Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предоставления жилищных и коммунальных услуг.
Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).
Правительством Российской Федерации было принято постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых отходов», на основании которого практически во всех регионах и муниципальных образованиях были приняты соответствующие постановления, регламентирующие нормативы предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг. В г. Владивостоке такое постановление было принято главой администрации 20 июня 1995 г. за № 670 (в течение пяти лет в него вносятся изменения и дополнения). Перерасчеты за неполный объем услуг или их низкое качество проводятся повсеместно, хотя еще 3-4 года назад это требование вызывало отрицательную реакцию у жилищных либо коммунальных предприятий.
На основании Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодаталем своих обязательств.
Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РСФСР понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51 ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).
Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.
Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением – очень болезненная тема для органов местного самоуправления. Администрация г. Владивостока, например, еже в течение полутора лет (с 21 августа 1999 г.) не выполняет решение Ленинского районного суда, который по иску комитета по защите прав потребителей администрации Приморского края в интересах неопределенного круга потребителей вынес следующее решение: «…Признать бездействие администрации г. Владивостока по заключению договоров найма жилого помещения с гражданами противоправными. Обязать администрацию г. Владивостока заключить с гражданами – нанимателями жилых помещений договор найма жилого помещения…». Администрация города уклоняется от этой работы, поскольку, во-первых, не определено «управомоченное собственником лицо», во-вторых, опасаясь массовых обращений граждан в суд по поводу некачественного предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В то же время, в сельских муниципальных образованиях края идет активная работа по заключению договоров социального найма (г. Уссурийск и Уссурийский район, Кировский, Октябрьский, Спасский, Хасанский и др. районы). На конец 2000 г. в крае заключено 22,6 процента договоров найма от общего числа нанимателей. Это неплохой показатель, произошел рост по сравнению с 1999 г (14%), но без г. Владивостока, где сосредоточено 30 % жилищного фонда края, значительного роста не будет.
Новая редакция Типового договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда направлена в первую очередь на защиту прав потребителей жилищных и коммунальных услуг - граждан.
Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.
Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.
Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре [4, c. 251].
По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР (см. Приложение 2).
Рассмотрим теперь более подробно обязанность нанимателя по своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг/
В соответствии со ст. 55,57 Жилищного кодекса РСФСР граждане обязаны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы (ст. 57 Кодекса), и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.
Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. В соответствии со статьями 56 и 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за пользование жилым помещением (квартирная плата) вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.