«ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ»
ПЛАН
Вступ
1. Характеристика структури державного регулювання ринку нерухомості
2. Недоліки державного регулювання ринку нерухомості
3. Шляхи вдосконалення регулювання ринку нерухомості в Україні
Висновок
Список використаної літератури
ВСТУП
За роки незалежності з’явилися та здобули розвитку нові для українського суспільства сфери ринкових відносин, прикладом яких може служити ринок нерухомості як взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію та фінансування нерухомого майна: земельних ділянок, житлових і нежитлових будинків, споруд, єдиних майнових комплексів підприємств як об’єктів нерухомості. Зважаючи на велику значущість ринку нерухомого майна у функціонуванні ринкової економічної системи та стрімкі темпи формування, становлення та розвитку вітчизняного ринку нерухомості, можна твердити, що дослідження регулювання цього сегменту ринкових відносин з боку держави в Україні набуває значної актуальності.
Метою реферату є дослідження державного регулювання ринку нерухомості в Україні, визначення його недоліків та розробка шляхів вдосконалення.
Дану тематику досліджували такі вчені, як Кривов'язюк І.В., Смолярчук Н. Ю., Павлов В.І., Асаул А.М., Пилипенко І.І., Павліха Н.В., Фінагіна О. В., Денисенко Н. О. та Колесников К. В.
1. Державне регулювання ринку нерухомості в Україні
Ринок нерухомості, як стверджує С. Мочерний, - це особливий вид ринку, на якому об'єктом купівлі-продажу чи застави для отримання кредиту є нерухомість... один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки [3].
Державне регулювання ринку нерухомості складається з наступних аспектів:
- зонування міського простору і державний кадастровий облік;
- операції з об'єктами нерухомості;
- державна реєстрація прав на нерухомість;
- оподаткування нерухомості.
Основним інструментом гнучкого регулювання в містах під час планування містобудування с зонування (функціональне, територіально-економічне, будівельне, ландшафтне тощо).
Одним із основних напрямів управління нерухомістю є кадастровий розподіл території України, з метою надання земельним ділянкам кадастрових номерів. Одиницями кадастрового розподілу території України є кадастрові зони, райони, квартали. Порядок кадастрового розподілу території України й привласнення кадастрових номерів земельним ділянкам встановлюється Урядом України. Державний земельний кадастр - це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.
Операція з об'єктами нерухомості це - єдність чотирьох елементів: суб'єктів - осіб, учасників операції, суб'єктивної сторони - єдність їх волі і волевиявлення, форми і змісту. Операції з нерухомістю здійснюються тільки в письмовій формі, шляхом укладення договору, який має два значення: юридичний факт, що породжуює права та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права й обов'язки. З об'єктами нерухомості можуть укладатися різні види операцій, як із зміною власника, так й зі зміною права користування та володіння, купівля-продаж.
Державна реєстрація прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою реєстрації. Державній реєстрації підлягають права власності, господарського ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу і припинення на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, будівлі, споруди, житлові і нежитлові приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти, багаторічні насадження та інші об'єкти.
Оподаткування нерухомості включає такі податки:
- плата за землю;
- податок на майно фізичних осіб;
- податок на майно підприємств;
Закон України “Про плату за землю” визначає розміри (для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1%, для багаторічних насаджень - 0,03% від їх грошової оцінки з 1 га с/г угідь)[2] та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю обчислення і справляння земельного податку.
Податок на майно фізичних осіб так само, як земельний податок, належить до місцевих податків і стягується безпосередньо з власника об'єкта нерухомості. Платниками податків визнаються власники об'єктів нерухомості (житлових будинків, квартир, дач, гаражів і інших будов, приміщень і споруд) незалежно від того, користуються вони цією нерухомістю чи ні [4].
