Совокупность всех этих факторов создает ситуацию, в которой старая технология уже тормозит развитие рынка недвижимости, создает внутренние противоречия, еще больше разделяет интересы всех участников рынка, нарушая баланс развития экономической системы. В чем же заключается альтернатива существующей технологии?
Основой новых технологий в риелторской услуге является эксклюзивный договор на оказание услуг по продаже или аренде объекта недвижимости.
Причем особенность такого договора заключается в том, что собственник в лице Заказчика предоставляет риелтору в лице Исполнителя право ведения переговоров по цене с учетом вознаграждения Исполнителя, при этом цена комиссии зафиксирована и вознаграждение точно оговорено.
Преимущества такого вида взаимоотношений для всех участников сделки:
1. Экономятся время и средства на поиск покупателя и арендатора;
2. Показ объекта, ведение переговоров в интересах собственника производит один риелтор, заинтересованный в получении максимальной цены при реализации объекта недвижимости;
3. Изначально согласовывается оптимальная цена объекта недвижимости, что позволяет решить все вопросы, связанные с арендой или продажей;
4. Осуществляется полное, точное юридическое сопровождение сделки, согласовывается взаимная ответственность сторон;
5. В рекламе указывается точное и достоверное расположение и состояние объекта;
6. Осуществляется предварительная проверка истории и юридической чистоты объекта;
7. Гарантируется быстрое, но спокойное проведение сделки, даже с учетом использования банковского кредита, на основе предварительно подготовленного пакета документов;
8.Появляется гарантированность заработка риелтора при условии выполнения обязательств;
9. Увеличивается действенность рекламы;
10. Предварительное знание всех условий продажи и осмотр объекта до его показа покупателям способствует отсутствию опасений обмана со стороны арендаторов, покупателей или конкурентов;
11. Отсутствие рисков мошенничества и обмана уменьшает издержек на длительные судебные разбирательства;
Все вышеперечисленные достоинства новой технологии могут натолкнуться на скептические вопросы поборников существующей системы взаимоотношений: мол, зачем изобретать велосипед? Все идет своим чередом и вроде бы даже сущность не меняется – вознаграждение все равно идет чаще от покупателя и арендатора. К сожалению, большинство таких вопросов задают в основном новые люди, временно подрабатывающие на рынке недвижимости.
Что же я предлагается?
Во-первых, перейти на формулу – за услуги риелтора должен платить тот, кто их заказывает. То есть, если это продавец, то он и должен платить за услуги поиска покупателя на основе юридического эксклюзивного договора, при этом риелтор заинтересован в продаже объекта по максимальной цене, и уверен за свой заработок в случае совершения сделки. Кроме того, спокойно решается вопрос по совместной сделке с другими агентствами, которые получат своё вознаграждение от покупателя.
Одновременно решаются и другие вопросы: предварительно осматривается объект, изучается его предыстория, готовятся документы и не скрывается адрес. По этой схеме (а так работает большинство стран мира) разделяется и закрепляется ответственность за совершение сделки между всеми заинтересованными сторонами, что в свою очередь стимулирует повышения уровня обучения, закрепление кадров, обеспечивает безопасность сделок, социальную защищённость сотрудников, позволяет эффективно планировать доходы с минимальными расходами, снизить уровень конфликтов по операциям с недвижимостью, создать прозрачность отношений на рынке.
Во-вторых: наличный расчёт создаёт иллюзию благополучия всех лиц, участвующих в сделке. Кроме риелторов, которым приходится подстраховываться со всех сторон для того, чтобы получить своё вознаграждение. А любой обман между потребителями, агентствами и государством приводит к дальнейшей разбалансировке всей системы отношений и ответственности, нарушает взаимные интересы и доверие, что негативно влияет на регулирование рыночного механизма формирования цен и последствий такого положения.
В реальной жизни более привычная схема работы, дающая нормальные средства к существованию, психологически отторгает любые новшества, какими бы привлекательными они не казались. И перестроить психологию за малый промежуток времени невозможно. Поэтому к такому развитию событий важно подготовиться заранее, чтобы избежать ошибок, которые потом очень трудно исправлять. И чем раньше начнется эта подготовка, тем легче произойдет качественнный переход на современные технологии оказания риелторской услуги.
Глава 3. Договорные основы риелторской деятельности
Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты).
В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риелторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риелторская фирма. Как правило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риелторская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:
1) осуществлять работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;
2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;
5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;
6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
9) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;
10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.
Рассмотрим подробнее каждый вид деятельности риелторской фирмы.
Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.
Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.