Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"Сибирский федеральный университет"
ИНСТИТУТ ЦВЕТНЫХ МЕТАЛЛОВ И ЗОЛОТА
ФакультетПЭ и УЭС
Кафедра Экономики и управления
Дисциплина Экономика недвижимости
Группа МЭ-04-1
ОТЧЕТ О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2
Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Вариант №7
Преподаватель ___________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Разработал студент ________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Красноярск, 2007 г.
Цель работы.
Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода.
Теоретическая часть.
Этот метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Рыночный подход наиболее применим для объектов активного рынка недвижимости. По степени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:
Снд=Саналога ±∑К,
где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные корректировки – поправки к стоимости аналога, которые позволяют привести к одинаковому состоянию разных аналогов и объекта оценки. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности: анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; определение подходящих единиц сравнения; выделение необходимых единиц сравнения; проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование. В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики. К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ издержек. К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, метод экспертных оценок. В качестве корректировок используют следующие показатели: 1. Корректировка на право собственности – полное право собственности и частичное долевое право собственности; 2. Условие сделки – никто и ничто не заставляет объект недвижимости; 3. Дата продажи - текущие время; 4. В любой последовательности выполняются корректировки по физическим характеристикам, месторасположению, экономическим характеристикам. Для использования корректировок используются следующие методы, с помощью которых, определяется стоимость объекта оценки:
Анализ парных данных. Анализ парного набора заключается в получение скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементов. Порядок проведения анализа парных данных:
Выбирают от 3 до 5 объектов аналога по назначению объекта недвижимости;
Рассчитывают сравнительную единицу, чаще всего стоимость 1 кв. м. площади помещения. В качестве сравнительной единицы могут использовать 1 куб. м., 1 погонный метод, 1 сотка;
Рассчитывают корректировки: в виде процентов, в стоимостном выражении;
Сравнивают аналог и объектом оценки, на условие объекта оценки.
Мультипликатор валовой ренты – отношение цены продажи к величине чистого операционного дохода и к количеству мест (источников) получения дохода:
МВР= Цпрод/ЧОД =Цпрод/n,
где Цпрод цена продажи аналогов, ЧОД - это доход, который приносит объект оценки; n – количество мест (источников). Порядок расчета с помощью данного метода:
2.1. Выбираю аналоги от 3 до 5 одинакового назначения с объектом оценки;
2.2. Рассчитывают по каждому аналогу величину чистого операционного дохода;
2.3. По каждому показателю аналогу рассчитывается показатель МВР;
2.4. Рассчитать среднее значение мультипликатора; 2.5. По объекту оценки рассчитывают величину ЧОД;
2.6. Определяем цену продажи объекта оценки:
Цпродажи= ЧОД*МВР
Практическая часть.
Исходные данные для нахождения цены продажи оцениваемого объекта рыночным подходом методом анализа парных данных представлены в таблице 1. Так как объект оценки несколько отличается от сравниваемых с ним объектов недвижимости, то нужно применять корректировки.
Таблица 1 – Исходные данные
| Характеристика объектов | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Цена продажи | 2668000 | 1932000 | 2208000 | 1932000 | 2300000 | |
| Время продажи | 4 месяца | 3 месяца | 10 месяцев | 2 месяцев | 6 месяцев | |
| Возраст | 5 лет | 6 лет | 4 года | 5 лет | 6 лет | 4 года |
| Общая площадь, кв. м. | 32200 | 36800 | 30636 | 31556 | 26956 | 35328 |
| Арендная площадь, кв. м. | 27600 | 34592 | 28520 | 28980 | 23920 | 31464 |
| Коэффициент использования,% | 90 | 87 | 85 | 90 | 95 | 90 |
| Состояние конструктивных элементов | Среднее | Среднее | Среднее | Среднее | Среднее | Среднее |
| Окружающий пейзаж | Средний | Средний | Средний | Средний | Средний | Средний |
| Автостоянка | Адекватно зданию | Адекватно зданию | Адекватно зданию | Адекватно зданию | Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта | Адекватно зданию |
| Месторасположение | Внутренний участок, доступный с главных магистралей (среднее) | На пересечение главной и второстепенной улицы (лучшее) | На внутреннем проезде, доступ со второстепенной улицы (худшее) | На внутреннем проезде, доступ с главной дороги | На пересечение двух главных магистралей (лучшее) | На внутреннем проезде, доступ с вторичной дороги (худшее) |
| Средняя контрактная рента за кв. м. | 126 | 127 | 117 | 125 | 129 | 124 |
| Тип аренды | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы несёт владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец | Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Рассчитаем корректировки: в виде процентов и в стоимостном выражении:
При расчёте стоимости учитывают инфляцию, которая составляет 12% в год.
