Действующая Конституция РФ провозгласила равенство всех видов собственности перед законом, в том числе и частной. Ряд указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.
Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке?
Те законы, которые все же действуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее принятые государственной думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так, например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при «злонамеренном занижении цены», доход «сверх среднетерриториальной цены» поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков. Узакониваются изъятия земельных участков: для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются «в соответствии с постановлением субъектов Федерации», В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель. Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией. Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности.[8] Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ. Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.
Законами устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:[9]
а) устанавливаются новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями; нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал.
б) нормы прекращения и ограничения прав на участок: «принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора» постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде владельца, не использовании участка и в «других» случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю.
в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для передела собственности.
«Приватизацией» называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие «государственный земельный кадастр», что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути не является. После введения принципов «целевого назначения» и «правового режима» всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.
Так как же сейчас определяется цена земли?
Эта цена практически повсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением Мурманской области и Приморского края) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478[10]. Администрация некоторых регионов использует также возможность установления единого повышающего коэффициента к нормативной цене. Чаще всего такой коэффициент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.
В некоторых регионах покупатель земли обязан представить массу документов. Так, например в Тульской и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.