Ринок житла в Україні (стр. 15 из 15)
На 01.01.2008 року іпотечний ринок України трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, експерти сподіваються, що ця цифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП, зростають реальні доходи населення. Західних країнах вважалося цілком нормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважається ненормальним — і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайно високого попиту на житло, що сприяє зростанню цін. З одного боку, воно впливає на ринок будівництва. А це — будівельні матеріали, на які завжди є високий попит [8, 41].
Тому ця галузь інтенсивно розвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи не платити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це інший макроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, а не навпаки.
На основі проведеного дослідження можна сформулювати наступні висновки:
1. Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).
2. На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.
3. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.
4. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.
5. Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.
6. Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.
7. Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.
8. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.
9. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.
10.Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає.
11.Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
2. Безуглый О.Б. Проблемные вопросы рынка недвижимости: Сборник материалов ІІ Международной научно-практической конференции. - Х., АО "Бизнес - Информ", 1997. - С.44.
3. Белинский Ю. Методы влияния государства на рынки жилья: задачи для разработки жилищной политики в Украине // Экономика Украины. - 1998 . - №7. - С.42.
4. Богословець Г.М. Проблемні питання дослідження ринку житла в Україні. // Сучасні економічні проблеми розвитку підприємництва. - 2000.- С. 242-247.
5. Бондарев А. В. Специфика и перспективы развития рынка жилья // Харьковский государственный университет. Вестник. - Х., 1997. - №401: Проблемы регулирования рыночных отношений в Украине. - С. 185 - 189.
6. Борисюк К.М., Бурмака М.О. Макроекономічні фактори формування та розвитку ринку іпотеки в Україні // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 7.- C.38-44.
7. Борисюк К. Ринок іпотечної нерухомості в Україні: стан та проблеми розвитку // Ринок цінних паперів. Вісник Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (укр.).- 2006.- № 9.- C.45-51.
8. Бублик Є.О. Інституціоналізація іпотечного ринку України // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 11.- C.40-45.
9. Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние и проблемы развития // Финансы и кредит (рус.).- 2004.- № 20.- C.5-11.
10. Винник Б. Поняття "житло" в законодавстві України та його правове значення // Юридичний журнал (укр.).- 2005.- № 3.- C.26-31
11. Гончаренко М. Б. Правове регулювання відносин з нерухомістю // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 1999. - № 1. - С. 61 - 68.
12. Горина Н., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования // Финансовый бизнес (рус.).- 2001.- № 6.- C.37-44.
13. Гриценко Е. Формирование структуры рынка недвижимости Украины.// Бизнес-информ. - 2005. - №1-2. - С.96-99.
14. Гриценко Е.А. Особливості формування ринку нерухомості // Економіка України.- 1999.- №7.- С.20.
15. Евтух А.Т. Ипотека: жилищное кредитование. - Луцк: Волын. Обл.. тип., 2000. - 180 с.
16. Лазарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело (рус.).- 2006.- № 1.- C.38-43.
17. Лебідь Н., Хорольский О. Експертна оцінка на первинному і вторинному ринку нерухомості. - К, 1998. - 146 с.
18. Лебідь Н.П., Гайдук В.Я. Регіональні особливості ціноутворення на ринку об'єктів нерухомості // Власність в Україні. - 2000. - №1. - С.42-58.
19. Лічман Л. Поняття "житло" і його цивільно-правове значення // Підприємництво, господарство і право (укр.).- 2004.- № 11.- C.19-23.
20. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні. // Экономика України. - 2002. - № 4. - С.43-50.
21. Сєвка В.Г., Мальцева М.Ю. Будівельний потенціал як складова розвитку економіки країни Збірник наукових праць Міжрегіональної академії управління персоналом. Київ. – 2006. – 327 с.
22. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М: Дело, 1999.- 328 с.
23. Юнацкевич П. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Сентябрь, 2002.
Десять найбільших проектів житлового будівництва в Київській області, які фінансуються за рахунок цільових облігацій
| Назва компанії | Назва проекту , місцезнаходження | Загальна площа комплексу, тис. м2 | Загальна площа квартир, тис м2 | Дата введення в експуатацію | Стадія готовності станом на початок 2007 р | Серія облігацій | Загальний обсяг випуску олігацій, млн. грн. | Площа до погашення (квартири + нежитлові), тис. м2 | Кінцевий термін погашення | Кредитний рейтинг | ||||||||
| ТОВ ”Інвестиційно-будівна корпорація ”Місто” | житловий будинок в м. Бровари, вул. Постишева, 1В | 22,5 | 10,6 | 3 кв. 2007 | 80% | І-J | 45,2 | 20,4 | 2 кв 2008 | uaB | ||||||||
| житловий будинок в м. Вишневе, вул. Жовтнева, 21А | 23,3 | 20,0 | 4 кв 2007 | 50% | К | 43,2 | 19,4 | 2 кв 2008 | uaB | |||||||||
| ПП ”Снага” | котеджне містечко ”Пролісок” | 8,3 | 6,8 | 4 кв 2007 | 75% | В-Е | 26,2 | 6,2 | 1 кв 20011 | uaCCC | ||||||||
| ТОВ ”Будівельна компанія ”Цитадель” | житловий комплекс в м. Бориспіль, мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка | 56,0 | 37,4 | 2 кв 2008 | 10% | А-Е | 178,9 | 39,0 | 3 кв | uaB- | ||||||||
| ТОВ ”Регіональні будівельні інвестиції” | житловий комплекс в смт. Коцюбинське, по вул. Пономарьова, 26 та 26А | 135,0 | 127,2 | 1 кв 2009 | зведення залізобетонного каркасу | A-N | 100,3 | 49,7 | 3 кв 2010 | uaCCC | ||||||||
| ТОВ ”Міжрегіональна компанія ”Альянс” | котеджне містечко ”Михайлівський сад” | 78,6 | 78,6 | 2011 | узгодження дозвільної документації | A-R | 134,7 | 78,6 | 1 кв 2011 | uaCC | ||||||||
| ТОВ ”Укргаз” | житловий комплекс в с Чайка, вул. Лобановського, 1 | 181,6 | 131,0 | 4 кв 2009 | 80% (І черга), початкова стадія (ІІ черга) | А-В | 382,0 | 127,3 | 4 кв 2009 | uaB- | ||||||||
| Український консорціум ”Екосорб” | житловий комплекс в с. Чайка, вул. Коцюбинського, 30-34 | 105,8 | 82,2 | 4 кв 2007 | 50% | Е | 168,0 | 80,0 | 4 кв 2009 | uaB | ||||||||
| ТОВ ”ІНФІНІТІ” (дисконтні облігації) | котеджне містечко ”Місто Сонця” | 83 га | - | 2 кв 2101 | 50% | А | 255,0 | - | 4 кв 2015 | uaССС+ | ||||||||
ДОДАТОК Б
