив виде конфискации(ст.243 ГК РФ).

К числу иныхактов передачиправ на недвижимоеимущество исделок с нимзаявителю отпрежнегоправообладателя,предусмотренныхст.18 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,относятся самыеразличные акты,соответствующиедействовавшемув месте передачии на моментсовершенияпередачизаконодательству.

К этим актамв настоящеевремя можноотнести такиеоснования длягосударственнойрегистрацииправ, как внесениефизическимии юридическимилицами вкладав виде недвижимостив учреждаемоеими хозяйственноеобщество(товарищество),наделениесобственникамиправом оперативногоуправлениясоздаваемыхими учреждений,передача юридическимлицом другомуюридическомулицу прав нанедвижимостьпри отдельныхвидах реорганизацииюридическоголица, наделениеот имени собственникагосударственныморганом илимуниципальнымобразованиемправом хозяйственноговедения наопределенноенедвижимоеимущество вновьсоздаваемогогосударственногоили муниципальногоунитарногопредприятияи др.^¹

Следуетотдельно заметить,что ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»не указываетсяеще одно основаниедля государственнойрегистрациина недвижимоеимущество –справка правленияпотребительскогокооперативао полной выплатепая. В соответствиисо ст.218 ГК РФ членжилищного,жилищно-строительного,дачного, гаражногоили иногопотребительскогокооператива,другие лица,имеющие правона паенакопление,полностьювнесшие свойпаевой взносза квартиру,дачу, гараж,иное помещение,предоставленноеэтим лицамкооперативом,приобретаютправо собственностина указанноеимущество.Поскольку всевышеперечисленноеимуществоотносится кнедвижимости,возникшее правоподлежит регистрациив соответствиис ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,хотя в этомслучае даннаяюридическаяпроцедура носитне правоустанавливающий,а правоподтверждающийхарактер, таккак право наэти помещениявозникает смомента полноговнесения пая.

Обязательнымприложениемк документам,необходимымдля государственнойрегистрации,являются планземельногоучастка, участканедр и (или) планобъекта недвижимостис указаниемего кадастровогономера.

Некоторымистатьями главы4 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»могут бытьпредусмотреныдополнительныедокументы,предоставлениекоторых необходимодля государственнойрегистрации.Так, например,в случае государственнойрегистрацииправа на долюв общей долевойсобственностина недвижимоеимущество, кзаявлению огосударственнойрегистрациисо стороныдругих сособственниковдолжны прилагатьсяв письменнойформе согласия,которые должныбыть оформленыкаждым сособственникомв органе, осуществляющемгосударственнуюрегистрациюправ, или бытьнотариальнозаверены. Отсутствиетакого согласияможет служитьоснованиемдля приостановлениягосударственнойрегистрации(ст.24 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»).

При подачезаявления огосударственнойрегистрациилюбое физическоелицо-правообладатель,сторона в договореили представительобязаны предъявитьдокумент,удостоверяющийличность. Здесьразумно привестиперечень такихдокументов,но в ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»его, разумеется,нет, поэтомуможно использоватьнормы, содержащиесяв иных правовыхактах. Наиболееподробныйперечень документов,удостоверяющихличность, приведенв Правилахрегистрациии снятия гражданРоссийскойФедерации срегистрационногоучета по меступребыванияи по месту жительствав пределахРоссийскойФедерации,утвержденныхпостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от17 июля 1995г. с последующимиизменениямии дополнениями:

паспорт;
свидетельствоо рождении –для лиц, недостигших 16лет (следуетзаметить, чтов настоящиймомент паспортвыдается лицам,достигшим 14лет);
заграничныйпаспорт – дляпостояннопроживающихза границейграждан, которыевременно находятсяна территорииРФ;
удостоверениеличности – длявоеннослужащих(офицеров,прапорщиков,мичманов);
военный билет– для солдат,матросов, сержантови старшин,проходящихвоенную службупо призыву илипо контракту;
справка обосвобождениииз мест лишениясвободы – длялиц, освободившихсяиз мест лишениясвободы.

Личностьиностранныхграждан и лицбез гражданстваустанавливаетсяна основа видана жительстваили национальногопаспорта сотметкой орегистрациив органах внутреннихдел или другихуполномоченныхорганах.

Представительюридическоголица обязанпредъявитьучредительныедокументыюридическоголица, а такжедокумент,удостоверяющийего личность,и документ,подтверждающийего полномочиядействоватьот имени данногоюридическоголица.

Также длягосударственнойрегистрациинеобходимопредъявитьдокумент обоплате регистрации.Таким документомявляется квитанцияо приеме денегкредитнымучреждением,осуществляющимденежные расчетыс населением,либо платежноепоручениеорганизациис отметкойбанка о принятииплатежа. Обязательнымявляется приложениеподлинникаплатежногодокумента.

ПостановлениемправительстваРФ от 26.02.98 г. № 248 «Обустановлениимаксимальногоразмера платыза государственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ними за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах» установлено,что

максимальныеразмеры платыза государственнуюрегистрациюсоставляют:

для физическихлиц - 3-кратныйустановленныйзаконом минимальныйразмер оплатытруда;
для юридическихлиц - 50-кратныйустановленныйзаконом минимальныйразмер оплатытруда;
за государственнуюрегистрациюправ на предприятиекак имущественныйкомплекс исделок с ним- 200-кратныйустановленныйзаконом минимальныйразмер оплатытруда;

максимальныеразмеры платыза предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах на недвижимоеимущество(далее именуется- информацияо зарегистрированныхправах) составляют:

для физическихлиц - 25 процентовустановленногозаконом минимальногоразмера оплатытруда;
для юридическихлиц - установленныйзаконом минимальныйразмер оплатытруда;
за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах напредприятиекак имущественныйкомплекс - 3-кратныйустановленныйзаконом минимальныйразмер оплатытруда.

При полученииправоустанавливающихдокументовна государственнуюрегистрациюдолжностноелицо учрежденияюстиции порегистрацииправ вноситсоответствующуюзапись в книгуучета документов,правила ведениякоторых установленыПриказом МинюстаРФ, МингосимуществаРФ, МинстрояРФ от 22 июля 1998г.№ 83/172/23 «Об утвержденииПравил ведениякниг учетадокументови дел правоустанавливающихдокументовпри государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»^¹.

Книга учетавходящих документовпредназначенадля внесениязаписей о документах,представляемыхв учреждениеюстиции порегистрацииправ (или егофилиал) дляосуществленияим государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимв соответствиис ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним".

В книге учетавходящих документовпроизводятсязаписи по следующимзаявлениями документам:

заявлениямо государственнойрегистрацииправ с прилагаемымидокументами;
заявлениямо регистрацииограничений(обременений)права с прилагаемымидокументами;
заявлениямоб исправлениитехническихошибок в записях,допущенныхпри государственнойрегистрацииправ;
заявлениямо приостановлениигосударственнойрегистрацииправ;
документам,необходимымдля проведениягосударственнойрегистрации,например: ответомсоответствующихорганов иорганизацийна обращенияучрежденийюстиции порегистрацииправ (их филиалов)или правообладателейо предоставлениисведений,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ на объектынедвижимогоимущества (п.3ст.8 ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним");
дополнительнымдокументам,представляемымзаявителемс целью устраненияпричин, приведшихк приостановлениюрегистраторомправ государственнойрегистрацииправ;
иным документам,касающимсяосуществляемойучреждениямиюстиции порегистрацииправ (их филиалами)государственнойрегистрацииправ, например,определениямили решениямсудов о приостановлениигосударственнойрегистрацииправ.

Заявителювыдается распискав получениидокументовна государственнуюрегистрациюс их перечнем,а также с указаниемдаты их представления.Расписка подтверждаетпринятие документовна государственнуюрегистрацию,кроме того, суказанной вней даты начинаетсяпроведениевсех регистрационныхдействий, и,следовательно,исчислениемесячногосрока, в течениекоторого, всоответствиис п.3 ст.13 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,должна бытьпроизведенагосударственнаярегистрация.

§ 2.Правоваяэкспертизадокументови проверказаконностисделок. Установлениеоснований дляотказа илиприостановлениягосударственнойрегистрации.

Правоваяэкспертиза– это изучениепредставленныхдля государственнойрегистрациидокументовс целью установленияюридическогофакта, являющегосябесспорнымоснованиемдля возникновения,наличия, перехода,прекращенияили обременения(ограничения)прав на недвижимоеимущество^¹.

Требованияк документам,представляемуюна государственнуюрегистрацию,содержатсяв ст.18 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».

В ней говорится,что документы,устанавливающиеналичие, возникновение,прекращение,переход, ограничение(обременение)прав на недвижимоеимущество ипредставляемыена государственнуюрегистрацию,должны соответствоватьтребованиям,установленнымзаконодательствомРФ, и отражатьинформацию,необходимуюдля государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество вЕдиный государственныйреестр прав.Указанныедокументыдолжны содержатьописание недвижимогоимущества ивид регистрируемогоправа и в установленныхзаконодательствомслучаях должныбыть нотариальноудостоверены,скрепленыпечатями, должныиметь надлежащиеподписи сторонили определенныхзаконодательствомдолжностныхлиц.

