Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) (стр. 5 из 7)

(8)

где:

- коэффициент износа всех внутренних инженерных систем

- коэффициент износа j - й инженерной системы.

- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».

Коэффициент

определяется формуле:

(9)

где:

- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).

Таким образом, устранимый износ короткоживущих элементов помещения составляет 267998 руб.

Расчет неустранимого износа

Как правило, неустранимый износ объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

(10)

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся исходя из даты ввода в эксплуатацию по данным справки БТИ. Он составляет 34 года. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.

Расчет полного физического износа

Полный физический износ объектов недвижимости рассчитывался по формуле

(11)

Величина полного физического износа по результатам расчета составляет

Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.

Функциональный износ

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества.

При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких внешних процессов, которые могли бы привести к снижению рыночной стоимости объекта оценки, не отмечено. Место нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует только о положительных сдвигах в данном районе. С учётом изложенного величина внешнего износа принимается равной нулю.

Общий износ

Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости замещения

По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет

СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора.

Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна

Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.

Площадь земли при расчете выкупной цены принимается равной площади участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда

ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.

По результатам расчетов стоимость земли составляет

З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет

РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб.

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Выбор модели денежного потока, горизонта прогноза и прогноз потоков доходов от эксплуатации объекта

Выбор модели денежного потока

В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.

Выбор горизонта прогноза

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. По мнению некоторых авторов, в странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

По мнению автора, современный этап развития экономики в регионе можно охарактеризовать как начало стабилизации. В этих условиях длительность прогнозного периода можно принять равной минимальной длительности для стран с развитой экономикой. Исходя из этого длительность прогнозного периода принимается равной 5 годам.

Определение арендных ставок

Для определения стоимости аренды помещений, аналогичных объекту оценки, автор использовал информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе и на сайтах агентств недвижимости. Арендная ставка определялась отдельно для помещений, в которых был выполнен ремонт и помещений без ремонта. Для оценки арендой ставки помещений после ремонта выбирались данные по аренде помещений, состояние которых характеризуется продавцами как «евроремонт», «евроотделка», «после ремонта» или «хорошее». Для оценки арендной ставки остальных помещений выбирались помещения, состояние которых никак не описывалось продавцами (обычно в эту группу входят помещения, для которых не требуется ремонт, но в тоже время их состояние нельзя охарактеризовать как «хорошее».)

Расчет зональных коэффициентов осуществлялся на основе базы данных содержащей более 50 000 записей и программы Realti-Pro. Из нее была взята выборка, ограниченная сроком 1 год. Использовались данные по всем зданиям кроме деревянных. Данные брались по всем зонам города (40 зон). Общий объем выборки, на основе которой проводился расчет районных коэффициентов составил 2900 записей.

Поскольку предполагается, что разумный покупатель стремится приобрести помещение по минимальной стоимости, (принцип замещения) итоговая цена должна быть близка к минимальным значениям в выборке, генерируемой ценами предложений. Использование минимальных значений в выборке, кроме того, позволяет снизить риск кредитора, что является важным фактором при определении стоимости объекта, передаваемого в залог. Оценщик принял в качестве итоговой цены среднее значение трех наименьших цен в выборке (с учетом поправки на местоположение). По результатам расчетов арендная ставка для отремонтированных помещений принимается равной 11,8 долларов в месяц (372,8 руб.). Для остальных помещений арендная ставка принимается равной 7,1 долларов в месяц (225,8 руб.).