· надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
· источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
· резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.
В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:
· ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
· использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;
· применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).
Список литературы
I. Законодательные и нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
II. Книги, монографии
4. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.- М.: Академия, 2008 .
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2008 .
6. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Экономист, 2007.
7. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 2008.
8. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. – М.: Лань, 2007 .
9. Нуреев. Р.М. Курс микроэкономики. - М.: Норма, 2007.
10. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. - М.: ИНФРА-М, 2007.
11. Полтерович В.М. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. – М.: Экономист, 2007.
12. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. – М.: Гардарика, 2008.
13. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. – М.: Экономист, 2007.
14. Хейк Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами. – М.: Академия, 2007
15. Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека". 2007.
16. Экономическая теория / Под ред. И.К. Ларионова, Н.Н. Телиненко, В.Н. Щербакова. -М.: Торговая корпорация Дашков и Ко,2008.
17. Экономическая теория /Под ред. В.И. Видянина, Г.П. Журавлевой.-М: ИНФРА-М, 2008.
18. Экономическая теория /под. ред. И.П. Николаевой. - М.: ТК Велби, Проспект, 2008.
III. Публикации в периодических изданиях
19. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкого кредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.
20. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999.
21. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? // Известия. 1997. №125.
22. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.
23. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 1996. №39.
24. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечном кредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.
25. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.
26. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли //Экономист. 1997. №4.
27. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.
28. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищного кредитования //Эксперт. 1998. №30.
29. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.
30. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечного кредитования //Риэлтер. 1998. №5.
31. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит. 1998. №6.
32. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. 1999. №16.
33. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.
34. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономика строительства. 1997. №10.
35. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России //Индустриализация в России. 1997. №5.
36. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития //Деньги и кредит. 1997. №3.
37. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998, №№3, 4.
38. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997. №9.
39. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.
40. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.
Приложение 1
Таблица 2 Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования
| Модель | Страна | Плюсы модели | Минусы модели | Возможность внедрения модели в России |
| Усеченно-открытая | ВосточнаяЕвропа,Англия,Испания,Израиль,Франция | Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка) | 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК.3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов | Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК :отсутствие жестких стандартов ИЖК ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов дляпривлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК |
| Расширеннаяоткрытаямодель | США и др.развитыестраны | 1. Стабильная система привлечениядолгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечныхценных бумаг.2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования | 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой | В России уже начато внедрение данной модели созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования |
| Сбалансированная автономия | Франция,Германия,Австрия,Испания,Чили,Таиланд,Чехия | 1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей.2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика.3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода | 1. Стабильность привлеченияосновной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит черезсистему жилищных накоплений.2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия) | В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения |