3. Инфраструктура рынка недвижимости.
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность видов деятельности, обусловливающих конкретный рассматриваемый объект народного хозяйства (отрасль, регион и т.д.) для обеспечения его нормального функционирования.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости (см. рис. 1), влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, и их распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры различны:
· Народохозяйственный – макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
· Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
· Локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
· Объектный (отдельный объект недвижимости).
Инфраструктура рынка недвижимости создаётся и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделилось 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:
· Инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
· Трансакционный (психолого-поведенческий);
· Рыночный и макрорыночный – рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики;
· Социальный (с точки зрения общественных деятелей).
В современных условиях развития стандартизации информационных технологий, связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задач такого подхода отвечают целям информационной политики России.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости, - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач, инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач.
С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:
1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2. создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4. Формирования банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют профессиональные общественные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).
Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода – это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки – это всё издержки, связанные с созданием обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т.д.».
На первичном рынке стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге в 2005 г. составила около $1 тыс. за 1 м2 , в то время как себестоимость составляла от $650 до $750 за 1м2 . трансакционные издержки на первичном рынке жилья состоят из платежей администрации города.
Значительная часть удорожания приходится на платежи администрации города в виде отчислений на развитие территории (вместо платежей возможна передача части жилья в будущем доме городу). Размер платежей по России колеблется от $40 до $150 за 1 м2 . в Санкт-Петербурге отчисления на инфраструктуру составляют $80 с 1м2 будущего дома. Эти суммы, отчисляемые администрации, в сметах никак не отражаются, их нельзя отнести на производственную составляющею, нельзя включить – инвестиционно - сбалансированную стоимость дома.
С весны 2004г. участки под строительство стали предоставляться на основе торгов, и суммы, потраченные на приобретение или долгосрочную аренду земли, закладываются в стоимость дома ещё до начала строительства. Далее необходимо учесть отчисления за подключение дома к электроэнергии, водопроводу, канализации, отоплению. Компании, распоряжающиеся выделением мощностей, в нашей стране являются монополистами. Обычно за один киловатт подключаемой мощности энергетики берут от &300 до $1500. для средней квартиры сегодня требуется 6-8 киловатт мощности. Это обойдётся в &12 тыс. водо-, тепло-, газоснабжение и канализация стоят примерно &3 тыс. в расчёте на квартиру. Таким образом, транзакционные затраты составляют около &200 за м2 (по регионам цифра может меняться)
Касаемо же теневых транзакционных издержек, то они, как правило, возникают на конечной стадии строительства и связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами и проверками. Застройщику необходимо проверить 30-40 государственных, полугосударственных или аффинированных частных контор. По оценкам экспертов, плата составляет 8-12% от стоимости проекта.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при транзакционном подходе:
1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организация систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.
С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведённого ей круга задач.
Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:
1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи профессионалов - практиков а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).
2. Создание специализированных государственных общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
· Органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
· Специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;