«Ценовой рост в разных сегментах рынка жилья Московского региона за 2006 год составил от 79,6 до 122,5%», -отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» [3.29,с.69]. Он признает, что прогнозы на 2006 год были скромнее и действительность, как это часто бывает в России, превзошла ожидания. Олег Репчепко, руководитель аналитического центра IRN.ru, предупреждал о 20-30%-процентном росте цен на жилье. «Никто: ни теоретики, ни практики, ни инвесторы, пи чиновники не прогнозировал роста цен выше 30-40%», - оправдывается эксперт [3.26,с.70].
Строители уже не верят прогнозам аналитиков, надеются на свою интуицию. Так, Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй», очередного скачка цен ожидает в новогодние праздники. С ним согласны и чиновники. «На это повлияют полученные к конце года премии и другие крупные выплаты, которые могут быть вложены и недвижимость», - считает руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик. СУ-155, ДСК-1, «Крост» и «Конти» единодушно верят в плавный рост цен на жилье не ниже уровня инфляции на протяжении последующего года, но не исключают их кратковременной стагнации
Наиболее доходной в 2007 году, по мнению экспертов, стала загородная недвижимость, 1 кв. м которой стоит не менее 2,5 тыс. долларов. Подмосковье является прекрасной альтернативой, и из-за высоких цен на столичные метры спрос перетекает на рынок загородного жилья. В Московской области земли сельхозназначения постепенно будут переводиться в земли поселений. «Факты указывают на смещение потребительского спроса в Подмосковье, где жилье стоит на 25% дешевле, чем в Москве», - отмечает Георгий Лукьянчиков, аналитик компании «Новая Площадь» [3.29,с.71]. Генеральный директор SohoRealty Ольга Творогова считает, что объективные темпы роста цены на объекты загородной недвижимости- минимум20% в год.
Даже учитывая высокую стоимость столичной земли, удорожание 1 кв. м жилья не должно быть более 350-400 долларов, заявляет начальник управления Федеральной антимонопольной службы РФ по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и жилищно-коммунальном хозяйстве Михаил Евраев.
Причиной высоких цен на недвижимость является создание "рынка продавца, где спрос существенно опережает предложение". Если бы не это, то вполне приличную квартиру в Москве можно было купить по цене 1 300 долларов за квадратный метр, а панельное жилье эконом-класса - и вовсе за 800 долларов кв. м. К сожалению, пока в России застройщикам выгодно не строить больше жилья и продавать его дешевле, а строить поменьше и реализовывать дороже. Если с застройщиками все понятно, то может возникнуть вопрос о покупателях недвижимости: как известно, все построенное жилье тут же скупается, так почему же количество граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, существенно не уменьшается? Почему спрос на рынке недвижимости все продолжает опережать предложение? На самом деле количество людей, которые могут купить недвижимость по абсурдно высоким ценам, не столь велико. Просто часто на этом рынке фигурируют одни и те же покупатели. То есть какая-то часть людей регулярно скупает квартиры, а потом либо сдает приобретенную недвижимость, либо спокойно перепродает ее (разумеется, уже по более высокой цене) [3.18,с.52]. В итоге размер дефицита жилья в нашей стране сегодня достигает 1,5 млрд. кв. м. При этом лишь 0,2 млрд кв. м. потребности в жилой недвижимости может быть удовлетворено на вторичном рынке. В общем-то, выходы из такой весьма неприятной ситуации лежат на поверхности: во-первых, государство могло бы контролировать потолок рентабельности рынка недвижимости (кстати, инвесторы могут работать уже за 20% рентабельности); во-вторых, можно также "проверять" и рынок покупателей, запрещая перепродавать жилье в массовых объемах, и, наконец, расширять объемы строительства социального жилья для нуждающихся категорий граждан, да и просто строить больше. О необходимости применения все этих мер иногда говорят. Но и только. А тем временем рост цен все отдаляет и отдаляет перспективу улучшения жилищных условий людям с низким и даже со средним уровнем доходов.
Что касается, цен в регионах, то, например, за последние пять лет квартиры в Костроме подорожали почти в 10 раз. И это явно обусловлено не только инфляцией. Причем объемы строительства и ввода нового жилья в городе в постсоветский период если не увеличились, то, во всяком случае, остались на прежнем уровне. При этом эксперты утверждают, что сейчас предложение примерно на 40% превышает спрос. Именно поэтому цена квадратного метра жилой площади пока стабилизировалась [3.34,с.53].