Хотелосьбы остановитьсяна некоторыхособых требованияхк содержаниюправоустанавливающихдокументови документовтехническогоучета, необходимыхв случае регистрацииправ и сделокс землей. Однимиз правоустанавливающихдокументовв данном случаеявляется решение(постановление)местной администрации.Оно должносодержатьследующиеданные:

Месторасположениеземельногоучастка, егоплощадь и целевоеназначение.
Фамилию, имя,отчество лица,которомупредоставляетсяземельныйучасток.
Право (собственность,пожизненнонаследуемоевладение, постоянноебессрочноепользованиеи др.), на которомданный земельныйучасток предоставляется.
Список членовкрестьянско-фермерскогохозяйства (вслучае предоставленияземли для ведениякрестьянско-фермерскогохозяйства).
Список членовсадоводческого,огороднического,дачного некоммерческогообъединенияграждан (припредоставлениидля вышеуказанныхцелей).
Список граждан,в соответствиис действующимзаконом имеющихправо на получениеземельной долипри реорганизациисельскохозяйственногопредприятия.

Если в текстепостановления(решения) местнойадминистрацииимеются записио приложениях,списках и т.д.,то данные списки,приложениядолжны бытьпредоставленывместе с копиейпостановления(решения) и являютсянеотъемлемойего частью.

Также следуетзаметить, чтоэти правоустанавливающиедокументы послевступленияв действиеУказа ПрезидентаРФ № 1767 должныбыть зарегистрированыв районном(городском)комитете поземельнымресурсам иземлеустройствуи без такойрегистрациисчитаютсянедействительными.

Документы,необходимыедля государственнойрегистрациипредставляютсяв подлиннике(за исключениемактов государственныхи муниципальныхорганов) сприложениемкопий, предназначенныхдля храненияв делах учрежденияюстиции. Копия,завереннаяв установленномзаконом порядке,то есть нотариальноили организацией,издавшей документ,имеет такуюже юридическуюсилу, как иподлинник.

На учреждениеюстиции порегистрацииправ возложенаобязанностьпо проверкезаконностисделки. Законнаясделка должнасоответствоватьследующимусловиям:

стороныобладают гражданскойправоспособностьюи дееспособностью;
волеизъявлениеучастникасделки соответствуетего действительнойволе;
представителисторон имеютнадлежащиеполномочия;
имуществонаходится всобственности(хозяйственномведении, оперативномуправлении)правоотчуждателя;
договорзаключен втребуемойзаконом формеи содержитсущественныеусловия (признанныезаконом в качественеобходимыхдля договоровданного вида);
соблюденызаконные интересытретьих лиц,не участвующихв сделке, ираспоряжениеимуществомне имеет ограничений,установленныхв их пользу.^¹

Согласност.168 ГК РФ сделка,не соответствующаятребованиямзаконодательства,является ничтожной,если закономне установлена,что она являетсяоспоримой.Следовательно,существуетнеобходимостьсоставленияперечня оспоримых,по действующемузаконодательству,сделок. Этосделки:

юридическихлиц, выходящиеза пределы ихправоспособности(ст.173 ГК РФ);
совершенныес превышениемполномочий(ст.74 ГК РФ);
совершенныенесовершеннолетнимив возрасте от14 до 18 лет безсогласия родителей,усыновителей,попечителей(ст.175 ГК РФ);
совершенныегражданами,ограниченнымисудом в дееспособности,без согласияпопечителя(ст.176 ГК РФ);
совершеннымигражданами,не способнымипонимать значениясвоих действийили руководитьими (ст.177 ГК РФ);
под влияниемзаблуждения(ст.178 ГК РФ), обмана,насилия, угрозы(ст.179 ГК РФ);
требующиенотариальногоудостоверенияили государственнойрегистрациипо распоряжениюобщим имуществомсупругов безсогласия другогосупруга (ст.35Семейногокодекса РФ);
заключаемыеакционернымобществом, всовершениикоторых имеетсязаинтересованность(ст.84 Федеральногозакона «Обакционерныхобществах»);
приватизациигосударственногоимущества,совершенныес нарушениемположенийФедеральногозакона «Оприватизациигосударственногоимущества иоб основахприватизациимуниципальногоимущества вРоссийскойФедерации(ст.29 этого Закона).

Проверказаконностисделки не позволяетзарегистрироватьсделку, несоответствующуюзаконодательству,даже если закономдопускаетсяее оспоримость.Для проверкизаконностидолжностноелицо учрежденияюстиции вправетребоватьдокументы,подтверждающиезаконностьсделки, например,согласие родителей,усыновителейили попечителейнесовершеннолетнихграждан и т.п.

Следуетотметить, чтоучреждениеюстиции обязанопроверитьзаконностьвсех сделокс недвижимымимуществом,независимоот того, подлежатли они обязательнойгосударственнойрегистрацииили считаютсязаключеннымис момента подписаниясторонами, атакже если онисовершены, пожеланию сторонили установлениюзакона, в нотариальнойформе.

После правовойэкспертизыи проверкизаконностисделки учреждениемюстиции проверяетсяотсутствиепротиворечиймежду заявляемымправом на данныйобъект и правами,ранее зарегистрированнымив Едином государственномреестре прав.В случае установлениятаких противоречийдолжностнымлицом учрежденияюстиции можетбыть приняторешение оприостановленииили отказе вгосударственнойрегистрации.

Ст.19 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»устанавливает три основаниядля приостановлениягосударственнойрегистрации.

Первым изних являетсяприостановлениерегистрациирегистраторомпри направлениипредставленныхдокументовна подтверждениеих подлинности.В данном случаеречь идет, какправило, онаправлениидокументов,вызывающихсомнение урегистратора,на соответствующуюэкспертизу(почерковедческую,лингвистическуюи др.) Такоеприостановлениевозможно неболее чем намесяц. Такимобразом, в данномслучае общийсрок государственнойрегистрациине может превышатьдвух месяцев.В случае приостановлениягосударственнойрегистрациипо этому основаниюрегистраторобязано письменноуведомитьзаявителя нетолько о приостановлениирегистрации,но и об основанияхпринятия такогорешения, а такжев книге учетадокументовдолжна бытьсделана соответствующаязапись.

Второй видоснованийприостановлениягосударственнойрегистрации– на основанииписьменногозаявленияправообладателяили уполномоченногоим лица. Приэтом правообладательили уполномоченноеим лицо обязаныв своем заявленииизложить причины,по которымнеобходимоприостановлениегосударственнойрегистрации.Данное заявлениеподлежитудовлетворениюв случае, еслипричины будутпризнаныуважительными:например, длительнаяслужебнаякомандировка,серьезноезаболевание,смерть гражданинаи т.п. Заявлениедолжно подаватьсядо истечениямесячногосрока, а регистраторобязан в кратчайшиесроки рассмотретьходатайствои вынести решениеоб его удовлетворенииили отклонении.В случае удовлетворениязаявлениярегистратордолжен указатьсрок приостановлениярегистрации,а в книгу учетадокументовдолжна бытьвнесена соответствующаязапись. Срокприостановлениярегистрациипо этому основаниюне может превышатьтрех месяцев,таким образом,общий срокрегистрациине может превышатьчетырех месяцев.

Наконец,последнимоснованиемприостановлениярегистрацииявляются теслучаи, когдаоб этом имеютсяопределениеили решениесуда, вынесенноев соответствиис законодательством.Согласно ГПКРСФСР, существуютследующие видыопределенийили решений,предусматривающихприостановлениегосударственнойрегистрации:

определениесуда об обеспечениииска (ст.134);
постановление(определение)должностныхлиц, которымпредоставленоправо принесенияпротеста впорядке надзора,о приостановленииисполнениясоответствующихрешений (определений,постановлений)судов (ст.323);
определениесуда о приостановленииисполнительногопроизводства(ст.361, 362), -

а АПК РФ кподобным судебнымактам относит:

определениеарбитражногосуда об обеспечениииска (ст.76);
определениеарбитражногосуда кассационнойинстанции оприостановленииисполнениярешений, постановлений,принятых впервой и апелляционнойинстанциях(ст.170);
определениедолжностныхлиц ВысшегоАрбитражногоСуда, имеющихправо приноситьпротесты впорядке надзора,о приостановленииисполнениясоответствующихсудебных актов(ст.182);
определениеарбитражногосуда о приостановленииисполнительногопроизводства(п.1 ст.24 Закона«Об исполнительномпроизводстве»).

Суд послепринятия одногоиз вышеуказанныхактов обязаннаправить егокопию в учреждениеюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Приостановлениерегистрациипо данномуоснованиюявляется обязательными оформляетсясоответствующимписьменнымрешениемрегистратора,об этом такжеделается отметкав книге учетадокументов.

