Принципы оценки объектов недвижимости (стр. 4 из 4)

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (

), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение

Что поражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, это абсолютная ясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии на интересы клиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются без профанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении. Во-первых, многие из нас имеют научное прошлое, и смена стиля изложения наших результатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слой причин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, была абсолютна чужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителей удобных для них продуктов. С другой стороны, идея "научной обоснованности" любых принимаемых решений была одной из центральных парадигм "развитого социализма", поэтому сознание у того, кто успел поработать до перестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов, выполнявших функцию обоснований.

Список используемой литературы.

1. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru

2. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.

3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4. 2003г.

4. Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г

5. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 1999г.