По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.
По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.
Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.
Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:
с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;
договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.
Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.
К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:
договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;
во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;
поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата - по соглашению сторон;
договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;
кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.
Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.
Мои предложения:
в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.
необходимо ускорить принятие Государственной Думой нового Жилищного кодекса Российской Федерации, а также устранить разногласия между нормами Гражданского кодекса, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» с одной стороны и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ с другой стороны по структуре платежей граждан по договору найма и по срокам переходного периода;
в Приморском крае, как субъекте Федерации, необходимо разработать и принять Закон Приморского края о жилищной политике (примерное название);
в соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями.
Источники:
1. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.
2. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. - М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -с. 161-166.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, исп. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков - М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.
5. Конституция Российской Федерации: комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступление в силу поправок к Конституции РФ. - М.: Юрайт, 1998. - 144 с.
6. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая. Краткий научно-практический комментарий. Ответственные редакторы Гапеев В.Н, Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Феникс, 1995. - 448 с.
7. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 1986. - 86 с.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.02.96. № 214 "Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. - с.366-367.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». - Там же, с.399 - 403.
10.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». Там же, с. 433-434.
11. Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Там же, с. 415-433.
Литература:
12. Вавуло Н.М. Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиал Воениздата, 1998. - 288 с.
13. Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.: Издательство БЕК, 1995.- 256 с.
14. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. - М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». - 1996. - 736 с.
15. Жилищно - бытовые вопросы ВЦСПС.- М.: Профиздат, 1964. - 292 с.
16. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Составители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 1996.- 536 с.
17. Комментарий судебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридическая литература", 1994, - 96 с.
18. Комментарий судебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юридический Дом «Юстицинформ».- 1998. - 224 с.
19.Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990. - 320 с.
20. Ноздрин Н.С., Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для техникумов.- М., «Высшая школа», 1985. - 168 с.
21. О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 1998. - 148 с.
22. Погодина Т.И. Программа курса «Жилищное право». - Владивосток: издательство ДВГУ, 1998. - 163 с.
23. Румянцев О.Г. Юридический энциклопедический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1997.- 384 с.
24. Сборник законов Российской Федерации. - М.: Издательство ЗАО "Славянский дом книги", 1998. - 592 с.