Поправка в возрасте не применяется.
Цена продажи объектов недвижимости с учётом инфляции:
Цинф. = Ц пр. *(1 + Кинф. * Впр).
Впр. – время продажи, Цпр. – цена продажи объектов, Кинф. – коэффициент инфляции,% в месяц.
Цинф.1 = 2668000*(1+0,01*4) = 2774720 руб.
Цинф.2 = 1932000*(1+0,01*3) = 1989960 руб.
Цинф.3 = 2208000*(1+0,01*10) = 2428800 руб.
Цинф.4 = 1932000*(1+0,01*2) = 1970640 руб.
Цинф.5 = 2300000*(1+0,01*6) = 2438000 руб.
Относительная корректировка по общей площади объектов:
Коб. = (Sоб. (обьекта) - Sоб. (об. оценки)) / Sоб. (об. оценки).
Sоб. (об. оценки) - общая площадь оценки, кв. м.
Sоб. (объекта) - общая площадь объекта, сравниваемая с объектом оценки, кв. м.
Коб.1 = (36800 – 32200) /32200 = 0,143
Коб.2 = (30636 – 32200) /32200 = - 0,049
Коб.3 = (31556 – 32200) /32200 = - 0,02
Коб.4 = (26956 – 32200) /32200 = - 0,163
Коб.5 = (35328 – 32200) /32200 = 0,097
Относительная корректировка по арендной площади объектов с учётом коэффициента использования:
Кар. = (Sар. (объекта) *Ки - Sар. (об. оценки) * Ки) / Sар. (об. оценки) *Ки
Sар. (объекта) - арендная площадь объекта недвижимости, сравниваемого с объектом оценки, кв. м.
Sар. (об. оценки) – арендная площадь объекта оценки, кв. м.
Кар.1 = (34592*0,87 - 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,21
Кар.2 = (28520*0,85 - 27600*0,9) / (27600*0,9) = - 0,024
Кар.3 = (28980*0,9 - 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,05
Кар.4 = (23920*0,95 - 27600*0,9) / (27600*0,9) = - 0,085
Кар.5 = (31464*0,9 - 27600*0,9) / (27600*0,9) = 0,14
Относительная корректировка по средней контрактной ренте::
Ккр. = (Sар. (объекта) *Ки*Роб - Sар. (об. оценки). *Ки*Роб) / (Sар. (об. оценки) *Ки*Роб).
Роб – средняя контрактная рента
Ккр.1 =(34592*0,87*127-27600*0,9*126) / (27600*0,9*126) =0,22
Ккр.2 =(26660*0,85*117-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) = - 0,09
Ккр.3 =(27090*0,9*125-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) =0,042
Ккр.4 =(22360*0,95*129-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) = - 0,06
Ккр.5 =(29412*0,9*124-25800*0,9*126) / (25800*0,9*126) = 0,122
Стоимость кв. м. объекта недвижимости – как отношение цены продажи объекта к площади объекта недвижимости, сравниваемого с объектом оценки:
Цкв. м. об = Ц. / Sоб(объекта)
Цкв. м. об.1 = 2774720 / 36800 = 75,4 руб.
Цкв. м. об.2 = 1989960 / 30636 = 64,95 руб.
Цкв. м. об.3 = 2428800 / 31556 = 76,97 руб.
Цкв. м. об.4 = 1970640 / 26956 = 73,11 руб.
Цкв. м. об.5 = 2438000 / 35328 = 69,01 руб.
Окончательная цена продажи объекта оценки – как средняя арифметическая из всех цен продажи с учётом корректировок:
Цоб. оц. = Цкв. м. об*Sоб. (оценки) *(1+/-К)
Цоб. оц.1 = 75,4*32200*(1+0,143+0.21+0,22) = 3819055,2 руб.
Цоб. оц.2 = 64,95*32200*(1-0,049-0,024-0,09) = 1750493,4 руб.
Цоб. оц.3 = 76,97*32200*(1-0,02+0,05+0,042) = 2656881,2 руб.
Цоб. оц.4 = 73,11*32200*(1-0,163-0,085-0,06) = 1629066,2 руб.
Цоб. оц.5 = 69,01*32200*(1+0,097+0,14+0,122) = 3019863,7 руб.
Окончательная цена продажи объекта оценки:
(3819055,2+1750493,4+2656881,2+1629066,2+3019863,7) /5 = 2575071,94 руб.