ДАЛЬНЕВОСТОЧНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
ФАКУЛЬТЕТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА
КАФЕДРА СПЕЦИАЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ ДИСЦИПЛИН
Выпускная квалификационная работа
Тема: «Развитие договорных форм найма жилого помещения»
Научный руководитель:
Бартошук Лариса Артуровна,
доцент
ХАБАРОВСК
2001 ГОД
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ.. 3
Глава I.ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 12
1.1.Право на получение жилого помещения как реализация права на жилище. 12
1.2.Понятие договора найма жилого помещения. 20
1.3.Основание для заключения договора социального найма. 24
1.4.Предмет жилищного найма. 28
1.5.Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель. 30
1.6.Договор аренды жилого помещения. 34
1.7.Отличие договора социального найма от коммерческого найма. 36
1.8.Общие требования к договорам найма жилого помещения. 39
1.9.Поднаем жилого помещения. 40
Глава II.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 43
2.1.Права нанимателя и членов его семьи. 43
2.2.Временные жильцы.. 47
2.3.Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения. 48
2.4.Обязанности наймодателя жилого помещения. 51
2.5.Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения. 53
2.6.Обязанности нанимателя жилого помещения. 56
2.7.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма. 57
Глава III.РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.. 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.. 76
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ... 79
Одной из основных социальных проблем,которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.
Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой,водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.
Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период 1991-2000 годов подтвердил эффективность направлений жилищной реформы, намеченных более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. Среди них необходимо отметить в качестве заложивших фундаментальные основы преобразований:
Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и стоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального закона от 30.11.94. № 52-ФЗ);
Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", определивший основные принципы реализации конституционного права граждан России на жилище, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере, а также принципы новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. В развитие данного Закона Правительство Россииреализует Государственную целевую программу "Жилище".
В этих документах был также закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих первостепенных задач:
осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам;
формирование однозначной правовой основы, устанавливающейправа собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;
реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда;
созданиеновых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, впервую очередь, на привлечение внебюджетных средств;
демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности;
реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения социально приемлемыхжилищных условий[1].
Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Муниципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.
В г. Владивостоке за годы реформ так изменилось количественное соотношение по формам собственности жилищного фонда:
Таблица 1
Жилищный фонд г. Владивостока по формам собственности
| Виды собственности | на 01.01.91, в % | на 01.01.98, в % |
| Государственный (ведомственный) | 31,5 | 6,3 |
| Муниципальный | 63,6 | 35,6 |
| Частный | 3.4 | 55,4 |
| Другие | 1,5 | 2,7 |
Произошло резкое увеличение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, а также строительства домов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на самом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в муниципальной собственности г. Владивостока находится более 9 млн. кв. м общей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений (более 50 %) в муниципальных домах находится в личной собственности граждан и учтено в таблице в строке «частный жилищный фонд».
Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.
Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах России в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий. В Приморском крае на рынке жилья конкурируют 144 риэлтерские фирмы различной организационно-правовой формы, осуществляющие сделки с недвижимостью в жилищной сфере.
В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. К сожалению, это не относится к Приморскому краю, т.к. в нем идет спад жилищного строительства: в 1994 году было введено 461,3 тыс. кв. м. жилья, в 1995 г. - 353.5 тыс. кв. м., в 1996 г. - 233,5 тыс. кв. м., в 1997 г. - 234,1 тыс. кв. м., в 1998 г. - 189,7 тыс. кв. м., в 1999 г. - небольшой рост по причине массовой регистрации так называемых «объектов незавершенного строительства» - 237,1 тыс. кв. м.; за 2000 год введено всего 187,2 тыс. кв. м.
Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере претерпели значительные изменения. Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации государство берет на себя обязательство предоставитьжилище бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Для всех остальных категорий граждан государство участвует в реализации их конституционного права на жилище тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищной строительство, создают условия для осуществления права на жилище[2].
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.