При использовании фактических значений ожидаемых доходов или фактического значения капитализируемого дохода для определения стоимости оцениваемых предприятий оценивают не реальную стоимость предприятия, а стоимость, которая напрямую увязывается с уровнем профессиональной состоятельности и эффективности работы его управленческой команды. Нормативно-доходный метод является усовершенствованным вариантом метода прямой капитализации капитализируемого дохода, суть рационализации которого, применительно к производственно-технической базе предприятия, состоит в замене фактического (текущего или же среднегодового) значения капитализируемого дохода нормативным значением этого дохода. Несмотря на элементарность, примитивность такого шага, существенно пересматривается экономико-математическая модель оцениваемого предприятия. Случайная цифра капитализируемого текущего дохода, практически не зависящая от основополагающих паспортных технико-экономических характеристик оцениваемого предприятия, заменяется экономико-математической моделью этого предприятия, которая учитывает его производственные возможности в нормальных условиях производства и труда, а также структуру и стоимость стоимостеобразующих видов его имущества.
Концептуальная формула для определения стоимости предприятия, отражающая суть этого метода, имеет вид:
Осп = N нп Дн-ч Мкд (1 - Ии ) - Фоп + Осзуп, (2.3)
где Nнп – нормативная номинальная производственная мощность (производственный потенциал) оцениваемого предприятия, нормо-часы (нормо-ч)/год; Дн-ч – фактическая (рыночная) доходопроизводительность этого предприятия в расчете на один нормо-час его работы по капитализируемому доходу, денежные единицы (д.е.)/н-ч;
Мкд – стоимостной мультипликатор (капитализатор) капитализируемого дохода предприятия, т.е. коэффициент пересчета этого дохода в номинальную стоимость предприятия;
Ии – интегральный износ предприятия, характеризующий совокупность его физического, морального и экономического износа;
Фоп – финансовые обязательства оцениваемого предприятия, д.е.;
Осзуп – рыночная или же нормативная оценка стоимости земельного участка предприятия, д.е.
Таким образом, капитализация нормативного, а не фактического капитализируемого дохода предприятия позволяет исключить влияние на величину Осп существующего на момент проведения оценочных работ уровня профессиональной состоятельности (профпригодности) его управленческой команды, что повышает степень объективности получаемой оценки Осп.
Для определения значений показателя физического износа предприятия Иф предлагается использовать соотношение:
Иф = Апн - Аин / Апо, (2.4)
где Апн – амортизационные средства, начисленные на момент проведения оценочных работ, тыс. д.е.;
Аин – амортизационные отчисления, к моменту оценочных работ использованные по прямому назначению, тыс. д.е.;
Апо – общая сумма амортизационных отчислений предприятия, ожидаемая за весь срок его службы, тыс. д.е.
Следовательно, экономический износ предприятия может быть не функциональным, частично функциональным и полностью функциональным, в зависимости от того, какого типа его структурные рабочие места (СРМ) оказались утраченными. Если были утрачены только некоторые универсальные СРМ, большая часть которых еще осталась, то в таком случае наблюдается не функциональный экономический износ предприятия. При утрате отдельных универсальных и специализированных СРМ имеет место частично функциональный износ, а при закрытии только специализированных СРМ – полностью функциональный экономический износ предприятия, особенно тогда, когда утраченные СРМ последнего типа были в единственном числе. Иногда в случаях возникновения полностью функционального экономического износа предприятия, связанные с ними потери продуктивности приходится компенсировать за счет выполнения выпавших видов работ и изготовления выпавшей номенклатуры деталей на стороне по существующим расценкам на эти работы.[19]
Нормативно-доходный метод определения величины Осп пригоден для применения на любой стадии существования предприятия: в проекте, в только что построенном состоянии, на стадии освоения производственной мощности, в состоянии производственной, торговой или сервисной зрелости, на завершающем этапе своего жизненного цикла, перед перепрофилированием или окончательной ликвидацией. При этом величина Осп никогда, ни при каких обстоятельствах не может иметь и не имеет нулевого значения. Как минимум, рыночная стоимость оцениваемого предприятия не может быть меньше разницы между стоимостью его земельного участка и сметными затратами на ликвидацию и утилизацию подлежащих слому его строительных конструкций и списанных машин, оборудования и организационно-технической и технологической оснастки в той стадии, когда сносимое предприятие становится обременением занимаемого им земельного участка. В настоящее время определение ставки капитализации и соответствующего ей мультипликатора для каждого конкретного предприятия производят как методом экспертных оценок, так и по результатам специального структурного анализа цен состоявшихся торговых сделок по продаже-покупке предприятий на рынке этих объектов.
