Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) (стр. 4 из 7)

Использование помещений в качестве офисных

В результате приведённого анализа автором по тем или иным критериям были отброшены все возможные варианты использования объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает с текущим использованием объекта оценки.

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Определение восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

(1)

где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

(2)

где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.

Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.

Таким образом, базовая восстановительная стоимость здания составляет

ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.

Корректирующие поправки

Корректировка в связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом

Поскольку у использованного аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости аналога следует применить поправку.

Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога следует уменьшать на 4,4%. Таким образом, корректирующий коэффициент следует принять равным 0,96.

Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных импортных материалов

При расчете восстановительной стоимости следует учесть, что в ряде комнат оцениваемого помещения был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению ее величину следует прибавить к восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.

Коэффициент прибыли инвестора

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.

Индекс пересчета

Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

(3)

где:

I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для объектов науки (т.к. здание изначально строилось как НИИ) равным 1,18 * 1,04 = 1,23

I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г для объектов непроизводственной сферы равным 28,35.

I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" равным 1,06.

По результатам расчета индекс перехода составляет

I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91

Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки

По результатам расчета восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет

ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения

Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. Площадь здания по внутреннему обмеру согласно техпаспорту составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной тамбур, вестибюль, лестничные клетки) - 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений при рыночных продажах указывается без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м.

Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет

ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.

Полученная величина не учитывает поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.

Определение поправки на ремонт

Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:

К= СР-СЭ (4)

где:

К – поправка на ремонт

СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)

СЭ – текущая стоимость элементов, которые были заменены в процессе ремонта

Стоимость ремонта, принимаемая для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным заказчиком. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют среднерыночным ценам по городу, которые получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит

СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.

Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:

(5)

где:

ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).

Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.

Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.

dиэ – доля замененных элементов.

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет

ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.

Определение износа

Износ имущества складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина общего износа рассчитывается по формуле:

(6)

где:

Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения

Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения

Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.

Физический износ

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Расчет устранимого физического износа

Расчет устранимого износа в абсолютных значениях выполнен по формуле:

(7)

где:

- устранимый физический износ, %,

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб..

- удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта

- коэффициент износа элемента, %

Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в соответствии с рекомендациями «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле: