Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:
основаниявозникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:
осуществление права пользования жилыми помещениями;
требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами"Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношенийв жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. В основном исследования в этой области проведены кандидатом юридических наук Крашенинниковым П.В., который является одним из авторов одной из нескольких новых редакций Жилищного кодекса (находятся на рассмотрении в Государственной Думе Российской Федерации еще с 1994 года), а также автором и исследователем большинства нормативных актов, принятых в жилищной сфере за последний период. Большой вклад в развитие и изучение жилищного законодательства внес П.И. Седугин - Заслуженный юрист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кандидат юридических наук, советник Управления конституционных основ частного права Конституционного суда Российской Федерации, который практическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу «Жилищное право» в различных юридических вузах. Им подготовлен и издан в 1997 г. первый учебник по названному курсу (Москва, Издательская группа ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Комментарий к главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, части второй, проведен заведующим отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения, кандидатом юридических наук В.Н. Литовкиным, причем его комментарии, данные в издании ГК РФ, ч. II 1996 года (под общей редакцией О.Н. Садикова), отличаются от комментариев, данных в издании ее же в 1998 и последующих годах. Это связано, в первую очередь, с уже накопившейся за срок чуть более четырех лет судебно-арбитражной практикой. В работе использованы:
• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации, части I и II (далее по тексту - ГК РФ);
• Жилищный кодекс РСФСР (официальный текст на 1 марта 1998 года
(далее по тексту - ЖК РСФСР);
• законы РФ, РСФСР, федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», «О товариществах собственников жилья» (далее по тексту Закон или ФЗ);
• указы Президента Российской Федерации:от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»;
• постановления Правительства Российской Федерации: от 22 сентября 1993 года № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и предоставлении гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг», от 18 июля 1996 года № 707 « О дальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»; от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», от 13 октября 1997г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», от 20 декабря 1997 г. № 1613 «О Программе демонополизации иразвития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998 - 2000 годы», от 2 августа 1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» и другие;
• приказы Министерства по жилищной и строительной политике Российской Федерации (позже - Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике, Министерства по земельной, строительной и жилищной политике Российской Федерации, в настоящее время - Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) сокращенно – Госстроя России;
• постановления администрации Приморского края, Губернатора Приморского края;
• постановления главы администрации (мэра) г. Владивостока.
Большинство нормативных актов последнего периода (конец 1997 -2001 годы), - приказы Госстроя России, постановления Губернатора Приморского края, - были изучены в Департаменте по жилищно-коммунальномухозяйству и топливным ресурсам администрации Приморского края, так как они пока еще не вошли в изданные ранее сборники нормативных актов, а постановления Губернатора края, главы администрации (мэра) г. Владивостока в основном публикуются в местных газетах либо носят гриф «для служебного пользования».
Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит:
каждый имеет право на жилище: никто не может быть произвольно лишен жилища;
органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище;
малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.[5, с. 26]
Согласно конституционным нормам бесплатное предоставление жилья государство гарантирует далеко не всем гражданам, а только тем, которые, с одной стороны,прямо названы в Законе, а с другой - являются нуждающимися в жилище. Безусловное наличие двух обстоятельств, без которых невозможно бесплатное получение жилья, должно найти свое развитие в новом (принятомпосле Конституции 1993 года) жилищном законодательстве. Пока же конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводит данные отношения в русло старого (принятого в соответствии с прежней Конституцией) жилищного законодательства: Жилищного кодекса РСФСР и основанным на нем правилам.
Рассматривая указанную проблему нельзя не отметить попытку законодателя урегулировать данный вопрос в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где в ст. 9 указывается, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненным к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов детства, ветеранов войны, семей лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Однако следующая статья названного Закона связывает вступление в действие ст. 9 с момента полного перехода к рыночным отношениям: «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями», т.е. в настоящее время пока следует руководствоваться старым ЖК РСФСР.
Как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте, в виде отдельной квартиры на семью.