| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Сокос-отель | Строится 280 номеров, 25 тыс. м.кв. | Март 2006 | Покупка строящегося здания | $50 млн. | н/д |
| Москва | |||||
| «Украина» | 1957 г.п., 1017 номеров, без капремонта, 73283 м.кв. | Ноябрь 2005 | 100% акций | $157 млн., 4360,298 млн. руб. | Продана на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) |
| «Космос» | 1979 г.п., 1777 номеров, без капремонта, 109261 м. кв. | Октябрь 2005 Февраль 2006 | 25% акций (доля Альфа Эко) 20% акций (доля города) | Торги не предусматривали предварительной оценки | Ориентировочно $25 млн. 570594 млн. руб., ВАО «Интурист». |
| «Белград» | 1973 г.п., 2003 г. - реконструкция, 252 номера, 24 358 кв. м. | 1999 | 100% | Конкурс с инвестиционными условиями, $17 млн. | По цене предложения. |
| Пекин | 1955 г.п., без реконструкции. 139 номеров, 25,9 тыс. м.кв. | 2006 | Доля Москвы | 1,7 млрд. руб. | Оплачено акциями ВАО Интурист |
| Регионы | |||||
| Астрахань, г-ца «Астраханская» | 176 мест, 1980 г. реконструкции, ок. 6500 тыс. м. кв. | Ноябрь 2005 | 100% | 107 млн. руб. | ООО Три кота», 125 млн. руб. На торгах |
| «Северная», Петрозаводск | 180 номеров | Сент. 2005 | 100% | $1 млн. | ООО «Интурист Хотел Груп» за заявленную цену |
3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов
Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.
Гостиница «Украина» 1957 г. постройки, 1017 номеров, без капремонта, площадь 73283 м.кв.. Продана в ноябре 2005 года на открытых торгах ООО «Бисквит». Цена продажи 7881 млн. руб. ($275 млн.) Первоначальная заявленная цена $157 млн., 4360,298 млн. руб.
Определим стоимость гостиницы «Украина» методом капитализации дохода.
Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:
V = I/ R = NOI/ R, (3.1)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в %.
Ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:
R = I/ V, (3.2)
Для определения ставки капитализации можно взять проданную в октябре 2005 г. гостиницу «Космос» ориентировочно за $25 млн. 570594 млн. руб.
Если предположить, что наполняемость гостиницы «Космос» составляла 40%, то из 1777 номеров постоянно были заселенными 711, и если предположить, что каждый номер сдавался в сутки по средней цене 2900 руб., то операционный доход за год составит:
1777 *40% * 2900 * 365 дней = 752593500 руб.
Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:
752593500 руб. – ((752593500 руб. *0,24) + (752593500 руб. *0,27)) = 368770815 руб.
Тогда R определим по формуле 3.2:
R = 368770815 руб. / 570 594 000 руб. = 0,6463 или 64,63 %
Для определения текущей стоимости гостиницы «Украина» можно запланировать предполагаемую норму доходности из расчета, что рентабельность составляет 60%, т.к. у нее месторасположение лучше чем у гостиницы «Космос» и цена номера в сутки составляет 4100 руб.
Операционный доход за год составит:
1017 *60% * 4100 * 365 дней = 913 164 300 руб.
Если вычесть налог на прибыль и расходы на содержание гостиницы (из среднего расчета 27% от прибыли гостиницы), то получим:
913164300 руб. – ((913164300 руб. *0,24) + (913164300 руб. *0,27)) = 447450507 руб.
Планируемый срок эксплуатации 10 лет, а затем операция продажи, ставка рефинансирования равна 12% годовых.
Найдем капитализированный доход за 10 лет:
NOI = 447450507 руб.* (1 +1,12)1 + 447450507 руб.*(1 +1,12)2 + 447450507 руб.* (1 +1,12)3 + 447450507 руб.* (1 +1,12)4 + 447450507 руб.* (1+1,12)4 + 447450507 руб.* (1 +1,12)5 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)6 + 447450507 руб.* (1 +1,12)7 + 447450507 руб.* (1+1,12)8 + 447450507 руб.* (1 +1,12)9 + 447450507 руб.* (1 +1,12)10 = 8794453253 руб.
Тогда стоимость гостиницы «Украина можно определить по формуле 3.1:
V = 8794453253 руб./ 0,6463 =13 607 385 507 руб.
Таким образом, справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» равна 13 607 385 507 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В условиях незавершенной приватизации государственных предприятий, а иногда и при повторных продажах наблюдается явная тенденция к существенному занижению действительной стоимости приватизируемых и перепродаваемых предприятий. По разным причинам задерживается начало процесса нормальной массовой оценки и последующей продажи урбанизированных, сельскохозяйственных и других земельных угодий отечества.
Экономические и социальные последствия такой недооценки более чем серьезны:
1) искусственно занижаются размеры национального богатства страны;
2) недополучение из-за границы крайне необходимых народному хозяйству инвестиций, задерживается приход в страну передовых технологий производства товаров и продуктов массового потребления, самых последних достижений научно-технического прогресса в мире;
3) высокая инфляция денежных средств;
4) замедленные темпы экономического развития и экономического роста народного хозяйства;
5) низкий уровень благосостояния народа;
6) невыход из рядов стран третьего мира при наличии объективных возможностей для преодоления отставания в развитии и перехода в группу наиболее развитых стран мира.
Практике занижения оценок стоимости приватизируемых, продаваемых впервые либо перепродаваемых предприятий в значительной степени способствуют перечисленные выше недостатки используемых оценщиками этих объектов рекомендуемых сегодня методов доходного подхода к определению их стоимости. Грубая недооценка стоимости средних и особенно крупных предприятий рано или поздно может привести к признанию итогов приватизации таких предприятий или торговых сделок по их купле-продаже недействительными с последующей переоценкой тех цен, по которым они были проданы другим владельцам. Методы доходного подхода к определению стоимости всех видов недвижимости разрабатывались в те времена, когда земля считалась общенародной собственностью и поэтому не оценивалась и не продавалась. Несметное богатство страны не имело стоимости и не участвовало в хозяйственном обороте, что в прежние годы и сегодня остается одной из самых главных причин нашей бедности, серьезного экономического отставания от многих других стран мира, в которых не было такого отношения к земельному вопросу. Несмотря на многочисленные и серьезные недостатки, используемые сегодня методы доходного подхода достаточно жизнеспособны, заслуживают существования, применения на практике и развития путем доработок и исправлений. Теоретическая часть работы содержит основные понятия по оценке недвижимости; описание подходов сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; анализ методики оценки по выбранному объекту недвижимости.
В практической части работы была произведена оценка имеющегося здания гостиницы и справедливая рыночная стоимость гостиницы «Украина» составила 13 607 385 507 руб.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. – Владимир: Русская оценка, 2006. – 192 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007. – 618 с.
4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.
5. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.
6. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.
7. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, – 557 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.
9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.
10. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.
11. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
12. Оценка урбанизированных земель. Учебное пособие./ Под ред. В.А. Прорвича. – М.: Экономика, 2004. – 776 с.
13. Ревуцкий Л.Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (бизнеса). – М.: Аудит и финансовый анализ. – 515 с.
14. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.
15. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.
16. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.
17. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.
18. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 680 с.