ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
по предмету «Оценка собственности»
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.
Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.
Купля-продажа компаний и долей участия в них как особая форма бизнеса пока не получила в России достаточного развития. Однако следует ожидать быстрого увеличения числа сделок подобного рода.
Переход к рыночной экономике привёл к появлению новой профессии – эксперт-оценщик. Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА
Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 70 м2, расположенного на земельном участке площадью 5600 м2. Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.
Таблица 1
Исходные данные
| Показатели | Объект оценки | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | ||
| Цена продажи, руб. | 37800 | 44800 | 32200 | 39200 | 30100 | |
| Переданные права на собственность | полное владение | полное владение | полное владение | полное владение | полное владение | полное владение |
| Условия финансирования | рыночные | нерыночные | нерыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Коррекция по финансированию, руб. | -1400 | -4200 | 0 | 0 | 0 | |
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Срок продажи | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | |
| Размер участка, м2 | 5600 | 5600 | 7000 | 5600 | 7000 | 5600 |
| Размер дома, м2 | 70 | 70 | 90 | 70 | 90 | 70 |
| Количество комнат | 4 | 4 | 5 | 4 | 5 | 4 |
| Гараж | - | + | + | + | + | - |
| Подвал | + | - | - | - | + | - |
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продаж и физическими характеристиками.
Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1400 руб. для 1-го объекта и 4200 руб. – для 2-го объекта.
Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (36400 – 32200) / 36400 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.
Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на физические различия.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку площадью 7000 м2 соответствует дом площадью 90 м2 с 5 комнатами, а участку 5600 м2 соответствует дом площадью 70 м2 с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 40600 – 36400 = 4200 руб.
Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 36100 – 33700 = 2400 руб.
Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателям: 43900 – 40600 = 3300 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2
Определение скорректированной цены
| Показатели, руб. | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | |
| Цена продажи | 37800 | 44800 | 32200 | 39200 | 30100 |
| Коррекция по переданным правам на собственность | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по переданным правам на собственность | 37800 | 44800 | 32200 | 39200 | 30100 |
| Коррекция по условиям финансирования | - 1400 | - 4200 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по условиям финансирования | 36400 | 40600 | 32200 | 39200 | 30100 |
| Коррекция по условиям продажи | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена по условиям продажи | 36400 | 40600 | 32200 | 39200 | 30100 |
| Коррекция по условиям рынка | 0 | 0 | +12% | +12% | +12% |
| Скорректированная цена по условиям рынка | 36400 | 40600 | 36100 | 43900 | 33700 |
| Коррекция по месторасположению | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Коррекция по размеру | 0 | - 4200 | 0 | - 4200 | 0 |
| Коррекция для гаража | - 2400 | - 2400 | - 2400 | - 2400 | 0 |
| Коррекция для подвала | + 3300 | + 3300 | +3300 | 0 | + 3300 |
| Скорректированная цена | 37300 | 37300 | 37000 | 37300 | 37400 |
В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.
Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.
Таблица 3
Анализ полученных данных
| Показатели анализа | Сравнимые продажи | ||||
| 1-я | 2-я | 3-я | 4-я | 5-я | |
| Количество корректировок | 3 | 4 | 3 | 3 | 2 |
| Общая чистая коррекция, руб. | -500 | -7500 | 4800 | -1900 | 6900 |
| Общая чистая коррекция, % от продажи | 1 | 17 | 15 | 5 | 23 |
| Общая валовая коррекция, руб. | 7100 | 14100 | 9600 | 11300 | 6900 |
| Общая валовая коррекция, % от продажи | 19 | 31 | 30 | 29 | 23 |
В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 37000 руб. до 37400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 37400 руб.
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.
Таблица 4
Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания
| Элементы сравнения | Объект оценки | Сравнимые объекты | ||||
| 1-й | 2-й | 3-й | 4-й | 5-й | ||
| Цена продажи, руб. | 290000 | 210000 | 240000 | 210000 | 250000 | |
| Общая площадь, м2 | 3400 | 4000 | 3300 | 3400 | 2900 | 3800 |
| Отношение арендной площади к общей | 0,88 | 0,94 | 0,93 | 0,92 | 0,89 | 0,89 |
| Коэффициент использования | 0,90 | 0,87 | 0,85 | 0,90 | 0,95 | 0,90 |
| Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб | 116 | 117 | 107 | 115 | 119 | 114 |
| Местоположение | среднее | хорошее | плохое | среднее | хорошее | плохое |
| Затраты на эксплуатацию | рыночный уровень | рыночный уровень | рыночный уровень | выше | выше | рыночный уровень |
| Размер арендной площади | 2992 | 3760 | 3069 | 3128 | 2581 | 3382 |
| Цена за 1 м2 арендной площади, руб | 77,13 | 68,43 | 76,73 | 81,36 | 73,92 | |
Определяем размер арендной площади для каждого объекта: