РЕФЕРАТ
Тема:
Оценка недвижимости сравнительным подходом
План
1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.
2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.
3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Литература
1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода
Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).
Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения.
Достоинства и преимущества сравнительного подхода:
- Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
- базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;
Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:
- требует активного рынка подобной недвижимости;
- основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
- возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
- основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.
В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:
- для целей приватизации;
- при кредитовании (оценка залогового имущества);
- для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
- для целей купли-продажи.
2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом
В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.
Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.
В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:
- условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;
- продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;
- условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.
Источниками информации о недавних продажах могут быть:
- собственный архив (банк данных) оценщика;
- данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;
- данные нотариальных контор;
- данные страховых компаний;
- банк данных Фонда Государственного Имущества Украины;
- публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.
На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.
Данные, подлежащие проверке:
- мотивация сделки;
- были ли стороны сделки независимыми друг от друга;
- имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;
- имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;
- имелись ли какие-либо специальные условия продажи.
Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.
В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
- Метод сделок, или метод продаж;
- Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.
- Метод компании аналога, или метод рынка капитала;
Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.
Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:
- Элементы сравнения
- Единицы сравнения
Элементы сравнения (классификация Харрисона).
1. Условия финансирования.
2. Условия продажи.
3. Рыночные условия (временной фактор).
Различают сезонную и цикличную активность рынка.
Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.
Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.
- Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);
- Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);
- Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);
- Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).
4. Местонахождение.
Различают следующие виды различий по местоположению:
- Экологическая привлекательность;
- Развитость инфраструктуры;
- Наличие коммуникаций;
- Престижность и др.
5. Физические характеристики.
- Физические параметры;
- Качество строительства и эксплуатации;
- Удобства;
- Функциональная пригодность.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.
- Объемно-планировочные единицы – 1 м2, 1 м3, 1 квартира, 1 сотка и т.д.
- Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.
Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.
Определение стоимости может производится следующими путями:
- По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.
- На основе определения средневзвешенной стоимости.
- По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.
- На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.
- С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.
Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.
Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.
3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:
- Метод сделок (продаж).
- Метод отраслевых соотношений;
- Метод рынка капитала;
Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.
Способы определения поправок:
- Анализ парных продаж.
- Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
- Регрессионный анализ.
Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).
Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.
Пример № 1
Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 |
| Площадь, м 2 | 155 | 160 |
| Строительный материал | кирпич | кирпич |
| Наличие коммуникаций | все | все |
| Дополнительные условия | - | сауна |
| Цена продажи, тыс. дол. США | 30,0 | 34,0 |
Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.
Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.
Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.
Пример № 2
Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Общая площадь, м2 | 31,2 | 31,1 | 31,2 |
| Строительный материал | панельный | панельный | панельный |
| Площадь кухни, м2 | 6,0 | 5,9 | 6,1 |
| Наличие лоджии | + | + | - |
| Наличие телефона | - | + | - |
| Цена продажи, тыс. дол. | 15,5 | 16,0 | 14,0 |
- Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.
Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.
- Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.
- Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:
- 0,5 – поправка на наличие телефона;
- 1,5 – поправка на наличие лоджии.
Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».
Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.
Пример № 3.
Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.