По законодательству акционеры являются собственниками компании, в которую они инвестировали свои средства. С точки зрения инвестора, владение акциями предприятия означает владение его активами. В любой момент времени стоимость обыкновенных акций или стоимость собственного капитала компании равна общей стоимости ее активов минус стоимость всех ее обязательств. Так что решение приобрести долю акций компании означает решение купить долю ее активов.
Единые нормы бухгалтерского учета определяют методологию расчета балансовой стоимости активов. Тем не менее, нельзя забывать, что балансовая стоимость не отражает реальной (рыночной) стоимости активов, главным образом потому, что базируется на исторических (первоначальных) затратах.
Чтобы оценить ЭИ активов выбранной отрасли в США например используют информацию Standard&Poors ("S&Р") Analyst Handbook, где представлены индексы цен акций, а также индекс отраслевой балансовой стоимости. Сравнение же проводят с группой промышленных компаний, известных как S&Р 500 (Industrials).
Для расчета мультипликатора цена/балансовая стоимость, среднюю цену обыкновенных акций делят на балансовую стоимость активов, приходящихся на 1 акцию. Анализ выглядит следующим образом[9]:
| Индексы S&P (на 1 акцию) | ||
| По всем промышленным предприятиям | По выбранной отрасли | |
| Балансовая стоимость | 168 | 210 |
| Цены акции Максимальная Минимальная Средняя | 888 709 799 | 821 652 737 |
| Цена акции/ Балансовая стоимость | 4,8 | 3,5 |
ЭИ =(4,8-3,5)/4,8=0, 27 или 27 %.
Данное отношение отражает относительную оценку инвесторами активов данной отрасли в сравнении с акциями промышленных компаний в среднем. Владельцы акций промышленных компаний готовы заплатить за них на 27% больше, чем за акции рассматриваемой отрасли.
Как правило, ЭИ является неустранимым, то есть никакие инвестиции не могут привести к его исчезновению. Но они могут изменить его величину и даже сократить его до нулевого уровня, если отраслевые условия изменятся. Если предприятие-конкурент остановит производство, то может возникнуть дефицит продукции. Экономическая теория говорит о том, что при постоянном спросе и одновременном сокращении предложения, цены на товар увеличатся.
Заключение
Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют физический, функциональный и экономический износ.
В данной работе мы уделили внимание экономическому износу, определив его как обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Экономический (внешний) износ существует, когда в экономике есть лучшие возможности для инвестирования. Когда правительство предпринимает попытки контролировать рынок извне, также возникает ЭИ, сокращающий стоимость активов. Потерю стоимости, связанную с существованием ЭИ, вызывает избыточное предложение в экономике, наличие конкуренции. Обычно инвестиции не устраняют ЭИ, но он может быть изменен, и даже сведен к нулю при изменении условий в отрасли.
В идеале для определения величины ЭИ необходимо использовать более чем один метод оценки.
В работе были приведены некоторые методы количественного измерения ЭИ. Эти методы не могут быть использованы для всех видов собственности и отраслей. Оценщик должен изучить актив и отрасль, чтобы выявить наличие ЭИ и использовать наиболее подходящий метод его оценки.
Список использованной литературы
1. Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития от 27 июля 2007 г.
3. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебн. пособие. — М Институт профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. – М.: Квинто-Консалтинг. – 2003.
6. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: доходный подход. — М Федеративное издательство, 2000.
7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
8. Грязнова А.Г.,Федотова М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы и статистика, 2005.
9. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. – Спб.: Питер. – 2006.
10. Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., РОО, 2002.
11. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон,Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; пер. с англ. Л.И.Лопатников. – М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000.
12. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие – М.: Маросейка, 2007 г.
13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.
14. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – 2-е изд., испр. – Москва: Омега-Л,2007.
15. Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.
16. Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
17. Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.
[1]Есипов В.Е. Оценка бизнеса. – Спб.: Питер. – 2006.
[2]Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.
[3]Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., РОО, 2002. 241 с.
[4] Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[5]Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[6] Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[7]Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
[8]Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.
[9] Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.