Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости
| № п/п | Характеристики объектов | Объекты недвижимости | ||||
| Оцениваемый объект | № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | ||
| 1 | Дата сделки* | - | 2 | 7 | 3 | 4 |
| 2 | Местоположение | Красный Яр | Красный Яр | Красный Яр | Ново-семейкино | Ново-семейкино |
| 3 | Год постройки жилого дома | 1994 | 1995 | 1995 | 1986 | 1987 |
| 4 | Площадь земельного участка, 100 кв.м. | 12 | 12 | 9 | 6 | 5 |
| 5 | Общая площадь жилого дома, кв.м. | 81,3 | 55 | 63 | 100 | 81,3 |
| 6 | Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич | кирпич |
| 7 | Инженерное обеспечение** | 1-4 | 1-5 | 1-4 | 1-5 | 1-4 |
| 8 | Качество постройки | Ниже среднего | Ниже среднего | Среднее | Среднее | Среднее |
| 9 | Рыночная цена продажи объекта, тыс.р | - | 2500 | 3000 | 2890 | 2750 |
| 10 | Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома, тыс.р | - | 45,45 | 47,62 | 28,9 | 33,83 |
| Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости в тысячах рублей | ||||||
| 1 | Дата продажи | - | 0 | - 0,952 (2%) | 0 | - 0,338 (1%) |
| 2 | Местоположение | - | 0 | 0 | + 1,445 (5%) | + 1,692 (5%) |
| 3 | Год постройки | - | 0 | 0 | + 4,624 (16%) | + 5, 413 (16%) |
| 4 | Площадь земельного участка | - | 0 | + 450 | + 1200 | + 1300 |
| 5 | Инженерное оборудование | - | -5 | 0 | -5 | 0 |
| 6 | Качество постройки | - | 0 | -9,524 (20%) | -5,78 (20%) | -6,766 (20%) |
| Скорректированная цена в тысячах рублей | ||||||
| 1 | Объекта в целом | - | 2495 | 3440 | 4085 | 4050 |
| 2 | В расчете на 1 кв.м. общей площади жилого дома | - | 45,364 | 54,6 | 40,85 | 49,82 |
* Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли-продажи сопоставимых объектов.
* Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1-электричество, 2 - водопровод (холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.
Обоснование вносимых корректировок
1. Дата продажи.
Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух
месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.
2. Местоположение.
Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.
3. Год постройки.
Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.
Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.
В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.
4. Площадь земельного участка.
В поселении Красный Яр земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.
5. Общая площадь жилого дома.
Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.
6. Инженерное обеспечение.
Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость
объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.
7. Качество постройки.
По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.
В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.
Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного
анализа продаж.
После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на
1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей
площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.
Заключение
Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.
Из первой главы можно сделать следующие выводы:
- Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.
- Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.
- Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.
- Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.
Анализ предложения земельных участков в Самарской области дал следующие результаты:
- самый большой перепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;
- значительный перепад цен произошел в Безенчукском районе, там в декабре и январе произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровень ноября;
- заметен рост цен в апреле в Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку;
- произошел рост цен в Хворостянском районе в апреле порядка 30 тысяч рублей за сотку;
- в остальных районах цены практически стабильны.
Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:
- правоустанавливающий документ на землю (например, свидетельство о праве собственности на землю);
- кадастровый паспорт земельного участка;
- кадастровый план земельного участка;
- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;
- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;
- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).
Сделка является действительной, только после государственной регистрации договора о купле-продаже земельного участка.
Рассматривался земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).