Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.
Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.
Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.
Если договор найма досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.
Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.
В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выписан ордер. В ст. 53 ЖК РСФСР определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
В ЖК РСФСР не содержится определение понятий «семья» или «член семьи» собственника. В ст. 127 ЖК РСФСР, в которой упоминаются «члены семьи собственника», содержится прямая отсылка к ст. 53 Жилищного кодекса: называются категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.
В литературе указывается обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры[8].
В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи[9].
В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или
свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).
Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным жилым помещением члены семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.
В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.
В ЖК РСФСР не дается понятия членов семьи. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, совместно проживающие с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется Жилищным кодексом.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР).
В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением [25, c. 121 -123].
Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества [4, c. 250].
Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель по договору социального найма вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.
Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением. Если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст.53 ЖК), если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке [1, c. 29].
Тут надо отметить, что опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе вселения в жилое помещение других граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием договора коммерческого найма от социального.
Также граждане, в соответствии со ст. 54-1, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды. Вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР. Эта норма введена в жилищный кодекс Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.
Таким образом, в отношении прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.