Основными тенденциями развития региональной ипотеки являются: рост цен на квадратные метры, сокращение вторичного рынка жилья, либерализация требований выдачи ипотечных кредитований, снижение процентных ставок и, как следствие, увеличение рисков, связанных с их погашением, уверенное осваивание ипотекой новых сегментов рынка, а также оптимизация процедуры выдачи кредитов [3.10,с.54].
Второй путь развития ипотеки более простой, он заключается в расширении клиентской базы за счет новых категорий заемщиков. Так, некоторые банки отменили первоначальный взнос по ипотеке для привлечения молодых перспективных специалистов, которые пока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос.
Еще одно препятствие развития банковского кредитования под залог жилья состоит в том, что ипотечное кредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительном отвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам.
Данный рынок формируется в нашей стране, а в столичном регионе он практически сформирован. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд. руб. при 12,5 млрд. руб. в 2005 г. [3.35,с.11] Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинансирования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов.
Подводя итог, можно сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития. Несмотря на постоянное подорожание жилой недвижимости, ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов. К тому же ипотечное кредитование становится более доступным и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.
Глава 5. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в Костромской области
5.1 Основные положения областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы
В целях реализации на территории области национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 году была принята областная программа «Жилище» на 2006 – 2010 годы.
Областная целевая программа «Жилище» на 2006-2010 годы утверждена постановлением губернатора Костромской области от 25 ноября 2005 года №731.
Цели и задачи программы определяются целями и задачами приоритетного Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", поскольку программа является основным инструментом его реализации.
Целью приоритетного Национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан области.
Основные задачи областной целевой программы "Жилище":
-создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов;
-создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
-обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и существующим стандартам обеспечения жилыми помещениями в рамках реализации федеральных целевых программ (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи при семье из трех человек и более, далее - стандарты обеспечения жилыми помещениями) .
Решение данных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусмотренных Программой по трем основным направлениям:
-развитие жилищного строительства;
-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
-развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.
Мероприятия областной целевой "Жилище" планируются к выполнению в 2006-2010 гг. в два этапа:
2006-2007 гг. - первый этап,
2008-2010 гг. - второй этап.
На первом этапе, в период 2006-2007 гг., мероприятия Программы и ее подпрограмм будут особо сконцентрированы на реализации мер по основным приоритетам Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", определенных на этот период.
Основные приоритеты реализации программы и ее подпрограмм на втором этапе, в период 2008-2010 годы, могут быть уточнены по итогам реализации приоритетного Национального проекта в 2006-2007 годы.
Общий объем финансирования программы в 2006-2010 годы составит
- 3 309,3 млн. рублей, из них:
за счет средств федерального бюджета - 620,7 млн. рублей,
за счет средств областного бюджета - 355,5 млн. рублей,
за счет местных бюджетов - 355,5 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников - 1411,0 млн. рублей,
за счет собственных средств граждан и
жилищных кредитов - 566,6 млн. рублей
В 2006 - 2007 годы всего по программе 999,8 млн. рублей,
Из общего объема:
за счет средств федерального бюджета - 224,0 млн. рублей,
за счет средств областного бюджета - 128,9 млн. рублей,
за счет местных бюджетов - 118,9 млн. рублей,
за счет средств внебюджетных источников - 352,0 млн. рублей,
за счет собственных средств граждан и жилищных кредитов
- 176,0 млн. рублей
В случае успешной реализации Программы к 2010 году будет обеспечено:
- улучшение жилищных условий населения области;
- повышение доступности приобретения жилья, при этом средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года;
- увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов и займов до 1024 млн. рублей;
- возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств, ипотечных кредитов и займов, для 30 процентов семей;
- сокращения среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 19-17 лет до 9,1 лет;
- рост годового объема ввода жилья до 200,3 тыс. кв. м общей площади в 2010 году;
- адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг;
- повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 62 процентов до 55 процентов);
- совершенствование нормативной правовой базы, связанной с формированием рынка доступного жилья для населения;
- создание условий для улучшения демографической ситуации в Костромской области, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.
С 2003 года наша область на основе федеральной разработала собственную программу «Социальное развитие села Костромской области до 2010 года» [3.36,c.47].
Эта программа делает реальной покупку своего жилья для селян. Рассчитана она не только на молодых специалистов, но и на всех, кто живет на селе. Однако есть первоочередники: те, кто проработал в агропромышленном комплексе не менее трех лет, а также работники социальной сферы (сельские врачи, учителя).
По этой программе за три года федеральный бюджет перечислил нашему региону 24 млн. руб., а областной бюджет за четыре года дал кредитов более чем на 25 млн.
В 2006 году принята программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей и молодых специалистов». По проекту участвовать в этой программе могут молодые семьи (возраст хотя бы одного из супругов меньше 30 лет), в том числе неполные семьи (родителю меньше 30 лет и у него как минимум один ребенок), молодые специалисты (имеющие высшее, среднее или начальное профессиональное образование, в том числе заканчивающие последний курс).
Федеральный бюджет платит 30% стоимости жилья, областной- 40%, муниципалитет или работодатель- 30% . То есть фактически 100% жилья оплачивает государство.
По программе «Жилище» на 2006-2010 годы всего за 2005-2010 годы будет построено 869,2 тысяч кв. м жилья, или 39,7% от общей потребности по Костромской области. Предполагается, что будет приобретено 93,3 тысяч кв. м жилья (41% от общей потребности приобретаемого жилья). Причем индивидуальными застройщиками будет построено 672,9 тысяч кв. м жилья, или 77,4% от общего объема строительства жилья [3.36,c.47]..
Объемы жилищного строительства должны расти год от года. А в общей сложности за период 2006-2010 годов в области должно быть построено 869,2 тысяч кв. м жилья, из них 488,9 тысяч кв. м в Костроме. Если программа будет выполнена, улучшить свои жилищные условия смогут более 14 тысяч семей области. Общий объем финансирования должен составить 9,8 млрд. рублей (в ценах 2004 года). Свой вклад в реализацию программы внесут все уровни бюджетной системы, а также будут использованы внебюджетные средства: средства предприятий и организаций, а также собственные средства граждан [3.36,c.49]..
5.2 Состояние и динамика показателей жилищного фонда
В Костромской области население также как и в других регионах РФ столкнулось с проблемой доступности жилья. Площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя области, в 2006 году составила 23,9 кв. м (таблица 1) [3.40,c.16], что, конечно, не достаточно для нормального обеспечения населения жильем.