Но все может измениться к концу 2007-го — началу 2008 года. Ни строительные компании, ни крупные игроки, которые определяют ценовую политику на этом рынке, никогда не согласятся с потерей такой прибыли. Даже массовое строительство так называемого дешевого жилья проблему не решит. Дешевое жилье в наших климатических условиях — это такой же миф, каким давно уже стал дешевый бензин. Тем более что строительством занимается не государство, а частные компании. Вывод напрашивается сам собой: доходы граждан должны расти. Этим государство должно и вполне может заниматься, а когда доходы граждан вырастут, понятно, что они смогут и получить, и обеспечить своими доходами кредит.
По данным одной из российских служб, на начало сентября 2007 года исключительно высокие темпы роста цен были характерны для Красноярска и Уфы. Цены на жилье в Красноярске продолжают увеличиваться по инерции: в январе-сентябре 2006 года, когда в остальных городах жилье дорожало на 40-50%, в Красноярске — всего на 10%. Теперь там наверстывают упущенное [3.7,с.65].
Самый дешевый «квадрат», если сравнивать 18 крупных городов России, в сентябре продавался в Ульяновске — по 19 тыс. руб. Самый дорогой был зафиксирован в Санкт-Петербурге — 63,5 тыс. рублей [3.7,с.65].
Аналогичная картина наблюдается в Калининградской области: цены на новостройки больше зависят от стратегии застройщиков и продавцов, нежели от рыночной ситуации, и диктуются необходимыми объемами продаж. Нужны застройщику деньги — он стремится продать много и быстро; цены, соответственно, будут ниже. Нет — расценки окажутся неадекватно высокими. «Вилка» — от 26 до 38 тыс. руб. за 1 кв. м. Только по официальным данным, рентабельность строителей составляет 80%. Об этом сообщил корреспонденту журнала «ВЕСТИ» министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Бучельников Риэлторы считают, что на самом деле речь идет о 100% по эконом-классу, и 300 % — по элитному жилью. В Калининграде жилье на вторичном рынке дорожает на 20% в год, в новостройках — на 25-30% [3.7.с.66].
Профессиональные участники рынка надеются, что народ, поразмыслив, деньги на покупку жилья где-нибудь да раздобудет, устав ждать серьезного снижения цен, которого, по мнению тех же экспертов, ждать не приходится. Подешевеет, и то ненадолго, только самое некачественное жилье.
Вместе с тем все допускают отступленческие настроения у застройщиков: те будут-таки — хоть немного и завуалировано, через предпраздничные акции — снижать цены. Ведь надо же отдавать банковские займы, долю города и финансировать строительство. По мысли риэлторов, продавцы вторичного рынка окажутся крепкими орешками, цены не сдадут — лучше уж переждут трудные времена. По-другому настроены продавцы «первички».
По мнению Романа Мурадяна, генерального директора Брокерского дома «Золотые ворота»:
«2007 год — предвыборный, непростой для продавцов. В первой половине года ценовая- стабилизация, наметившаяся еще осенью 2006 года. За прошлый год произошло значительное подорожание — на 70% по итогам года, и покупателю надо привыкнуть к существующему уровню цен, адаптироваться к рынку. Осенью рынок стоял, однако надеяться, что так продолжится до бесконечности, не стоит. Москва — центр притяжения для россиян, здесь сосредоточено около 70% бизнеса всей страны. Уж таков менталитет нашего соотечественника — он стремится жить в мегаполисе, где больше рабочих мест, условия для самореализации богаче. Этим мы отличаемся от Запада, где условия проживания и ведения бизнеса примерно одинаковы во многих городах и нет смысла перенаселять крупные центры. Недвижимость в Москве всегда будет в цене» [3.8,с.67].
К 2010 году рост цен, вероятно, удастся остановить. Но прогноз на 2007-2008-й годы неутешительный: все без исключения эксперты прогнозируют рост цен от 10 до 50% годовых. Вряд ли удастся выполнить план по вводу жилья в строительстве и решить другие проблемы отрасли.
Глава 4. Ипотечное кредитование на рынке жилья
4.1 Сущность и механизмы осуществления ипотечного кредитования
Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой, то есть ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании [2.6,с.148].
При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия «объект залога»и «объект кредитования». Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:
1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.