Следует такжеупомянуть отом, что Закон«Об ипотеке(залоге недвижимости)»(ст.21) предусмотреласпециальныеоснования дляприостановлениягосударственнойрегистрации,так называемое«отложениегосударственнойрегистрацииипотеки». Кчислу данныхоснованийотносятся:

непредставлениекаких-либодокументов,являющихсянеобходимымидля регистрацииипотеки в силупп.2 и 3 ст.20 Закона«Об ипотеке(залоге недвижимости)»;
несоответствиедоговора обипотеке, закладнойили приложенныхк ним документовтребованиямзаконодательства(отсутствиенотариальнойформы договораоб ипотеке ит.п.);
необходимостьпроверки подлинностипредставленныхдокументов,если у регистраторавозникли сомнения;
наличиесудебногоспора по поводуправ на имущество,являющеесяпредметомипотеки, либопо поводу обращениявзыскания наэто имущество.

Кроме того,следует упомянуть,что, согласноп.1 ст.19 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,при возникновенииу регистратораправ сомненийв наличии основанийдля государственнойрегистрации,в течение месяцаон обязан принятьнеобходимыемеры по получениюдополнительныхсведений, известивоб этом заявителя,который, в своюочередь, вправепредоставитьдополнительныедоказательстваналичия у негооснований длягосударственнойрегистрации.Строго говоря,данный случайне являетсяприостановлениемгосударственнойрегистрации,так как обязанностьзатребоватьот заявителядополнительныесведенияпредусматриваетсяв рамках общегомесячногосрока. Но напрактике частослучается так,что заявительне успеваетв течение месяцапредоставитьнеобходимыедокументы.Поэтому, какправило, онпишет заявлениео приостановлениигосударственнойрегистрации«в связи снеобходимостьюпредоставлениянедостающихдокументов»,которое удовлетворяетсярегистратором– таким образом,в данном случаеимеется ещеодна разновидностьвторого извышеупомянутыхоснованийприостановлениягосударственнойрегистрации.

Ст.20 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»предусмотренряд основанийдля отказа вгосударственнойрегистрации.Но, прежде всего,следует помнить,что отказ врегистрациии возвращениедокументовзаявителю –это разныепонятия.

Отказ в регистрациисвязан с отсутствиемправа на регистрацию. Основной жепричиной длявозвращениюдокументовзаявителюявляетсянепредставлениелибо неполноепредставлениедокументов,необходимыхдля государственнойрегистрации.Еще одной причинойдля возвращениядокументовможет послужитьпредставлениена государственнуюрегистрациюдокументов,не соответствующихтребованиямп.3 ст.18 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».

Исключениеиз этого правилапредставляетсобой случайнеполногопредставлениядокументовдля регистрацииипотеки. В этомслучае, согласност.21 Закона «Обипотеке (залогенедвижимости)»,документы невозвращаются,а регистрацияпросто откладываетсядо представлениянедостающихдокументовв срок не болееодного месяца.

Итак, п.1 ст.20ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»закрепляетсемь основанийдля отказа вгосударственнойрегистрации,перечень которыхявляетсяисчерпывающим.

Если правона объект, огосударственнойрегистрациикоторого проситзаявитель, неявляется правом,подлежащимгосударственнойрегистрации– например,договор арендыне подлежитгосударственнойрегистрациитолько в случае,если он заключенна срок менеегода и др.
Если с заявлениемо государственнойрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо, то естьлицо, которомурегистрируемоеправо не принадлежитили котороене являетсясторонойрегистрируемойсделки – например,не подлежитгосударственнойрегистрациидоговор дарениянедвижимости,подписанныйнесовершеннолетнимв возрасте до14 лет, посколькудействия позаключениюданного договораи его государственнойрегистрациимогут совершатьтолько егородители,усыновителиили опекуны.
Если документы,представленныена государственнуюрегистрациюправ, по формеили содержаниюне соответствуюттребованиямдействующегозаконодательства– например,если в договорекупли-продажинедвижимостине содержитсяусловие о цене,являющеесядля данноговида договорасущественными.
Если акт государственногооргана или акторгана местногосамоуправленияо предоставленииправ на недвижимоеимущество,признан недействительнымс момента егоиздания всоответствиис законодательством,действовавшимв месте егоиздания намомент издания.
Если лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент, неуполномоченораспоряжатьсяправом на данныйобъект недвижимости– например,если государственноеунитарноепредприятиезаключаетдоговор продажикакого-либообъекта недвижимостибез согласиесобственника.
Если лицо,которое имеетправа, ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокумент безуказания этихусловий – например,если лицо,заключившеедоговор купли-продажижилья, не указалосписок лиц,сохраняющихправа на пользованиеданным жилымпомещением.
Если правоустанавливающийдокумент обобъекте недвижимогоимуществасвидетельствуетоб отсутствииу заявителяправ на данныйобъект недвижимогоимущества –например, еслилицо, заключившеедоговор купли-продаживсего объектанедвижимости,предоставляетправоустанавливающийдокумент(свидетельствоо праве нанаследство),в котором указано,что оно имеетправо толькона часть этогообъекта.

В п.2 ст.20 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»указано, чтоотсутствиеили незаконченностьработ по кадастровомуучету земельногоучастка илиналичие судебногоспора о границахземельногоучастка неявляется основаниемдля отказа вгосударственнойрегистрацииправ на него.

Решение оботказе в регистрациидолжно бытьпринято в письменнойформе с указаниеммотивов дляотказа, в общиймесячный срок,либо в течениесрока приостановлениягосударственнойрегистрации.Копия данногорешения должнабыть помещенав дело правоустанавливающихдокументов.

Отказ вгосударственнойрегистрацииможет бытьобжалован всудебном порядке:в суд общейюрисдикциив порядке,предусмотренномгл.24¹ ГПК РСФСР,а в арбитражныйсуд – предусмотренномст.22 АПК РФ.

§ 3. Единыйгосударственныйреестр правна недвижимоеимущество.Внесение записейв Единый государственныйреестр прав.

Единыйгосударственныйреестр правна недвижимоеимущество исделок с ним,как гласитст.12 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,содержит информациюо существующихи прекращенныхправах на объектынедвижимогоимущества,данные об указанныобъектах исведения оправообладателях.

ФактическиЕГРП состоитиз трех основныхсоставляющих:

книги учетадокументов;
непосредственнозаписи о конкретныхобъектах недвижимогоимущества,существующихи прекращенныхправах на этиобъекты, правообладателях,существующихи прекращенныхограничениях(обременениях)прав, произведенныхв соответствиис установленнымитребованиями;
дела правоустанавливающихдокументов.

Учреждениеюстиции порегистрацииправ в обязательномпорядке ведеткнигу учетадокументов,принятых нагосударственнуюрегистрацию.Именно с датывнесения в неезаписи о поступившемзаявлении орегистрацииправа на объектнедвижимогоимущества,ограниченияправа или сделкиначинаетсягосударственнаярегистрация.Кроме того, привнесении записив эту книгудокументам,принятым нарегистрацию,присваиваетсявходящий номер,который впоследствиисоставляетоснову номерапроизведеннойзаписи о регистрацииправа, егоограниченияили сделки.

Книга содержитинформациюобо всех поступившихна регистрациюдокументах.Если на основаниидокументовпринято решениеоб отказе вгосударственнойрегистрации,то об этом делаетсяотметка в книгеи регистрационнаязапись в этомслучае непроизводится,номер регистрациине присваивается.

Если же принимаетсярешение обосуществлениигосударственнойрегистрации,то информацияо произведеннойрегистрацииотражаетсяв книге учетавыданных свидетельство государственнойрегистрацииправ. Книгаучета выданныхсвидетельство государственнойрегистрацииправ содержитинформациюо том, что правообладательили иное лицо,обратившеесяза регистрациейограничения(обременения),извещено орезультатахпроизведеннойпо его заявлениюгосударственнойрегистрациии получилодокумент озарегистрированномправе или сделке.

Кроме этого,учреждениеюстиции должноиметь такжекнигу учетавыданной информациииз Единогогосударственногореестра прав.Эта книга содержитданные обо всехпоступившихзапросах наполучениеинформациииз Единогогосударственногореестра прав,а также учитываетвыдачу выписок,справок и иныхдокументовиз Единогогосударственногореестра прав.Также учреждениеюстиции порегистрацииправ можетвести и иныекниги учета,необходимыедля его работы.

Сам Единыйгосударственныйреестр правсостоит изотдельныхразделов – накаждый объектнедвижимогоимущества, орегистрацииправ на которыйили сделок сним было поданозаявление.Каждый разделЕдиного государственногореестра правидентифицируетсякадастровымили условнымномером объекта.Все записи обобъекте недвижимогоимущества,правах на этотобъект, возникновении,переходе ипрекращениитаких прав, обограничениях(обременениях)вносятся всоответствующий,открытый именнодля этого объектанедвижимостираздел Единогогосударственногореестра прав,то есть на земельныйучасток, здание,стоящее на этомземельномучастке, конкретноепомещение вэтом здании(или иной объект,входящий всостав здания)заводятсяотдельныеразделы реестра.Но при этомразделы в Единомгосударственномреестре правразмещаютсяв соответствиис принципомединого объектанедвижимогоимущества.

