По данным Федеральной службы государственной статистики РФ в целом по Российской Федерации в 2008 году было приватизировано 699213 квартир. С 2000 года количество приватизированных квартир по России колеблется то в большую, то в меньшую сторону: в 2000 году приватизировано 922313 квартир, в 2001 – 1301726, в 2002 – 1281255 квартир. С 2003 года по 2005 год отмечается постепенный рост количества приватизированных квартир: в 2003 году – 796593, в 2005 году – 1684212 квартир. С 2005 года по 2008 год наблюдается постепенное снижение приватизированных квартир.
Реформирование жилищно-правовой системы в России началось с принятия 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», который снял ограничения на предельный размер жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, и установил, что право собственности на квартиру у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента внесения паевого взноса в полном объеме. В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон), основной целью которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения, в результате чего при его применении возникли некоторые проблемы.
Так, редакция Закона от 4 июля 1991 г. предусматривала бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 м2 общей площади на одного человека и дополнительно 9 м2 на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья стала производиться бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру установленные нормы, подлежали возврату.
Федеральным законом от 11 августа 1994 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»: в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что «члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения», – иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет – только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).
Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.
Отсутствие в Законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель – давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами.
Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних.
К сожалению, нередки случаи, когда несовершеннолетние не включаются в договор передачи при приватизации жилья. Так, в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. приводится аналогичный пример нарушения жилищных прав несовершеннолетних. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Генерального прокурора РФ отменила определение районного суда о прекращении производства по делу о признании недействительными сделок (приватизации, затем мены и купли-продажи), осуществленных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Дело направлено на новое рассмотрение.
Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Действующим Гражданским процессуальным кодексом РФ предусмотрен институт прокурорского надзора в гражданском судопроизводстве. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан.
Приватизация – это возможность стать полноправным хозяином своего жилья – распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Договор передачи квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.
Срок окончания бесплатной приватизации продлен Государственной Думой РФ 15 января 2010 года до 1 марта 2013 года.
Расприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.
Деприватизация – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.