Поэтому, нормативно-доходный метод может давать заниженные оценки стоимости оцениваемых предприятий в тех случаях, когда стоимость производственной недвижимости и движимости этих предприятий оказывается существенно неадекватной их производственным и производительным возможностям, т.е. когда фактические значения удельных капитальных вложений в строительство этих объектов по тем или иным причинам значительно, а то и в разы превышают действующие для таких предприятий нормы удельных капитальных вложений. Например, если для сооружения данных предприятий используются самые качественные и дорогие строительные материалы, предусмотрены дорогое санитарно-техническое оборудование, современные отопительные и вентиляционные системы, кондиционеры, наблюдаются некоторые архитектурные излишества, имеются спортивные сооружения, сауны, бассейны, комнаты для фитотерапии, психологической разгрузки и т.д. Тогда, естественно, что между доходами предприятия и балансовой стоимостью его имущества пропорциональной связи не существует, поэтому в рассматриваемых случаях оценка стоимости таких предприятий должна производиться не только нормативно-доходным, но и затратным методом и за окончательную оценку следует принимать наибольшую их этих оценок.
3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ
3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса
Для того чтобы определить стоимость оцениваемой гостиницы, необходимо рассчитать ставку капитализации дохода. Это можно сделать путем сравнения проданных за определенно время аналогичных объектов.
Для этого рассмотрим некоторые сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России (таблица 3.1).
Таблица 3.1 – Краткие сведения о сделках купли-продажи гостиниц в России
| Гостиница | Характерис-тика гостиницы | Дата продажи | Сведения о сделке | Оценочная стоимость | Цена продажи |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Санкт-Петербург | |||||
| Выборгская | 1961 г.п., 394 номера, без капремонта, площадь 10,5 тыс. м.кв. | Сентябрь 2004 | 60% акций, на открытых торгах | 135 млн. руб., ок. $4,5 млн. | Продана за стартовую цену, покупатель ООО «Росинвестпроект» |
| Чайка | 1988 г.п., без капремонта, 198 номеров, площадь – 13,4 и 4,1 тыс. м.кв. | Сентябрь 2004 | 60% акций, на открытых торгах | 100,5 млн. руб. | Продана за стартовую цену, покупатель ЗАО «Балтинвест-ЛК» |
| Киевская | 1961 г.п., 309 номеров, без капремонта, площадь – 9,6 тыс. м.кв. | Сентябрь 2004 | 55,02% акций на открытых торгах | 70 млн. руб. | За стартовую цену, ООО «Европа» |
| Южная | 1914 г.п., 1958 г. – реконструкция, 130 номеров, площадь – 6139 м.кв. | Сентябрь 2004 | 60% акций, на открытых торгах | 53 млн. руб. | За 70 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ» |
| Турист | 1958 г.п., 113 номеров, без капремонта, 5637 кв. м. | Сентябрь 2004 | 75% акций на открытых торгах | 53 млн. руб. | За 122 млн. руб., компания «Бизнес-СИТИ» |
Продолжение таблицы 3.1
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Москва | 1976 г.п., 735 номеров, 2002 год – реконструкция, ок. 100 тыс. м.кв. | Ноябрь 2004 | 74,42% акций, на торгах | 443,2 млн. руб. | Куплена за 1,1 млрд. руб., ЗАО «Центр инвестирования» |
| Октябрьская | 1851 г.п., с капремонтом, 670 номеров, 51 тыс. м.кв. | Март 2005 | 60% акций, на торгах | 312,4 млн. руб. | Куплена за 1383,4 млн. руб., ООО «Северная столица» |
| Прибалтийс-кая | 1978 г.п., 2004 г – реконструкция, 1200 номеров, 82597 м.кв. | 2005 | 49% акций | 510 млн. руб. (Деллойт& Туш) | Продано акционеру ЗАО «Центр водных развлечений» |
| Пулковская | 1981 г.п., 840 номеров, площадь 59717,6 м.кв., реконструкция в 2003-2004 гг. | 2005 | 74,9% акций | 511,3 млн. руб. (Эрнст&Янг) | Продано ООО «Мир Кемпи Хотелз» |
| Астория | 1912 г.п., 2002 г. – реконструкция, 223 номера, более 10 тыс. м.кв. | Ноябрь 2004 | 23,33% акций | 488 млн. руб. (Д&Т) | Продано ООО «Рокко Форте Астория Груп» |
| Дессон-Ладога | 1964 г.п., 1994 г. реконструкции, 10 тыс. м.кв., 96 ном. | Апрель. 2005 | 50% акций | 66,230 млн. руб., | Продано Desson Russia Dev. Ltd. (Сянган) |
| Невский Палас | 1891 г.п., 1993 г. - реконструкция, 283 номера | Ноябрь 2001 | 97% акций | Долги австрийскому банку «Кредитанштальдт» | Продано за 130 млн. долларов, плюс права аренды с последующим выкупом 2-х прилежащих домов. Расторгнут договор на управление с Шератоном |
| Гранд-отель Европа | 1824 г.п., 1991 г. реконструкции, 301 номер | Март 2005 | 51% | н/д | Покупатель: Ориент Экспресс-отель, $95 млн. (по сообщ. прессы), выкуплен договор управления |
Продолжение таблицы 3.1