Следуетотметить, чтопока на практикеи у нас, в Удмуртии,и в другихрегистрационныхокругах, гдесистема государственнойрегистрациипереживаетэтап становления,как правило,отсутствуютразделы с записямио земельныхучастках изданиях многоквартирныхдомов. Эти разделыпоявятся тольков Едином государственномреестре правтогда, когдасобственникамиквартир будетпринято решениео регистрациикондоминиума,определенразмер долив праве на общееимущество дома,принадлежащейкаждому собственникуквартиры, ипроизведенарегистрацияправ. Пока жесуществуюттолько разделыс записями оквартирах,расположенныхв этих домах,посколькуквартира вмногоквартирномдоме являетсясамостоятельнымобъектом права,согласно ст.289ГК РФ, и в силузакона собственникуквартиры принадлежиттакже доля вправе собственностина общее имуществодома (ст.290 ГК РФ),которая возникаетс момента регистрацииправа собственностина квартиры,и поэтому нетребует отдельнойрегистрации.

Как уже говорилосьвыше, каждыйраздел Единогогосударственногореестра правидентифицируетсякадастровымномером, которыйсоответствуеткадастровомуномеру объекта.Отсутствиекадастровогономера объектанедвижимостине являетсяоснованиемдля отказа вгосударственнойрегистрацииправ. В этомслучае идентификацияобъекта осуществляетсяпо условномуномеру, которыйприсваиваетсяучреждениемюстиции порегистрацииправ и определениеструктуры ипорядка присвоениякоторого отнесенок компетенциисубъекта РоссийскойФедерации.

Ст.12 ФЗ «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»устанавливает,что каждыйраздел Единогогосударственногореестра правсостоит из трехподразделов,в которые вноситсястрого определеннаяинформация.

ПодразделI содержиткраткое описаниеобъекта недвижимогоимущества наоснованиидокументов,удостоверенныхорганизациями,осуществляющимикадастровыйи техническийучет объектовнедвижимостина территориирегистрационногоокруга.

Существует4 формы подразделаI: для земельногоучастка; зданияили сооружения;жилого, нежилогопомещения ипрочих составляющихздания илисооружения;участка лесногофонда.

Если объектпрекращаетсвое существование(например, всвязи со слияниемобъектов), тосвязанный сним разделЕдиного государственногореестра правзакрывается,на листе реестрапроставляетсяштамп о ликвидацииобъекта, в которомуказываютсядата ликвидациии имя регистратора,заверенныеего подписью,а в графу «Записьо ликвидации(преобразовании)объекта» заносятсяреквизитыдокументов,на основаниикоторых происходитзакрытие раздела.

ПодразделII формируетсяиз записей оправе собственностии об иных вещныхправах на основаниисведений,содержащихсяв правоустанавливающихдокументах.

В данномподразделеприсутствуютследующиеграфы:

«номер регистрации»- данный номерприсваиваетсяотдельно каждомурегистрационномудействию иформируетсяпри приемедокументовна государственнуюрегистрациюправ на основевходящегономера, указанногов книге учетавходящих документов;записываетсяследующимобразом: номерсубъекта РоссийскойФедерации –номер регистрационногоокруга – номеркниги учетавходящих документов– порядковыйномер записив книге учетавходящих документов(например,18-01.26-13/2001-12);
«вид права»(указываетсяправо собственностиили иные вещныеправа);
«доля»(заполняется,если объектнаходится вобщей долевойсобственности);
«правообладатель»– в этой графе,если владельцемправа являетсяфизическоелицо, указываютсяфамилия, имя,отчество, датарождения,удостоверяющийличность документи его реквизиты,адрес постоянногоместа жительства;если же владельцемправа являетсяюридическоелицо, то указываютсяего полноенаименование,индивидуальныйномер налогоплательщика,юридическийадрес, дата иместо государственнойрегистрации,номер регистрационногосвидетельства,адрес фактическогоместонахождения;
«документы-основания»(указываютсяосновные реквизитытех правоустанавливающихдокументов,на основаниикоторых приняторешение огосударственнойрегистрации).

В случае еслиобъект находитсяв общей долевойсобственности,то право каждогосособственникарегистрируетсяв Едином государственномреестре правв виде отдельнойзаписи, еслиже регистрируетсяправо общейсовместнойсобственности,то все сособственникиуказываютсяв одной записи.

В подразделIII вносятсязаписи обограничениях(обременениях)вещных прав.Этот подразделразбит на специальныечасти, каждаяиз которыхзаполняетсяпо мере регистрациисоответствующихограничений(обременений)прав:

подразделIII-1 – длязаписей обаренде;
подразделIII-2 – длязаписей обипотеке;
подразделIII-3 – длязаписей о сервитуте;
подразделIII-4 – длязаписей о сделках;
подразделIII-5 – длязаписей обаресте (запрещениизаключениясделок с имуществом);
подразделIII-6 – длязаписей о прочихограничениях(обременениях);
подразделIII-7 – длязаписей обезвозмездномпользованииучастком лесногофонда (леса).

На листезаписей обаренде заносятсяданные об арендуемомобъекте недвижимостиили его части(в случае арендыучастка лесногофонда такжеуказываютсявиды лесопользования),сроке аренды,арендодателеи арендаторе.

На листезаписей обипотеке заносятсяданные о заложенномобъекте недвижимости,сроке ипотеки,сумме обеспеченногозалогом обязательстваили данные опорядке и условияхопределенияэтой суммы,залогодателеи залогодержателе.

На листезаписей о сервитутезаносятсяданные об объектеи условияхсервитута,сроке сервитута,гражданине,юридическомлице или объекте,в пользу которогоустановленоправо ограниченногопользования.

На листезаписей о сделкахзаносятсяданные об объектенедвижимогоимущества, скоторым совершаетсясделка, ценесделки (на основаниидоговора),указываютсястороны сделкии сторона, длякоторой правоможет наступитьпри выполненииусловий сделки,а также условиясделки, в результатекоторых можетвозникнутьили прекратитьсяправо, подлежащеегосударственнойрегистрации.

На листезаписей обаресте заносятсяданные о содержанииареста (запрещениязаключениясделок с имуществом),лице, в отношениикоторого действуетналоженныйарест.

Лист записейо прочих ограничениях(обременениях)предназначендля регистрациииных видовограничений(обременений),которые невошли в иныечасти подразделаIII, например, орегистрациидоверительногоуправленияимуществом,опеки, связаннойс недвижимымимуществоми т.п. В негозаносятсяданные о содержанииограничения(обременения),его сроке, лице,права которогообременяются(ограничиваются),и о лице, в пользукоторогоограничиваются(обременяются)права.

При регистрациидоговора концессии(безвозмездногопользования)участка лесногофонда на листезаписей обезвозмездномпользованииучастком лесногофонда (леса)указываютсяданные о срокеконцессии,лесхозе, лесопользователе,а также видахлесопользования.

В случаепрекращенияправа или ограничения(обременения)права на листахреестра в графе«Особые отметкирегистратора»проставляетсяштамп погашениярегистрационнойзаписи. Еслипри этом регистрируетсяпереход права,то в штампепогашенияуказываютсяномера листовреестра, накоторых зарегистрированэтот переход.Если же праволибо ограничение(обременение)права прекращаетсяполностью ибез переходак новому правообладателю,ссылка на новуюрегистрационнуюзапись непроставляется.При этом в Единыйгосударственныйреестр праввносится записьо прекращенииправа, ограничения(обременения)права, в которой,в графе «Документы-основания»,указываетсясведения одокументах,на основаниикоторых былопрекращеноправо или ограничение(обременение).

Правилаведения Единогогосударственногореестра правпредусматриваюттакже внесениезаписей обизменениях,не влекущихза собой прекращенияили переходаправа. Для этихцелей предусмотренспециальныйлист, на которыйи вносятсятакие сведения.К таким сведениям,в частности,относятсяперемена фамилии,имени, отчества,места жительствафизическоголица, наименованияюридическоголица или егоюридическогоадреса, уточненияплощади объекта,изменения принезначительнойконструкцииздания и пр.

Для внесениясведений обизменениях,не влекущихза собой прекращенияили переходаправа, на листе,к которомуотноситсяизменение, вграфе «Особыеотметки регистратора»проставляетсяштамп о внесенииизменений врегистрационнуюзапись. На штампеуказываютсядата внесенияизменений иимя регистратора,заверенныеего подписью.При внесенииеще одногоизмененияставитсядополнительныйштамп о внесенииизменений.

На каждыйобъект недвижимогоимуществаоткрываетсядело правоустанавливающихдокументов.В дело помещаютсявсе документы,поступающиедля государственнойрегистрациина этот объект.

