Использование земли и ее оценка (стр. 2 из 2)

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения.

О6ычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

3. Метод капитализации земельной ренты

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

,

где

V_L - стоимость земельного участка,

I_L - доход цт владения землей,

R_L: - ставка капитализации для земли.

4. Аналитическая часть

В состав Дальневосточного федерального округа входят следующие субъекты РФ: Республика Саха (Якутия), Приморский край, Хабаровский край, Амурская обл., Камчатская обл., Магаданская обл., Сахалинская обл., Еврейская авт. область, Корякский авт. округ, Чукотский авт. округ. Центр федерального округа - г. Хабаровск. Структура земель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ представлена на рис.1.

Рис.1. Структура земель ДВФО по форме собственности по субъектам РФ

По назначению земли региона можно разделить на земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Структура земель ДВФО по назначению представлена на рис.2.

Рис.2. Структура земель ДВФО по назначению

Распределение земель по формам собственности представлено на рис.3.

Рис.3. Распределение земель ДВФО по форме собственности

Распределение приватизированных земель по собственникам представлено на рис.4.

Рис.4. Распределение приватизированных земель ДВФО по формам собственности

Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г. представлены в табл.1.

Устранено 2580 нарушений земельного законодательства на общей площади 80479,21 га, что составляет 3,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по Российской Федерации. Из них 894 нарушения было совершено юридическими лицами, что составляет 34,6% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу, 1461 нарушение было совершено гражданами, что составляет 56,4% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу и 225 нарушений были совершены должностными лицами, что составляет 9% от общего количества устраненных нарушений земельного законодательства в целом по округу.

Таблица 1

Показатели кадастровой стоимости земель в столицах некоторых субъектов Российской Федерации, входящих в Дальневосточный федеральный округ, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, руб. /кв. м. по состоянию на 1 января 2005 г.

Субъект Российской Федерации	Показатель кадастровой стоимости земель поселений	Земли под домами многоэтажной застройки	Земли под домами индивидуальной жилой застройки	Земли дачных и садоводческих объединений граждан	Земли гаражей и автостоянок	Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания	Земли учреждений и организаций народного образования	Земли под промышленными объектами	Земли под административно-управленческими и общественными объектами	Земли под военными объектами	Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения	Земли сельскохозяйственного использования	Земли под лесами в поселениях	Земли под обособленными водными объектами	Прочие земли поселений
																Республика Саха	минимальное	203,35	16,69	15,49	138,89	134,25	126,38	63,30	133,79	51,50	5,38	9,45	0,68	3, 20	8,21
среднее	855, 20	92,29	79,52	744,04	684,05	696,24	238,07	730,11	206,78	40,36	42,61	37,77	24,87	65,03
максимальное	1777,08	198,97	167,88	1505,78	1667,89	1594,39	519,50	1661,62	442,34	120,36	107,94	107,31	88,62	173,89
Приморский край	минимальное	104,50	25,79	7,72	209,57	210,15	303,97	10,51	107,96	10,69	46,97	1,37	55,78	57,98	2,80
	среднее	3042,59	220,86	35,80	2926,91	3131,57	2235,42	997,83	3230,12	930,75	218,94	140,83	188,55	195,82	220,70
	максимальное	4921,06	374,53	63,90	4825,26	5306,14	3934,01	1580,42	5275,52	1491,27	401,25	286,34	358,12	360,78	420,58
Магаданская область	минимальное	38,14	4,84	3,36	30,63	23,35	52,73	19,80	32,10	6,66	8,64	5,11	8,18	5,99	3,73
	среднее	318,65	37,42	32,57	307,53	320,98	313,07	259,56	310,40	78,13	30,29	31,51	28,32	23,27	26,85
	максимальное	626,82	69,98	54,70	567,64	598,99	572,54	549,77	581,66	168,25	56,18	59,93	49,85	41,90	53,48
Еврейская АО	минимальное	0,84	2,83	3,29	4,43	3,02	1,57	0,25	2,05	0,38	0,18	3,30	0,21	0,02	0,35
	среднее	249,51	29,31	15,40	451,98	528, 19	321,08	106,77	468,85	71,39	14,31	15,47	17,65	17,57	39,08
	максимальное	1024,05	111, 19	73,47	1306,48	1610,54	1095,62	373,99	1467,13	319,32	70, 19	76,88	84,57	83,80	133,07
Сахалинская обл.	минимальное	3,18	0,39	0,55	8,87	0,33	5,50	0,67	3,97	1,44	0,94	0,68	0,83	0,01	0,34
	среднее	460,02	51,65	21,41	434,93	612,55	450,05	170,46	511,03	109,69	24,09	4,49	10,41	11,22	9,81
	максимальное	1788,89	203,43	113,96	1577,35	2077,50	1700,03	528,42	1821,51	379,43	134,35	49,27	94,78	96,29	70,84

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.01 (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 №86-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 03.10.2004 №123-ФЗ, от 21.12.2004 №172-ФЗ, от 29.12.2004 №189-ФЗ, от 29.12.2004 №191-ФЗ, от 07.03.2005 №15-ФЗ, от 21.07.2005 №111-ФЗ).

2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества России от 06.03.02 № 568-р.

3. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: ГУЗ, 2000. - 127 с.

4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336с.

5. Земельный кадастр: Теория, методика, практика / Под ред.А. А. Варламова. - М.: ГУЗ, 2000. - 532 с.

6. Комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: Юрист, 2002. - 782 с.

7. Оценка земельных ресурсов / Под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. - Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.

8. Улюкаев В.Х. Земельное право. - М.: Былина, 2002. - 423 с.

9. http://www.kadastr.ru.