Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Особенности девелопмента на рынке жилья. При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Особенности девелопмента на рынке офисных помещений..При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важной является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.
Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.
Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей. При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса приоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортная доступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный комплекс.
Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.
Финансирование подобного проекта сходно с финансированием офисных помещений.
Особенности девелопмента на рынке торговых площадей. При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 15 ноября 2001 года.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.
3. Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.
4. Статья 1 Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 21 июня 1997 года.
Научная литература
5. Асаул АЛ. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004.
6. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. №41 (253).
7. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. – М.:КНОРУС, 2007.-184 с.
8. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. – М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современное бизнес-образование).
9. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. №2.
10. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. – М.: «Высшая школа», 2001
11. Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.
12. Moрус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления – 2004: Материалы 19‑й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.
13. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. – 2‑е изд.-ULI-THEURBANLANDINSTITUTE, 2003 г. – 452 стр.
14. Управление недвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова.‑М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.
15. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник / Под ред. проф. В.Д. Шапиро – М.: «Высшая школа», 2000.
16. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. – 2-е изд. – М.: Омега‑Л, 2004. – с. 664.
17. Цивилизованный девелопмент // Ведомости. 29.09.2003.
18. недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.