Следуетотметить, чтов деле хранятся,в основном,копии документов,поскольку п.5ст.18 ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»установлено,что послегосударственнойрегистрацииподлинниквозвращаетсязаявителю.Документыподшиваютсяв дело по мереих поступления.Наличие документав деле отражаетсяв описи, находящейсяв деле. Еслиодин и тот жедокумент следуетпоместить внесколько дел,то документможет бытьпомещен в одноиз дел, а в другомставится отметкао том, где хранитсянедостающийдокумент. Делаправоустанавливающихдокументовтакже идентифицируютсякадастровымномером объекта,а, кроме того,дополнительномогут идентифицироватьсяи его адресом.

СогласноФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»Единый государственныйреестр прав,дела правоустанавливающихдокументов,книги учетадокументовдолжны хранитьсявечно. Такжеследует упомянутьо том, что ФЗ«О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»запрещаетсяуничтожение,а равно изъятиеиз Единогогосударственногореестра прав,дел правоустанавливающихдокументови книг учетадокументовкаких-либодокументовили их частей.Данная нормавступает впротиворечиес нормамиУголовно-процессуальногокодекса РСФСР(ст.167, 171, 176), которымипредусмотренопроведениевыемки прирасследованииуголовногодела, в ходекоторой могутбыть изъятыдокументы,которые приобщаютсяк материаламуголовногодела и хранятсяв нем вечно.

Так же хотелосьбы заметить,что ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»предусмотреноведение записейЕдиного государственногореестра правкак на бумажныхносителях, таки на магнитных,но при этомприоритетотдается записи,произведеннойна бумажномносителе.

Таким образом,после завершенияданного этапарегистрациисделка считаетсязарегистрированной,а правовыепоследствия- наступившими.То есть с этогомомента заявительсчитаетсявступившимв свои праваи может ужесовершатьюридическиедействия,направленныена возникновение,изменение илипрекращениеправ на объектнедвижимости.В ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним"указано, чторегистрацияограничений(обременений)права, ипотеки,аренды или инойсделки с объектомнедвижимогоимуществавозможна толькопри наличиигосударственнойрегистрацииранее возникшихправ на данныйобъект в Единомгосударственномреестре прав.

§ 4. Совершениенадписей направоустанавливающихдокументахи выдача удостоверенийо произведеннойгосударственнойрегистрации.

Данная стадияявляется завершающейв процессегосударственнойрегистрации,после нее заявителювыдаются документы,подтверждающиеналичие у негоправа на тотили иной объектнедвижимости.В ее процессепроизводитсязаполнениесвидетельствао государственнойрегистрациии проставлениештампа регистрациина правоустанавливающихдокументах.

Свидетельствоо государственнойрегистрацииправ, выдаваемоеправообладателю,является документомстрогой отчетности,имеет степеньзащищенностина уровне ценнойбумаги напредъявителя,а также учетнуюсерии и номер.

Свидетельствовыдаетсяправообладателюпри регистрациилюбого вещногоправа на объектнедвижимогоимущество, атакже арендаторуи залогодержателю.

Порядокзаполненияи выдачи свидетельствао государственнойрегистрацииопределяетсяФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",Правиламиведения Единогогосударственногореестра прав,а также Инструкциейо порядке заполненияи выдачи свидетельство государственнойрегистрацииправ, сообщенийоб отказах вгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ними информациио зарегистрированныхправах, утвержденнойПриказом МинюстаРФ, МинимуществаРФ, ГосстрояРФ и Росземкадастраот 03 июля 2000г. №194/16/1/168 (п.п. 1-12). Согласноэтим документам,в свидетельствеуказываютсяв следующемпорядке:

наименованиеучрежденияюстиции порегистрацииправ, выдавшегосвидетельство;
дата выдачисвидетельства(соответствуетдате заполнениясвидетельстваи его подписаниярегистратором,поскольку этадата не всегдаможет соответствоватьдате государственнойрегистрацииправа в Единомгосударственномреестре прави датой фактическойвыдачи свидетельствана руки правообладателю;при этом следуетотметить, чтосвидетельстводолжно бытьзаполнено иподписанорегистраторомв срок, не превышающийтого, которыйпредусмотрендля проведениягосударственнойрегистрациизаконом);
реквизитыдокументов,на основаниикоторых зарегистрированоправо (в случае,когда основаниемдля регистрацииправа являетсязарегистрированнаясделка, обязательноуказание датыи номера еерегистрации);
данные осубъектахправа (те, которыеуказываются,в соответствиис п.18 Правилведения Единогогосударственногореестра прав;в случае выдачисвидетельстваучастникамобщей совместнойсобственностив этой графеуказываютсясведения обовсех участникахобщей совместнойсобственности,и свидетельствовыдается вединственномэкземпляредля всех правообладателей;в случае выдачисвидетельстваучастникуобщей долевойсобственности,на оборотнойстороне свидетельствауказываютсясведения обиных участниковобщей долевойсобственностисогласно записямЕдиного государственногореестра (п.74 Правилведения Единогогосударственногореестра прав)и подписываютсярегистратором,после чегоскрепляютсяпечатью учрежденияюстиции);
вид зарегистрированногоправа;
краткоеописание объектаправа, его адрес(местонахождение)и кадастровый(или условный)номер;
существующиеограничения(обременения)права (в случаеих отсутствияв данную графувносится запись«не зарегистрировано»);
дата и номеррегистрации;
фамилия иинициалырегистратора.

Обязательнымиреквизитамисвидетельстваявляются такжеподпись регистратораи печать учрежденияюстиции.

Свидетельствозаполняетсяот руки илиавтоматизированнымспособом. Втексте свидетельстване допускаютсяисправления,подчистки иприписки.

Проведениегосударственнойрегистрациидоговоров ииных сделокв отношениинедвижимогоимуществаудостоверяетсяштампом регистрационнойнадписи надокументахна оригиналеправоустанавливающегодокумента.

На штамперегистрационнойнадписи надокументахпосле слов«Произведенагосударственнаярегистрация»ставится датаосуществлениягосударственнойрегистрациии номер, подкоторым сделказарегистрированав Едином государственномреестре прав.

В случае, еслиодновременнос государственнойрегистрациейсделки регистрируетсяправо, возникшеена основанииэтой сделки,и правообладателювыдаетсясвидетельствоо государственнойрегистрацииправа, в штамперегистрационнойнадписи надокументахпосле слов«Свидетельствоо государственнойрегистрацииправа» указываетсявид зарегистрированногоправа, послеэтого заполняютсяграфы «Серия»и «Номер» выданногосвидетельствауказываетсядата его выдачи.В случае, еслигосударственнаярегистрациясделки совершена,но право приэтом не возникло,то свидетельствоне выдается,и в штамперегистрационнойнадписи надокументахпосле слов«Свидетельствоо государственнойрегистрацииправа» вноситсязапись «Невыдавалось».Записи в штамперегистрационнойнадписи надокументахзаверяютсяподписью регистраторас указаниемего фамилиии инициалов.

Выдача свидетельство государственнойрегистрации,а также подлинниковправоустанавливающихи других подлежащихвыдаче правообладателю,арендаторуили залогодержателюдокументовпроизводитсяв случае обращениясубъекта правапо истечениимесячного срокав учреждениеюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Получениесвидетельствао государственнойрегистрацииправа являетсяправом, а необязанностьюправообладателя.Выдача свидетельствапроизводитсяна основаниипредъявленнойрасписки вполучениидокументовна государственнуюрегистрацию,выдаваемойпри представлениидокументовна государственнуюрегистрациюзаявителю.Также при выдачесвидетельствао государственнойрегистрацииправообладатель– физическоелицо – обязанпредъявитьдокумент,удостоверяющийличность, и,если свидетельствополучаетуполномоченноеправообладателемлицо, надлежащимобразом оформленнуюдоверенность.Представительюридическоголица-правообладателяпредъявляет,помимо документа,удостоверяющеголичность, документ,подтверждающийего полномочиядействоватьот имени данногоюридическоголица. Информацияо том, что правообладательполучил документо зарегистрированномправе или сделке,заносится вкнигу учетавыданныхсвидетельств.

Заключение.

Итак, несмотряна трудности,возникающиена практикепо применениюФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,связанные снедостаточнойправовойрегламентациейпроцедурырегистрации,противоречивостьюнормативныхактов в этойсфере, к несомненнымплюсам системыгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним,необходимоотнести:

изменениесамого подходак регистрациинедвижимости- это уже не чистотехническаяоперация учетаопределенныхсведений: документы,представляемыена государственнуюрегистрацию,подлежат правовойэкспертизе;
введениеединой процедурыгосударственнойрегистрациинезависимоот объектарегистрациии региона егонахождения;
смена множественностирегистраторов(БТИ, комитетыпо управлениюимуществом,комитеты поземельнымресурсам иземлеустройству)единым регистрирующиморганом - учреждениемюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним;
ведениеЕдиного государственногореестра правна недвижимоеимущество,которое ужечерез нескольколет, обеспечитвозможность, с одной стороны,получениякаждым желающиминформациио юридическомсостояниисоответствующегообъекта недвижимости,а с другой -контролягосударствомсферы обращениянедвижимостии осуществленияболее полногоучета базыналогообложения.