Податок на майно підприємств належать до категорії регіональних. Установлюється він законом, який визначає максимальну ставку податку, а законодавчі органи суб'єктів федерації - конкретні ставки залежно від видів діяльності підприємств. Платниками податку є: організації-юридичні особи; філіали, представництва та інші підрозділи організацій, установ, що мають окремий баланс і розрахунковий (поточний) рахунок; організації, освічені відповідно до законодавства іноземних держав, міжнародні організації та об'єднання, а також їх відособлені підрозділи, що мають майно на території України. Платниками податків на майно фізичних осіб є громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, що мають на території країни у власності об'єкти нерухомості та визнаються законом України об'єктом оподаткування. Якщо об'єкти нерухомості, знаходяться в пайовій власності декількох фізичних осіб, платником податків відносно цих об'єктів визнається кожна з цих фізичних осіб пропорційно її частки в об'єкті нерухомості майна [7].
2. Недоліки державного регулювання ринку нерухомості
Провідною проблемою на земельному ринку нерухомості є недостатня законодавча урегульованість та інформаційна непрозорість процесів на цьому ринку. Так на сьогоднішній день відсутня єдина система реєстрації прав на земельну ділянку та об’єкти нерухомості, розташовані на ній. Особливістю державної системи реєстрації нерухомості в Україні є розмежування правомірностей щодо землі та інших об’єктів, які невіддільні від неї. Внаслідок цього існують дві процедури реєстрації: кадастровий спосіб для землі та інвентаризаційно-правовий – для інших об’єктів. Така система ускладнює здійснення операцій з купівлі-продажу земельних ділянок [8].
Негативним фактором функціонування ринку нежитлової нерухомості є відмінність його розвитку в окремих регіонах. Неоднакові природні, економічні умови та позиції місцевих органів влади у різних регіонах призводять до того, що в великих містах, обласних центрах України будівництво, купівля-продаж та оренда нежитлових приміщень здобуло активного зростання, а в деяких містах регіонів пропозиція на цьому ринку зовсім відсутня.
Досить істотною проблемою є недостатня інформованість учасників ринку, яка обумовлена приховуванням фактичних цін продажу об’єктів та слабо розвиненою інформаційною інфраструктурою. Це призводить до необхідності додаткових затрат на збір та перевірку даних при аналізі інвестиційних проектів.
Багато дискусій викликає Закон України „Про реєстрацію прав на нерухоме майно” [1]. Світовий досвід свідчить, що реєстрацією прав на нерухоме майно має займатись спеціалізована державна установа, права на земельні ділянки та на розташовані на них об’єкти нерухомості повинні реєструватися в одному реєстрі. Тільки в цьому випадку можна гарантувати всі права для добропорядних покупців.
Щорічно в Україні реєструється понад 500 тисяч угод, пов’язаних з відчуженням об’єктів нерухомого майна, у яких приймає участь біля 3 млн. громадян. Проте, ринок нерухомості в Україні фактично залишається некерованим та неврегульованим. Великі обсяги готівкових коштів, які обертаються на ньому, притягують значну кількість різноманітних шахраїв та злочинців. Жодним чином не бажає підвищити безпеку своїх громадян при проведенні трансакцій об’єктів нерухомості і держава. Поряд з цим, значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань та досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, професійний статус яких не визначений.
Також відсутність Закону „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості” („Про ріелторську діяльність”) є стримуючим фактором, що негативно впливає на розвиток цивілізованого ринку нерухомості. Необхідність в розробці та прийнятті даного нормативного акту безсумнівна.
Існуюча податкова система також має масу недоліків, які ускладнюють ефективне використання земель поселень, будівель й споруд, а податок на майно підприємств не сприяє впровадженню нових технологій та гальмує інвестиції, спрямовані на модернізацію основних фондів.
Отже, розвиток всіх сегментів ринку нерухомості стримують проблеми інформаційного забезпечення. На сьогоднішній день немає єдиної інформаційної системи, що б пов’язували всіх учасників ринку, а саме ріелторські фірми, фірми-забудовники, проектні установи, державні комітети з містобудування та архітектури, комітети з управління міським майном, інвестиційно-тендерні комісії, державні бюро реєстрації прав та угод з нерухомістю, державні установи інвентаризації та оцінки нерухомості, регіональні центри з ціноутворювання в будівництві, фінансові установи тощо.