Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району (стр. 14 из 20)
Методичний підхід, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшенням, тобто, вартість земельної ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому. Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання земельної ділянки у її поточну вартість називається капіталізацією доходу.
Методами даного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) земельної ділянки, стабільності її одержання, мети оцінки.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає:
1. Вивчення ринку оренди та середньорічних розмірів орендної плати за одиницю площі подібних земельних ділянок та типових умов надання зазначених аналогів в оренду.
2. Встановлення дійсного (ефективного) валового доходу – від потенційного валового прибутку віднімаються можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку.
3. Визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту та амортизаційних нарахувань.
4. Перетворення чистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.
Метод прямої капіталізації, використаний нами при експертній оцінці земельної ділянки, застосовують, як правило, коли прогнозований річний чистий дохід є постійним (стабільним) та не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
Цкп = До / Ск,
де Цкп - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
До - річний дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях;
Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).
Приведемо далі по тексту приклад розрахунку експертної оцінки окремої земельної ділянки.
Дана земельна ділянка розташована в с. Водяне в 1 економіко – планувальній зоні.
Базова вартість 1м2 території за грошовою оцінкою становить 6,76 грн.
Зональний коефіцієнт Км2 для I економіко – планувальної зони дорівнює 1,20, відповідно до карти зон прояву локальних факторів, ми можемо встановити коефіцієнт Км3, від дорівнює 1,38
Коефіцієнт функціонального використання для цієї земельної ділянки, як ділянка комерційного використання становить 2,5.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3822 грн.
Як вже зазначалося, використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:
Ц кп =
,де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.
Комерційна
ВД= С ор.пл. = 10%*3822 = 382,2 грн..
До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 4% грошової оцінки = 152,88 грн.
Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%
грн..Експертна грошова оцінка 1 м2 дорівнює:
Цд1м2= 1176/200 = 5,88 грн/м2
4. Соціально-економічні умови порівняння грошової оцінки Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області
Економічне обґрунтування проектних рішень буде виражатися у розгляді питань щодо визначення земельного податку та орендної плати.
У зв’язку з реформуванням земельних відносин і поступовою трансформацією ставлення до землі як до товару майбутнього земельного ринку, все більше уваги набувають питання вартісної оцінки земель, зокрема грошової оцінки сільськогосподарських земель, земель населених пунктів, та земель інших категорій.
За своєю суттю грошова оцінка земель є відображенням капіталізованого рентного доходу, що створюється на земельній ділянці. На землях населених пунктів створення рентного доходу обумовлюється чисельними факторами: місцерозташуванням земельної ділянки, рівнем її благоустрою, корисними природними, історико-культурними, екологічними та іншими показниками..
Згідно з п. 1.8. «Порядку грошової оцінки земель … » матеріали грошової оцінки земель населених пунктів розглядаються та погоджуються органами місцевого самоврядування, районними відділами земельних ресурсів, будівництва та архітектури.
За поданням комісії по грошовій оцінці земель, райдержадміністаріція затверджує данні грошової оцінки земель населених пунктів.
Затверджені данні грошової оцінки земель є базою для регулювання земельних відносин, в т.ч. для справляння податків за власність та користування землею, орендної плати та інше.
Відповідно до статті 7 закону України « Про плату за землю» грошова оцінка земель застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.
Сфери застосування грошової оцінки земель визначаються українським законодавством і методиками грошової оцінки земель різних категорій, затверджених Кабінетом Міністрів України. Грошова оцінка застосовується в сфері: оподаткування земель, оренда, приватизація земельних ділянок, передача землі у власність, спадщину, під заставу, дарування, облік сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.
Розглянемо найрозвинутіші на сьогодні сфери застосування грошової оцінки земель. Однією з таких являється оподаткування земель.
4.1 Оподаткування земель
Входячи до системи державного земельного кадастру, як підсумкова фінальна частина земельно-оцінювальних заходів, вартісна оцінка земель пропонує єдиний для всієї країни механізм визначення плати за землю. Числені історичні приклади свідчать про те, що ефективність цього механізму цілком залежить від рівня його економічної обґрунтованості, від того, наскільки справедливо визначені розміри земельного податку.
Плата за землю, включаючи ставку земельного податку. Орендну плату, інші види грошових надходжень за використання або трансакції земельної власності, є основним джерелом поповнення державного бюджету.
В 1990-х роках було декларовано можливість існування трьох форм власності: державної, колективної і приватної. З розвитком цих положень був прийнятий і введений в дію з липня 1992 року Закон « Про плату за землю», де викладено конкретний правовий і фінансовий механізм встановлення земельного податку і його стягнення. 19 вересня 1996 року законом « Про внесення змін до закону України Про плату за землю» визначено, що плата за землю стягується у вигляді земельного податку, який розраховується на основі грошової оцінки.
Згідно з цим законом використання землі в Україні є платним. Щорічно плата за використання землі повинна базуватися на єдиній для України ставці оподаткування чистого доходу з одиниці площі відповідних земельних угідь на основі науково обґрунтованих розрахунків. Плата за землю справляється з метою стимулювання раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, фінансування витрат на ведення земельного кадастру, проведення землевпорядкування та моніторингу земель, а також розвитку інфраструктури населених пунктів. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежно від якості та місцерозташування земельної ділянки, виходячи з кадастрової оцінки земель.
В Україні оподаткування встановлюється та регулюється відповідно до Закону України "Про систему оподаткування". У статті 1 Закону України "Про плату за землю" наведено таке визначення: "Податок — обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками". А стаття 2 визначає, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом. Власники землі та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів — учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок.
Згідно Закону України “Про плату за землю” [5, ст. 6] ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюється у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах:
- для ріллі, сіножатей та пасовищ – 0,1;
- для багаторічних насаджень – 0,03.
За сільськогосподарських угіддя, що наданні у встановленому порядку і використовуються за цільовим призначенням, незалежно від того, до якої категорії земель вони віднесені, земельний податок справляється згідно з частиною першою цієї статті.
Згідно Закону України “Про плату за землю” [5 ст.7] ставки земельного податку з земель населених пунктів, грошову оцінку яких встановлено, встановлюються у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки за винятком земельних ділянок, зазначених у частині другій статті 6 цього закону.