Списокиспользованнойлитературы.

Законодательство:

Гражданскийкодекс РФ 1994г.
Гражданско-процессуальныйкодекс РСФСР.
Арбитражно-процессуальныйкодекс РСФСР.
Федеральныйзакон «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 122-ФЗ от 21.07.1997г.
Закон РСФСР«О приватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятийв РСФСР» № 1531-1 от03.07.1991 (в ред. 17.03.1997г.)
Указ ПрезидентаРФ «Об ускоренииприватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятий»№ 66 от 29.01.1992г. (в ред.14.07.1998г.)
Закон РСФСР«О конкуренциии ограничениимонополистическойдеятельностина товарныхрынках» № 948-1 от22.03.1991г. (с посл. изм.и доп.)
ФедеральныйЗакон «Об ипотеке(залоге недвижимости)»№ 102-ФЗ от 16.07.1998г.
Приказ МинюстаРФ № 289, ГосстрояРФ № 235, ФКЦБ РФ№ 290 от 16.10.2000г. «Обутвержденииинструкциио порядкерегистрацииипотеки жилогопомещения,возникшей всилу законаи договора, атакже о порядкерегистрациисмены залогодержателяв связи с переходомправ требованийпо ипотечнымкредитам».
ПостановлениеПравительстваРФ «Об утвержденииположения оструктуре ипорядке учетакадастровыхномеров объектовнедвижимостии порядка заполненияформ государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 475 от 15.04.1996г.
ПостановлениеПравительстваРФ «О мерах пореализацииФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 1378 от 01.11.1997г.
ПостановлениеПравительстваРФ «Об утверждениипримерногоПоложения обучрежденииюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 288 от 06.03.1998г.
ПостановлениеПравительстваУР «О мерах пореализацииФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»на территорииУдмуртскойРеспублики»№ 54 от 26.01.1998г.
ПостановлениеПравительстваУР «О Регистрационнойпалате УдмуртскойРеспубликипо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 1017 от 02.11.1998г.
Закон РФ «Оприватизациижилищногофонда в РоссийскойФедерации»№ 1541-1 от 04.07.1991г.
ОсновызаконодательстваРФ о нотариатеот 11.02.1993г.
Федеральныйзакон «Обисполнительномпроизводстве»№ 119-ФЗ от 21.07.1997г.
ПостановлениеПравительстваРФ «Об утвержденииправил регистрациии снятия гражданРФ с регистрационногоучета по меступребыванияи по местужительствав пределах РФи перечнядолжностныхлиц, ответственныхза регистрацию»№ 713 от 17.07.1995г.
ПостановлениеПравительстваРФ «Об установлениимаксимальногоразмера платыза государственнуюрегистрациюправ на недвижимоеимущество исделок с ними за предоставлениеинформациио зарегистрированныхправах» № 248 от26.02.1998г.
Приказ Минюста№ 83, МингосимуществаРФ № 172, МинземстрояРФ № 23 «Об утвержденииПравил ведениякниг учетадокументови дел правоустанавливающихдокументовпри государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»от 22.07.1998г.
Приказ МинюстаРФ № 194, МинимуществаРФ № 16, ГосстрояРФ № 1, Росземкадастра№ 168 «Об утвержденииИнструкциио порядке заполненияи выдачи свидетельство государственнойрегистрацииправ, сообщенийоб отказах вгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ними информациио зарегистрированныхправах» от03.07.2000г.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеПленума ВАСРФ «О некоторыхвопросах практикиразрешенияспоров, связанныхс применениемзаконодательствао приватизациигосударственныхи муниципальныхпредприятий»№ 32 от 02.12.1993г.
Информационноеписьмо ПрезидиумаВАС РФ «Обзорпрактики разрешенияспоров, связанныхс применениемФедеральногозакона «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»№ 59 от 16.02.2001г.
ПостановлениеПленума ВерховногоСуда РФ «О некоторыхвопросах применениясудами ЗаконаРФ «О приватизациижилищногофонда в РФ» №8 от 24.08.1993г.
Информационноеписьмо ПрезидиумаВАС РФ «О государственнойрегистрациидоговороваренды нежилыхпомещений»№ 53 от 01.06.2000г.
Информационноеписьмо ВАС РФ«Обзор практикиразрешенияспоров, возникающихпо договорамкупли-продажинедвижимости»№ 21 от 13.11.1997г.

Литература:

Гражданскоеправо..// под ред.А.П.Сергеева,Ю.К.Толстого.– Москва 1998г.
Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– Москва, 1999 г.
Сделки снедвижимостью- оформлениебез нотариуса:государственнаярегистрация,образцы документов.- Москва, 2000.

Периодическиеиздания:

Белов В.А.Всегда ли нужнорегистрироватьсделку с недвижимостью?// «Законодательство»,июль 1999г., № 7.
ДмитриевА.В. От «укрепленияправ» до государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество:опыт России.// «Законодательство»,июль 2000г., № 7.
ДмитриевА.В. Сравнительныйанализ системрегистрацииправ на недвижимостьв России, Германиии Испании. //«Законодательство»,ноябрь 2000г., № 11.
Иванова Н.Р.Споры о регистрацииперехода правасобственностина нежилыепомещения. //«Адвокат»,1999г., № 9.
КиндееваЕ.А. Регистрациядоговора арендынежилого помещения:быть или небыть. // «Экономикаи жизнь», 2000г., №8.
Крылов С.Регистрацияправ на недвижимость:понятие и проблемы.// «Российскаяюстиция», 1997, №10.
КуликоваА.Н. Нотариальноеудостоверениесделок с недвижимостью:за и против?// «Нотариальныйвестник», 1999г.,№ 5.
Романов О.В.Государственнаярегистрацияправ на недвижимостьи сделок снедвижимымимуществом:некоторыепроблемыправоприменения.// «Хозяйствои право», 1998г., №7.
Сергеев В.И.Регистрацияправ на недвижимоеимущество. //«Право и экономика»,1999г., № 12.

1Вестник ВысшегоАрбитражногоСуда РоссийскойФедерации,1994, № 2.

2ВедомостиСъезда народныхдепутатовРоссийскойФедерации иВерховногоСовета РоссийскойФедерации от13 февраля 1992г., №7, С. 312.

3Крылов С. Регистрацияправ на недвижимость:понятие и проблемы.// «Российскаяюстиция», 1997, №10

1См., например:Мейер Д.И. Русскоегражданскоеправо. Москва,1997г. Ч.1. С.185.; ШершеневичГ.Ф. Учебникрусскогогражданскогоправа. Москва,1995г. С.149.

2А.В. Дмитриев.Сравнительныйанализ системрегистрацииправ на недвижимостьв России, Германиии Испании. //«Законодательство»,ноябрь 2000г., № 11.

1Дмитриев А.В.От «укрепленияправ» до государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество:опыт России.// «Законодательство»,июль 2000г., № 7.

2Проект Вотчинногоустава с объяснительнойк нему запиской.Спб, 1893г. - цит. по:Дмитриев А.В.От «укрепленияправ» до государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество:опыт России.// «Законодательство»,июль 2000г., № 7.

1Этот законутратил силус введениемв действиеГрадостроительногокодекса РФ №73-ФЗ от 07.05.1998г.

1Сделки с недвижимостью- оформлениебез нотариуса:государственнаярегистрация,образцы документов.- Москва, 2000. С.15-16.

1Информационноеписьмо ВысшегоАрбитражногоСуда от 13.11.1997г. №21. // Вестник ВысшегоАрбитражногоСуда РФ, 1998г., №1. С.85-86.

1См.: Белов В.А.Всегда ли нужнорегистрироватьсделку с недвижимостью?// «Законодательство»,июль 1999г., № 7.

1«Российскаягазета»,1991г., №89.

1Куликова А.Н.Нотариальноеудостоверениесделок с недвижимостью:за и против?// «Нотариальныйвестник», 1999г.,№ 5.

2Правила веденияЕдиного реестраправ на недвижимоеимущество исделок с ним,утвержденныепостановлениемПравительстваРоссийскойФедерации от18 февраля 1998г.№219, действуютс 31 января 1998г.

1Иванова Н.Р.Споры о регистрацииперехода правасобственностина нежилыепомещения. //«Адвокат», 1999г., № 9.

2«Российскаягазета», 2000г., №225.

1Романов О.В.Государственнаярегистрацияправ на недвижимостьи сделок снедвижимымимуществом:некоторыепроблемыправоприменения// «Хозяйствои право», 1998г., №7.

2Сергеев В.И.Регистрацияправ на недвижимоеимущество. //«Право и экономика»,1999г., № 12.

3Информационноеписьмо ПрезидиумаВысшего АрбитражногоСуда РФ от 16февраля 2001г. №59.// «Вестник ВысшегоАрбитражногоСуда», 2001г., № 4.

1Киндеева Е.А.Регистрациядоговора арендынежилого помещения:быть или небыть. // «Экономикаи жизнь», 2000г., №8.

2«Вестник ВысшегоАрбитражногоСуда РФ», 2000г., №7.

