Разработка и реализация программы управления универсамом (стр. 2 из 7)
Таблица 1.2 – Физический износ конструктивных элементов
| № | Наименование | Удельный вес элемента, Wi, % | Физический износ элемента, % | Износ для элемента |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Фундамент | 4 | 5 | 0,2 |
| 2 | Стены и перегородки | 27 | 5 | 1,62 |
| 3 | Перекрытия | 19 | 5 | 1,14 |
| 4 | Полы | 5 | 5 | 0,3 |
| 5 | Проемы | 13 | 5 | 0,65 |
| 6 | Крыша | 5 | 10 | 0,35 |
| 7 | Отделка | 3 | 10 | 0,21 |
| 8 | Инженерные сети | 15 | 5 | 1,05 |
| 9 | Прочие работы | 9 | 5 | 0,45 |
| Всего 5,97 | ||||
Используя укрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительную стоимость универсама.
Согласно Сборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующими характеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально пояса находим для зданий со строительным объемом до 10000м3 восстановительную стоимость одного м3 С1м3 = 25,4 руб.
Определяем полную восстановительную стоимость:
(1)где ПВС09 – полная восстановительная стоимость на 2009 год,
С1м3 - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;
kкл – поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен kкл = 1,03;
k69-84 – коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k69-84 = 1,02;
U69-84 – индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;
k84-91 – изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k69-84 = 1,02;
U84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;
U91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.
По формуле (1) получаем:
Определяем остаточную восстановительную стоимость:
(2)где ОВС – остаточная восстановительная стоимость, руб;
Ифиз – общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 Ифиз =5,97 %.
По формуле (2) получаем:
Определяем рыночную стоимость универсама:
Таблица 1.3 – Состояние объекта
| № пп | Характеристика | Единицыизмерения | Содержание/значение |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Процент физического износа объекта в т.ч.: | ||
| 1.1 | Фундамента | % | 5 |
| 1.2 | Стен и перегородок | % | 5 |
| 1.3 | Перекрытий | % | 5 |
| 1.4 | Полов | % | 5 |
| 1.5 | Проемов | % | 5 |
| 1.6 | Крыши | % | 10 |
| 1.7 | Отделки | % | 10 |
| 1.8 | Инженерных сетей | % | 5 |
| 1.9 | Прочих работ | % | 5 |
| 2 | Обременение или ограничение в использовании | ||
| 2.1 | Правовые | - | |
| 2.2 | Социальные | - | |
| 2.3 | Экономические | + | |
| 3 | Рыночная стоимость объекта | млн руб. | 23,375 |
| 4 | Объект управляется: | ||
| 4.1 | собственником | + | |
| 4.2 | гос. предприятием | - | |
| 4.3 | муниципальным предприятием | - | |
| 4.4 | находится в доверительном управлении коммерческой структуры | + | |
| 4.5 | управляется по концессионному соглашению | - | |
| 5 | Объект требует: | ||
| 5.1 | модернизации | - | |
| 5.2 | перепланировки | - | |
| 5.3 | капитального ремонта | - | |
| 5.4 | реконструкции | - | |
| 6 | Уровень техники и технологии | средний |
Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м2. Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.
Таблица 1.4 – Особенности земельного участка
| № пп | Характеристика | Единицыизмерения | Содержание/значение | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| 1 | Конфигурация земельного участка | прямоугольный | |||
| 2 | Геометрические размеры земельного участка | м | 32,6 х 36 | ||
| 2.1 | Общая площадь земельного участка | м2 | 1173,83 | ||
| 2.2 | Площадь, занимаемая зданием | м2 | 828,8 | ||
| 2.3 | Размеры парковки | м2 | 345 | ||
Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м2 общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).
Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м2, что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м2), производственные помещения (площадь 97,2 м2) и склад (площадь 29,8 м2). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м2 (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).
На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м2) и офисное помещение (площадь 46,1 м2), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м2).
1.2 Характеристика окружения универмага «Заря»
Исследуемый объект недвижимости – универсам «Заря» - расположен в Центральном районе, который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральный район имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшим расширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой части будут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент район объединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.
Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий, на одной из которых (ул. Терешковой) расположен исследуемый объект. Улица Терешковой охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости. Характеристика окружения объекта приведена в таблице 1.5.
Таблица 1.5 – Состояние экономической среды
| № пп | Характеристика | Единицыизмерения | Содержание/значение |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Экономический потенциал территории | высокий | |
| 2 | Инновационный потенциал территории | высокий | |
| 3 | Динамика цен на аналогичные объекты в данном сегменте | рост цен | |
| 4 | Темпы экономического роста в г.Оренбурге | % | 2,7 |
| 5 | Уровень инфляции | % | 13,5 |
| 6 | Фаза общественного экономического цикла | кризисная фаза | |
| 7 | Фаза цикла на рынке недвижимости | кризисная фаза | |
| 8 | Характеристика потенциальных потребителей | ||
| 8.1 | Демографический состав | лет | 38 |
| 8.2 | Миграция населения | чел. | -1605 |
| 8.3 | Трудоспособное население | % | 64,56 |
| 8.4 | Средняя платежеспособность | руб/мес | 10847,5 |
| 8.5 | Динамика (уровень) безработицы | % | 1,5 |
Анализируя данные таблицы можно сказать, что окружение объекта благоприятно для развития и функционирования исследуемого универсама, так как район города в перспективе обладает наибольшими возможностями.
Население исследуемой части города имеет средний возраст 38 лет. Численность и возрастной состав населения (на 1 января 2009 г.) представлен на диаграмме (Прил. Б). Миграция населения выражена в графике (Прил. В). Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являются высокие арендные ставки для жилой недвижимости, а также одна из наиболее высоких стоимость 1 м2 при покупке жилья (Прил. Г). Общее экономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, что благоприятно для развития торговли.
Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке. Для универсама «Заря» - это частный сектор. В зоне доступности автомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома, которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемых клиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людей является развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимости располагает значительной клиентской базой.