Компания может не иметь прибыли, в то время как загрузка равна 100%. Финансовые затруднения компании говорят о том, что ЭИ существует и может быть оценен с помощью доходного подхода. Для оценки ЭИ необходимо ответить на следующие вопросы:
являются ли ожидаемые доходы предприятия реалистичными (обоснованными);
как соотносятся доходы предприятия с доходами аналогичных предприятий отрасли;
как соотносятся доходы предприятий данной отрасли с доходностью альтернативных инвестиций.
ЭИ может существовать и у активов нового, только что введенного в эксплуатацию предприятия. Например, был построен завод для производства определенного продукта, но изменение государственного регулирования привело к изменению потребительских предпочтений, спрос на продукт или производство сырья прекратилось, ЭИ завода и отрасли сразу вырос до 100%, предприятие должно быть закрыто.
Анализ валовой прибыли
Оценку ЭИ можно производить методом сравнения валовой прибыли предприятия прошлых лет с текущей валовой прибылью. Валовая прибыль – это доходы предприятия за вычетом расходов на сырье и материалы. Доходы могут быть рассчитаны как произведение количества выпущенной продукции на рыночную цену. Подобным образом могут быть определены также расходы на сырье и материалы. Информация о показателях прибыли от использования объекта оценки за последние 5-10 лет может быть получена оценщиком от владельца имущества. Данный анализ обычно проводится «на единицу продукции» (например, долларов за фунт, долларов за баррель). ЭИ существует, если валовая прибыль снижается на протяжении нескольких лет или валовая прибыль на текущий момент ниже, чем за предыдущий период, даже если загрузка предприятия высокая.
Если в отрасли существует ЭИ, то необходимо проанализировать причины его возникновения. Типичными причинами могут быть: избыточные производственные мощности, которые приводят к падению цен, увеличение цен на сырье, дефицит сырья на рынке, а также ужесточение конкуренции. Если текущая валовая прибыль ниже, чем за прошлый период, то ЭИ может быть определен следующим образом:
Пример:
Валовая прибыль прошлого периода на единицу продукции (ВПпп) – $2,00
Текущая валовая прибыль на единицу продукции (ВПт) – $1,00
ЭИ = (ВПпп - ВПт)/ВПпп = ($2,0 – $ 1,0)/ $ 2,00 = 50%
2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе
Наиболее простой и прямой подход заключается в определении ЭИ путем поиска сведений о продажах подобного имущества на рынке. Чаще всего этот подход используется для оценки ЭИ недвижимости, когда доступна в достаточном объеме информация о продажах подобного имущества на рынке. Данный подход включает в себя следующие шаги:
Вычесть стоимость земли из цены продажи аналогичного имущества; в результате получится стоимость актива за вычетом стоимости земли.
Оценить полную восстановительную стоимость нового аналогичного имущества (не учитывая стоимость земли).
Оценить все виды износа, кроме ЭИ. Вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости.
Вычесть скорректированную цену продажи из полной восстановительной стоимости имущества за вычетом износа.
Результат соответствует ЭИ, полученному на основе данных о рыночных сделках с аналогичным имуществом. Данный подход можно использовать для определения ЭИ в абсолютном выражении или как процента от полной восстановительной стоимости или стоимости замещения и стоимости замещения за вычетом физического износа.
Пример:
Цена продажи аналога – $ 1 000 000
Минус стоимость земли – 200 000
Цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000
Стоимость замещения – $ 1 500 000
Минус физический износ – 500 000
Стоимости замещения за вычетом физического износа – 1 000 000
Минус функциональный износ – 0
Стоимость имущества до внешнего износа - 1 000 000
Минус цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000
Внешний износ = $ 200 000 или 20 % от стоимости замещения за вычетом функционального и физического износа
Таким образом, мы получили ЭИ равный $200 000, или 13% от стоимости замещения или 20% от стоимости замещения за вычетом физического и функционального износов.
Для надежной оценки ЭИ на основе рыночного подхода, следует использовать данные о продажах нескольких аналогов. Предпочтительно, чтобы продажи были совершены в одно и то же время и похожи по местоположению, а также, чтобы аналоги не имели (или практически не имели) функционального износа. Иногда это невозможно, тогда следует попытаться найти аналоги, которые подвержены влиянию тех же экономических факторов, и используются в сопоставимых экономических условиях. Если ЭИ определен как доля от CORLD, то его вычитание должно производиться до функционального износа в абсолютном выражении. Процентные вычеты всегда должны быть произведены в первую очередь, затем - долларовые.
Анализ рентабельности капитала
Еще один подход в количественном определении ЭИ – это анализ рентабельности капитала (или инвестиций). При анализе рентабельности капитала сравниваются доходы и величина инвестиций, необходимых для получения этих доходов. Наиболее простой и прямой метод анализа - изучение деятельности компаний, аналогичных оцениваемому бизнесу, акции которых котируются на открытом рынке. Метод предполагает определение уровня рентабельности капитала в году, предшествующем году оценки, и в прошлые годы, когда рентабельность капитала была выше. Подходящий источник информации для проведения этого анализа – различные финансовые отчеты предприятий, данные статистических сборников. Один из показателей, отраженных в них, – это рентабельность капитала.
Общий инвестированный капитал в предприятие представляет собой сумму акционерного капитала и долгосрочных обязательств. При благоприятных экономических условиях в отрасли рентабельность капитала будет высокой, при плохих – низкой. Таким образом, рентабельность капитала - значимый индикатор ЭИ.
Пример (основан на данных американских компаний, таблица 2).
Такое определение ЭИ возможно, если удается найти компании, аналогичные оцениваемой по типу имущества и с минимальной диверсификацией активов. Например, если оцениваются активы нефтеперерабатывающего завода, несложно найти компании-аналоги, поскольку такие компании обычно имеют небольшую долю активов в других секторах и отраслях. Другими словами, и оцениваемое имущество, и активы компаний-аналогов, должны находиться под влиянием одних и тех же экономических факторов.
Таблица 2
Расчет экономического износа методом рентабельности активов[8]
| Компания | Среднее значение | Рентабельность |
| рентабельности | капитала на текущую | |
| капитала за 5 лет 1990-1995 (%) | дату (%) | |
| Algoma Industries | 14,7 | 10,1 |
| Kewaunee Industries | 12,6 | 8,7 |
| Manitowoc Mfg. | 11,0 | 7,1 |
| Menomonee Cos. | 10,9 | 12,1 |
| Okauchee Services | 8,3 | 8,0 |
| Sheboygan Industries | 11,1 | 10,1 |
| Waukesha Mfg. | 9,1 | 6,1 |
| Минимум | 8,3 | 6,1 |
| Максимум | 14,7 | 12,1 |
| Медиана | 11,0 | 8,7 |
| Среднее | 11,1 | 8,9 |
| Итоговое | 11,0 | 9 |
Таким образом, внешний износ активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализа рентабельности капитала, равен 18%.
Если оценивается имущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку трудно найти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность таких компаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различные факторы.
Вторым шагом после подбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющий период, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, для нефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало 1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезного государственного регулирования в области охраны окружающей среды.
Оценщики должны изучать экономические характеристики объекта и подбирать максимально близкие компании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель – подобрать аналоги в похожих экономических условиях.
Анализ коэффициента цена/ балансовая стоимость
Следующим методом определения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и цен обыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющий существование ЭИ, - это отношение рыночной стоимости акций компании к их бухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимость акций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) и нераспределенную прибыль прошлых лет.