1«Российскаягазета», 1998г., №50.

2«ИзвестияУдмуртскойРеспублики»,1998г., № 16-17.

1«ИзвестияУдмуртскойРеспублики»,1998г., № 38.

1Постатейныйкомментарийк Федеральномузакону «Огосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним».Под общ. ред.П.В. Крашенинникова.– Москва, 1999 г. С.129.

1«Бюллетеньнормативныхактов федеральныхорганов исполнительнойвласти», 1998г., №20.

Сразвитиемрыночных отношенийв нашей страневполне естественносвязано ивозникновениеразного родапроблем, в томчисле и правовогохарактера,разрешениемкоторых, помере возможностии необходимости,занималисьи занимаютсязаконодатели.

Так,в процессеформированиярынка недвижимости,возникла потребностьво введениинорм права,устанавливающихгосударственнуюрегистрациювещных правна нее. Можновыделить несколькопричин еевозникновения.

В-третьих,нехватка оборотныхфинансовыхсредств уприватизированныхпредприятийили их собственниковвызывала потребностьв банковскомкредитовании.В свою очередь,банковскимили иным кредитнымучреждениямв обеспечениепредоставляемыхкредитов требовалисьсерьезныегарантии. Какправило, онитребовали взалог недвижимоеимущество и,как следствие,правоустанавливающиедокументы нанего.

Конечно,разными государственнымиорганамипредпринималисьпопытки выдаватьправоустанавливающиедокументы нанедвижимость.В частности,бюро техническойинвентаризациигородов (районов)выдавалирегистрационныеудостоверенияна отдельныеобъекты недвижимости.Но в то же времятакие документыне могли считатьсяправоустанавливающими,поскольку намомент осуществлениятаких действийзаконодательствоРСФСР в качествеоснования(титула) собственностипризнавалодоговорыкупли-продажии иные сделки,установленныезаконом. В этомже качестверассматривалисьпланы приватизациипредприятийс приложениями– актами оценкиимущества присоблюденииобязательнойгосударственнойрегистрацииданного предприятия.

Крометого, в тот период,вследствиепротиворечивостиотдельныхнормативныхактов судамипо-разномуопределялсямомент возникновенияправа собственности.Подобная неясностьзаконодательствазачастую тормозилагражданскийоборот недвижимости.

СпринятиемГражданскогокодекса РоссийскойФедерациивопросы регистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с нимприобрелиособую значимость,а сама регистрация– зачастуюправообразующеезначение. Учитываябольшое значениеобъектов недвижимостив жизни и деятельностиграждан и юридическихлиц, а также вгражданскомобороте, законзакрепил ееспециальныйправовой режим.Он заключаетсяв том, что правособственности,другие вещныеправа на недвижимость,их ограничение,возникновение,переход и прекращениеподлежат вобязательномпорядке государственнойрегистрациив Едином государственномреестре учреждениямиюстиции.

Понятиенедвижимогоимуществадается в ст.130 ГК РФ, а анализируясовременноезаконодательство,можно составитьперечень объектовнедвижимости,права на которые,в соответствиис вышеуказаннымзаконом, подлежатрегистрации:

земельныеучастки,
здания,части зданий,
нежилыепомещения,части помещений,
предприятиякак имущественныйкомплекс,
жилыедома ,
квартиры,
комнаты,
дачи,садовые дома,гаражи и другиестроенияпотребительскогозначения,
кондоминиумыкак комплексынедвижимогоимущества,
объектынезавершенногостроительства,не являющиесяпредметомдействующегодоговора подрядаи т.д.

ТакжеГК и ФЗ «О государственнойрегистрации…»определилперечень подлежащихрегистрацииправ на недвижимость.Это правособственности,право хозяйственноговедения, правооперативногоуправления,право пожизненнонаследуемоговладения, правопостоянногопользования,ипотека, сервитуты,право аренды,право доверительногоуправленияи др.

Понятиегосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество данов ст.2 ФЗ «Огосударственнойрегистрации…»:«юридическийакт признанияи подтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),перехода ипрекращенияправ на недвижимоеимущество всоответствиис ГК РФ». Следуетотметить, что,хотя государственнаярегистрацияи являетсязачастую основаниемдля возникновенияправ на недвижимость,законодательне признаеттождественнымиформулировки«акт государственногооргана, порождающийправа» и «юридическийакт признаниягосударствомправ», посколькусоздание основаниядля возникновенияправ и обязанностейне являетсяединственнойзадачей государственнойрегистрации.Кроме того,одной из главныхзадач государственнойрегистрацииявляется созданиеособой, единойинформационнойсистемы, позволяющейвсем субъектамправа получатьисключительнои единственнодостоверныеданные о правовомстатусе тогоили иного объекта.

Какуже упоминалось,в большинствеслучаев правана недвижимоеимуществовозникают смомента государственнойрегистрации,но из этогоправила существуетряд исключений:

Право собственностиу члена потребительскогокооператива,на квартиру,дачу, гараж,иную недвижимость,предоставленнуюэтим лицамкооперативом,возникает смомента полнойвыплаты импая.
В случае смертинаследодателянаследникиприобретаютправо собственностина наследственноеимущество содня открытиянаследства(со дня смертинаследодателя).
В соответствиис Гражданскимкодексом РФ(п.5 ст.488, п.3 ст.489) припродаже недвижимогоимущества вкредит или врассрочку,если иное непредусмотренозаконом, этоимущество смомента передачиего покупателюи до моментаполной оплатыпризнаетсянаходящимсяв залоге у продавца.В данном случаевозникаетправо залогав силу законаи в тот момент,который указанв законе. Аналогичнымслучаем являетсявозникновениеправа залогав силу законапо договоруренты.

Ввышеперечисленныхслучаях государственнаярегистрацияправ будетносить неправоустанавливающий,а правоподтверждающийхарактер.

Законодательствомпредусмотренодве формыгосударственнойрегистрации:прав на недвижимоеимущество исделок с ним.Регистрациясделки имеетместо лишь втех случаях,когда законнепосредственнотребует государственнойрегистрации,не определяяпри этом последствийнесоблюденияэтого требования,либо указываетна ничтожностьсделки в этомслучае. Какправило, законодательсчитает достаточнымиспользованиетолько однойиз форм государственнойрегистрации,но в особо сложныхслучаях, когдатребуетсяосуществитьгосударственныйконтроль нетолько за сделкой,но и за переходомправ по ней,законом предусматриваетсяиспользованиеобеих форм(например, договоркупли-продажижилого помещения).Это служитдополнительнойгарантиейюридическойчистоты регистрируемыхдоговоров.

Внастоящеевремя, в соответствиис ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним",специальнымгосударственныморганом, осуществляющимрегистрацию,является учреждениеюстиции погосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Порядок егосоздания иструктураопределяетсясубъектамиРФ. Они же определяютпринципы размещенияучрежденийюстиции. Носубъекты федерацииобязаны согласовыватьданные действияс МинистерствомЮстиции РФ, накоторое возложеныразработкаи контроль заразвитиемсистемы регистрациинедвижимостив России.

Всоответствиис ФЗ «О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»ПравительствомУР было изданоПостановлениеот 02 ноября 1998г.№ 1017 «О Регистрационнойпалате УдмуртскойРеспубликипо государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним»,в котором говоритсяо созданииединого регистрационногоокруга на территорииУР, а также филиаловво всех городахи районах УР.ДеятельностьРегистрационнойпалаты на территорииУдмуртскойРеспубликиосуществляетсяс 08 февраля 1999г.В целях реализациивозложенныхна нее задачона осуществляет:

приемдокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;
проверкудействительностиподанных заявителемдокументови наличиясоответствующихправ у подготовившегодокумент лицаили органавласти;
проверкуналичия ранеезарегистрированныхи заявленныхправ на недвижимоеимущество исделок с ним;
правовуюэкспертизудокументов,представленныхна государственнуюрегистрациюправ, в целяхустановленияхих соответствиязаконодательству,а также проверкузаконностисделки;
установленияотсутствияпротиворечиймежду заявленнымправом и ужезарегистрированнымправом на данныйобъект недвижимогоимущества;
направлениеюридическимлицам, гражданам,государственныморганам иорганизациямзапросов сцелью получениясведений идокументов,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ;
внесениезаписей в Единыйгосударственныйреестр прав;
выдачусвидетельство государственнойрегистрацииправ;
совершениеспециальнойрегистрационнойнадписи надокументах,выражающихсодержаниесделки -

содержаниевышеуказанныхдействий исоставляет,собственно,порядок государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.Но кроме того,Регистрационнаяпалата имеетправо осуществлять:

выдачув установленномпорядке информациио зарегистрированныхправах;
принятиена учет бесхозяйныхнедвижимыхвещей в порядке,предусмотренномп.3 ст.225 ГК РФ;
ведениеделопроизводствапри осуществлениигосударственнойрегистрацииправ;
обеспечениебессрочногохранения Единогогосударственногореестра прав,в том числедел правоустанавливающихдокументовна недвижимоеимущество, атакже книгучета документов.

Взаключениеможно обозначитьряд несомненныхплюсов системыгосударственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним.

изменениесамого подходак регистрациинедвижимости- это уже не чистотехническаяоперация учетаопределенныхсведений: документы,представляемыена государственнуюрегистрацию,подлежат правовойэкспертизе;

введениеединой процедурыгосударственнойрегистрациинезависимоот объектарегистрациии региона егонахождения;
сменамножественностирегистраторов(БТИ, комитетыпо управлениюимуществом,комитеты поземельнымресурсам иземлеустройству)единым регистрирующиморганом - учреждениемюстиции порегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним;
ведениеЕдиного государственногореестра правна недвижимоеимущество,которое ужечерез нескольколет, обеспечитвозможность, с одной стороны,получениякаждым желающиминформациио юридическомсостояниисоответствующегообъекта недвижимости,а с другой -контролягосударствомсферы обращениянедвижимостии осуществленияболее полногоучета базыналогообложения.

Объекты недвижимости.

земельныеучастки;
участкинедр;
обособленныеводные объекты;
леса,многолетниенасаждения;
здания,части зданий;
сооружения;сооружениянад и под землями,объекты инженерной,транспортнойинфраструктурыи благоустройства;сооруженияи элементыинженернойинфраструктурыжилищной сферы;
нежилыепомещения;части помещений;
предприятиякак имущественныйкомплекс;
жилыедома и их части,жилые дома сжилыми и нежилымипомещениями;жилые дома надачных участкахс правом регистрациипроживанияна нем;
квартиры,ее части, служебныепомещения,иные жилыепомещения вжилых домахи других строениях,пригодные дляпостоянногои временногопроживания;
комнаты;
дачи,садовые дома,гаражи и другиестроенияпотребительскогозначения;
жилыестроения безправа регистрациипроживанияв них и хозяйственныестроения исооруженияна садовыхучастках;некапитальныежилые строенияи хозяйственныестроения исооруженияна садовыхучастках;
кондоминиумыкак комплексынедвижимогоимущества;
объектынезавершенногостроительства,не являющиесяпредметомдействующегодоговорастроительногоподряда^¹.

Полномочияминюста.

координациюработ по созданиюучрежденийюстиции порегистрацииправ;
правовойконтроль задеятельностьюучрежденийюстиции порегистрацииправ;
разработкуметодическихматериаловпо вопросампрактики ведениягосударственнойрегистрацииправ;
назначениеи освобождениеот должностирегистратораправ на недвижимоеимущество исделок с нимпо согласованиюс органамиисполнительнойвласти субъектаРФ;
обеспечениесоблюденияПравил веденияЕдиного государственногореестра прав;
обучениеи повышениеквалификацииработниковв системегосударственнойрегистрацииправ;
контрольза реализациифедеральнойпрограммысоздания системыгосударственнойрегистрацииправ в субъектахРФ.

Основания длягос.регистрации

акты,изданные органамигосударственнойвласти илиорганами местногосамоуправленияв рамках ихкомпетенциив порядке, которыйустановлензаконодательством,действовавшимв месте изданиятаких актовна момент ихиздания;
договорыи другие сделкив отношениинедвижимогоимущества,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте расположенияобъектов недвижимогоимущества намомент совершениясделки;
акты(свидетельства)о приватизациижилых помещений,совершенныев соответствиис законодательством,действовавшимв месте осуществленияприватизациина момент еесовершения;
свидетельствао праве нанаследство;
вступившиев законнуюсилу судебныерешения;
акты(свидетельства)о правах нанедвижимоеимущество,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвласти в порядке,установленномзаконодательством,действовавшимв месте издания таких актовна момент ихиздания;
иныеакты передачиправ на недвижимоеимущество исделок с нимзаявителю отпрежнегоправообладателяв соответствиис законодательством,действовавшимв месте передачина момент еесовершения.

Документы,удостоверяющиеличность.

паспорт;
свидетельствоо рождении –для лиц, недостигших 16лет (следуетзаметить, чтов настоящиймомент паспортвыдается лицам,достигшим 14лет);
заграничныйпаспорт – дляпостояннопроживающихза границейграждан, которыевременно находятсяна территорииРФ;
удостоверениеличности – длявоеннослужащих(офицеров,прапорщиков,мичманов);
военныйбилет – длясолдат, матросов,сержантов истаршин, проходящихвоенную службупо призыву илипо контракту;
справкаоб освобождениииз мест лишениясвободы – длялиц, освободившихсяиз мест лишениясвободы.

Записи в книгевход. док-тов.

заявлениямо государственнойрегистрацииправ с прилагаемымидокументами;
заявлениямо регистрацииограничений(обременений)права с прилагаемымидокументами;
заявлениямоб исправлениитехническихошибок в записях,допущенныхпри государственнойрегистрацииправ;
заявлениямо приостановлениигосударственнойрегистрацииправ;
документам,необходимымдля проведениягосударственнойрегистрации,например: ответомсоответствующихорганов иорганизацийна обращенияучрежденийюстиции порегистрацииправ (их филиалов)или правообладателейо предоставлениисведений,необходимыхдля государственнойрегистрацииправ на объектынедвижимогоимущества (п.3ст.8 ФЗ "О государственнойрегистрацииправ на недвижимоеимущество исделок с ним");
дополнительнымдокументам,представляемымзаявителемс целью устраненияпричин, приведшихк приостановлениюрегистраторомправ государственнойрегистрацииправ;
инымдокументам,касающимсяосуществляемойучреждениямиюстиции порегистрацииправ (их филиалами)государственнойрегистрацииправ, например,определениямили решениямсудов о приостановлениигосударственнойрегистрацииправ.

Незаконныесделки.

юридическихлиц, выходящиеза пределы ихправоспособности(ст.173 ГК РФ);
совершенныес превышениемполномочий(ст.74 ГК РФ);
совершенныенесовершеннолетнимив возрасте от14 до 18 лет безсогласия родителей,усыновителей,попечителей(ст.175 ГК РФ);
совершенныегражданами,ограниченнымисудом в дееспособности,без согласияпопечителя(ст.176 ГК РФ);
совершеннымигражданами,не способнымипонимать значениясвоих действийили руководитьими (ст.177 ГК РФ);
подвлиянием заблуждения(ст.178 ГК РФ), обмана,насилия, угрозы(ст.179 ГК РФ);
требующиенотариальногоудостоверенияили государственнойрегистрациипо распоряжениюобщим имуществомсупругов безсогласия другогосупруга (ст.35Семейногокодекса РФ);
заключаемыеакционернымобществом, всовершениикоторых имеетсязаинтересованность(ст.84 Федеральногозакона «Обакционерныхобществах»);
приватизациигосударственногоимущества,совершенныес нарушениемположенийФедеральногозакона «Оприватизациигосударственногоимущества иоб основахприватизациимуниципальногоимущества вРоссийскойФедерации(ст.29 этого Закона).

Отказ в регистрации.

Еслиправо на объект,о государственнойрегистрациикоторого проситзаявитель, неявляется правом,подлежащимгосударственнойрегистрации– например,договор арендыне подлежитгосударственнойрегистрациитолько в случае,если он заключенна срок менеегода и др.
Еслис заявлениемо государственнойрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо, то естьлицо, которомурегистрируемоеправо не принадлежитили котороене являетсясторонойрегистрируемойсделки – например,не подлежитгосударственнойрегистрациидоговор дарениянедвижимости,подписанныйнесовершеннолетнимв возрасте до14 лет, посколькудействия позаключениюданного договораи его государственнойрегистрациимогут совершатьтолько егородители,усыновителиили опекуны.
Еслидокументы,представленныена государственнуюрегистрациюправ, по формеили содержаниюне соответствуюттребованиямдействующегозаконодательства– например,если в договорекупли-продажинедвижимостине содержитсяусловие о цене,являющеесядля данноговида договорасущественными.
Еслиакт государственногооргана или акторгана местногосамоуправленияо предоставленииправ на недвижимоеимущество,признан недействительнымс момента егоиздания всоответствиис законодательством,действовавшимв месте егоиздания намомент издания.
Еслилицо, выдавшееправоустанавливающийдокумент, неуполномоченораспоряжатьсяправом на данныйобъект недвижимости– например,если государственноеунитарноепредприятиезаключаетдоговор продажикакого-либообъекта недвижимостибез согласиесобственника.
Еслилицо, котороеимеет права,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокумент безуказания этихусловий – например,если лицо,заключившеедоговор купли-продажижилья, не указалосписок лиц,сохраняющихправа на пользованиеданным жилымпомещением.
Еслиправоустанавливающийдокумент обобъекте недвижимогоимуществасвидетельствуетоб отсутствииу заявителяправ на данныйобъект недвижимогоимущества –например, еслилицо, заключившеедоговор купли-продаживсего объектанедвижимости,предоставляетправоустанавливающийдокумент(свидетельствоо праве нанаследство),в котором указано,что оно имеетправо толькона часть этогообъекта.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним